1. Ai là người có trách nhiệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP có quy định về trình tự thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở có quy định như sau:

Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật

- Biên bản bàn giao nhà đất, công trình xây dựng không phải là nhà ở

Ngoài ra thì theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định như sau về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản. Theo quy định thì trong thời hạn là 50 ngày được tính kể từ ngày ban giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê, bên thuê mua. Ngoại trừ trường hợp mà bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị để tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho mình.

Như vậy thì theo quy định trên thì khi mà mua nhà ở tại dự án nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm là sẽ nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác có gắn liền với đất thay cho người mua hoặc là sẽ cung cấp hồ sơ theo quy định pháp luật để cho bên mua tự đăng ký.

2. Chủ đầu tư dự án nộp những giấy gì để Bộ tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những giấy tờ mà chủ đầu tư dự án cần phải nộp cho Bộ Tài nguyên và môi trường để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được quy định cụ thể tại khoản 11 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Theo đó thì những giấy tờ mà chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp cho Bộ tài nguyên và Môi trường sau khi mà hoàn thành công trình nhà ở được quy định như sau:

- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án. Trong những trường hợp mà có sự thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó . Ngoại trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật.

- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;

- Giấy phép xây dựng (nếu có);

- Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ;

Đối với trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ.

Như vậy thì sau khi hoàn thành công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm là phải gửi tới Sở Tài nguyên và Môi trường những giấy tờ như là: Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án; Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng; Giấy phép xây dựng (nếu có); Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình; Danh sách các căn hộ, công trình xây dựng.

3. Trách nhiệm của Sở TN &MT và văn phòng đăng ký đất đai trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở được quy định. Cụ thể thì:

Theo đó thì trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày mà nhận được hồ sơ hợp lệ thì sở tai nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng không phải là nhà ở và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án. Sau đó thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra . Gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đăng công khai kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Về trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm là kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ và xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

- Xác định nghĩa vụ tài chính, theo đó thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi số liệu địa chinh đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính .

- Nếu có thì cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Khi nhận đầy đủ hồ sơ giấy tờ và người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài khoản khác gắn liền với đất đáp ứng được các quy định pháp luật thì sẽ được cấp giấy chứng nhận. Và trao giấy chứng nhận cho người yêu cầu cấp giấy chứng nhận.

- Văn phòng đăng ký đất đai có quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Ngoài ra thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở và trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở đối với trường hợp đã nộp đủ hồ sơ theo quy định.

4. Điều kiện để có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo quy định thì tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra thì việc n nhượng hơp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc là theo từng căn hộ.

Khi thực hiện mua bán chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo quy định. Trong đó văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải do hai bên ký kết và được thành lập thành 06 bản cụ thể thì 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng lưu. Và văn bản chuyển nhượng phải thực hiện công chứng chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng chứng thực theo đúng trình tự quy định.

Các bạn có thể theo dõi nội dung bài viết sau:

Nếu còn có câu hỏi thắc mắc khác thì liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn