1. Chuyển từ hợp đồng thuê nhà sang hợp đồng mượn nhà để làm trụ sở công ty?

Thưa luật sư, công ty tôi thành lập năm 2010, có thuê nhà làm trụ sở công ty, hợp đồng thuê nhà là 01 năm, chủ nhà không xuất hóa đơn thuê nhà. Vậy cho mình hỏi bây giờ công ty mình làm hợp đồng mượn nhà được không vì chủ nhà là chỗ thân quen? Trước làm hợp đồng thuê nhà để thông báo cho cơ quan thuế làm thủ tục mua hóa đơn. Nếu chuyển sang là mượn nhà thì có ảnh hưởng đến các thủ tục liên quan đến thuế không?
Người gửi: Hiền Hà

Chuyển từ hợp đồng thuê nhà sang hợp đồng mượn nhà để làm trụ sở công ty?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về vấn đề này của bạn thì theo quy định tại Điều 117 Luật nhà ở năm 2014, các giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Do đó, bạn vẫn có thể ký hợp đồng mượn nhà với chủ nhà được và hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau về việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mượn vì pháp luật hiện hành không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho mượn nhà.

Đối với việc mượn nhà, thì không có ảnh hưởng gì đến các thủ tục nộp thuế, người cho mượn nhà sẽ không phải nộp thuế do không có thu nhập phát sinh từ giao dịch này.

Quý khách có thể tham khảo hai mẫu sau: Hợp đồng mượn nhà làm trụ sở văn phòng/công ty;

>> Xem thêm:  Làm giấy vay tiền viết tay có hợp pháp không?

2. Có phải vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Hiện tại, tôi bị một nhóm xã hội đen đe doạ và đòi nợ, do trước đó tôi có mâu thuẫn về tiền nhà với bà chủ nhà.

Tôi có ký hợp đồng thuê nhà là 01 năm để kinh doanh và đóng tiền nhà theo quý 3 tháng một lần. Nhưng tôi mới ở đó được hơn 4 tháng thì nhà chủ phá hợp đồng và lấy lại nhà, trong hợp đồng có nhắc đến việc nếu không đóng tiền đúng hạn thì họ có quyền lấy lại nhà không báo trước và do tôi là người đứng ra ký hợp đồng và chị gái tôi đứng ra kinh doanh. Do nhầm lẫn là tôi mới chỉ thuê 3 tháng thay vì 4 tháng nên tôi đợi đến đúng ngày thì tôi đóng tiền nhà nhưng họ đòi lại nhà cho đơn vị khác thuê và không hề báo trước nên tôi không thể kịp chuyển đồ và thuê nhà mới. Họ phá hỏng biển hiệu và nội thất trong nhà tôi chưa kịp chuyển hết và cho rằng nhà của họ nên họ muốn làm gì là quyền của họ, tôi có đề cập đến vấn đề bồi thường nhưng bên chủ nhà phủ nhận và quay lại đòi tiền nhà trong thời gian tôi đóng cửa không kinh doanh là hơn 1 tháng.

Tôi không đồng ý nên nhà chủ đã năm lần bảy lượt đến cơ quan tôi làm việc gây phiền hà cản trở công việc của tôi. Sau đó, tôi chỉ nhất trí là trả tiền điện nước. Mọi việc tưởng như đã êm xuôi thì sau đấy hơn nửa tháng tôi có nhận được cuộc gọi của toà án xác nhận vụ việc tôi nợ tiền nhà của nhà chủ. Tôi đã trình bày vụ việc và toà án xác nhận không giải quyết đơn của nhà chủ đấy nữa. Nhưng sau đấy 1 tuần thì tôi bị một nhóm côn đồ đến quán mới đến và gọi điện đe doạ ép phải trả tiền cho nhà chủ mà tôi mâu thuẫn số tiền gần 6 triệu đồng nếu không trả thì doạ sẽ cho tôi biết tay. Tôi đã trực tiếp đến gặp nhà chủ nhưng họ nói sẽ làm mọi cách để tôi phải trả tiền cho họ.

Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp này thì tôi phải giải quyết như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: H.K

Có phải vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở bào gồm các trường hợp sau:

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi huê nhà thuộc sở hữu nhà nước:

- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014;

- Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;

- Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

- Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014;

- Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

- Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.

Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở: Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp của bạn không thuộc trường hợp phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật. Các bên không có quyền thỏa thuận về trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Do đó, trường hợp này bên cho thuê nhà đã vi phạm quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà.

Mặt khác, với những hành vi như gọi người đập phá tài sản của bạn đã vi phạm quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 15 Nghị Định Số 167/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình về xử lý vi phạm hành chính:

"2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác;"

Vậy, áp dụng quy định của luật tố cáo bạn có thể gửi đơn tố cáo đến UBND cấp nơi bạn thuê nhà để yêu cầu xử lý về hành vi hủy hoại tài sản này.

>> Tham khảo nội dung: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà?

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về phạt nghĩa vụ vi phạm hợp đồng ?

3. Tư vấn hợp đồng thuê nhà chung cư khi bên cho thuê vi phạm?

Thưa luật sư, tôi mới thuê một căn hộ chung cư giá 3,5 triệu/1 tháng và đã đặt cọc 2 tháng, ký hợp đồng trong vòng 1 năm. Gia đình tôi chuyển đồ đạc tới ở mới có 01 tháng thì bên cho thuê đòi lại nhà, cho tôi 01 tháng để chuyển đi nơi khác. Chúng tôi là hai vợ chồng và có 2 con nhỏ, sống rất văn minh. Như vậy là chúng tôi phải chấp nhận yêu cầu của họ hay sao? Chúng tôi có quyền lợi bắt họ bồi thường gì không? Mong Luật sự cho tôi lời khuyên ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn Pháp Luật Dân sự về hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì phải xem xét các điều khoản trong hợp đồng có quy định về vấn đề bồi thường hay không? Vì theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 đã được nêu ở trên thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Trong trường hợp, vợ chồng bạn chứng minh mình không vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà thì vợ chồng bạn có quyền yêu cầu bên chủ nhà bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn và gia đình bạn phải chứng minh được mức độ thiệt hại của mình thông qua các tài liệu, giấy tờ và chứng cứ chứng minh thì bên cho thuê căn hộ mới có cơ sở để bồi thường cho gia đình bạn.

>> Tham khảo nội dung liên quan: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà thế nào cho đúng với quy định của pháp luật?

>> Xem thêm:  Các trường hợp miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm

4. Vừa thuê nhà được 20 ngày có lấy lại được tiền cọc hợp đồng thuê nhà 1 năm không?

Thưa luật sư, tôi vừa thuê nhà được 20 ngày và hợp đồng thuê nhà là 1 năm. Vì lý do cá nhân nên tôi muốn chuyển đi. Nhưng hợp đồng chưa được chứng nhận, công chứng pháp lý. Nếu tôi chuyển đi và muốn lấy lại tiền cọc thì có được không? Và nếu đưa ra pháp luật thì tôi có lợi không vì hợp đồng chưa được công chứng? Xin cảm ơn!
Người gửi : NT

>> Luật sư tư vấn hợp đồng thuê nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở. Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 với hợp đồng thuê nhà của bạn pháp luật hiện hành không bắt buộc phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực chỉ áp dụng đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Khi bạn mới ở được 20 ngày mà muốn chuyển đi thì đây là việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

"3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Do vậy, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định thì bên thuê nhà sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường cho bên cho thuê. Bạn nên xem xét trường hợp của mình có thuộc các trường hợp nêu trên hay không? Nếu thuộc các trường hợp nêu trên thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và không phải bồi thường, đương nhiên, bạn cũng có thể lấy lại tiền cọc, trừ trường hợp trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận khác.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

>> Xem thêm:  Tư vấn về tranh chấp khi tiến hành thi công công trình nhà ở?

5. Tư vấn mua hóa đơn thanh toán cho hợp đồng thuê nhà?

Thưa Luật sư, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có một ngôi nhà hiện đang cho thuê với mức giá 12 triệu/tháng trong hợp đồng cho thuê 9 tháng. Luật sư cho tôi hỏi giờ tôi muốn ra cơ quan thuế mua hóa đơn bán lẻ theo quý được không? (3 tháng 1 lần) hay phải mua hóa đơn 1 lần cho 9 tháng? Trong hợp đồng thanh toán tiền nhà của tôi là 3 tháng 1 lần ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: P.H

Tư vấn mua hóa đơn thanh toán cho hợp đồng thuê nhà ?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư số 39/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, bạn là một trong các đối tượng được mua hóa dơn của cơ quan thuế để phục vụ yêu cầu sản xuất, kinh doanh

"Cơ quan thuế bán hóa đơn cho các đối tượng sau:

a) Tổ chức không phải là doanh nghiệp nhưng có hoạt động kinh doanh (bao gồm cả hợp tác xã, nhà thầu nước ngoài, ban quản lý dự án).

Tổ chức không phải là doanh nghiệp nhưng có hoạt động kinh doanh là các tổ chức có hoạt động kinh doanh nhưng không được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và pháp luật kinh doanh chuyên ngành khác.

b) Hộ, cá nhân kinh doanh;

c) Tổ chức kinh doanh, doanh nghiệp nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp theo tỷ lệ % nhân với doanh thu.

d) Doanh nghiệp đang sử dụng hóa đơn tự in, đặt in thuộc loại rủi ro cao về thuế;

đ) Doanh nghiệp đang sử dụng hóa đơn tự in, đặt in có hành vi vi phạm về hóa đơn bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế, gian lận thuế."

Đồng thời, cũng theo quy định của thông tư, cơ quan thuế sẽ bán hóa đơn cho đối tượng là cá nhân kinh doanh (cũng là trường hợp của bạn) theo tháng chứ không phải theo quý hay bắt buộc phải mua cả 9 tháng:

"Cơ quan thuế bán hóa đơn cho tổ chức, hộ, cá nhân kinh doanh theo tháng."

Nếu bạn có nhu cầu sử dụng thêm hóa đơn thì sẽ xử lý như sau theo quy định tại Điều 12 Thông tư 39/2014/TT-BTC:

"Số lượng hóa đơn bán cho tổ chức, hộ, cá nhân kinh doanh lần đầu không quá một quyển năm mươi (50) số cho mỗi loại hóa đơn. Trường hợp chưa hết tháng đã sử dụng hết hóa đơn mua lần đầu, cơ quan thuế căn cứ vào thời gian, số lượng hóa đơn đã sử dụng để quyết định số lượng hóa đơn bán lần tiếp theo.

Đối với các lần mua hóa đơn sau, sau khi kiểm tra tình hình sử dụng hóa đơn, tình hình kê khai nộp thuế và đề nghị mua hóa đơn trong đơn đề nghị mua hóa đơn, cơ quan thuế giải quyết bán hóa đơn cho tổ chức, hộ, cá nhân kinh doanh trong ngày. Số lượng hóa đơn bán cho tổ chức, hộ, cá nhân kinh doanh không quá số lượng hóa đơn đã sử dụng của tháng mua trước đó."

Do đó, bạn sẽ tiến hành mua hóa đơn theo tháng chứ không bắt buộc phải mua hóa đơn của cả 09 tháng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Xử phạt vi phạm hợp đồng gia công hàng hóa ?