- Hình thức giao dịch dân sự
- Giải thích giao dịch dân sự
- Hợp đồng này có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:
- Do đó, hợp đồng mà hai bên ký kết phải được tôn trọng và thực hiện.
- Theo quy định này, có thể thấy hai bên thỏa thuận rất rõ ràng về các trường hợp được xem là bất khả kháng.
- Câu hỏi 2. Hiện tại tôi đã đóng tiền thuê tháng 7.
- Câu hỏi 3: Nếu được thanh lý hợp đồng thì trong bối cảnh chống dịch không cho phép ra đường
- Câu hỏi 4. Tôi nên trao đổi phương án thanh lý hợp đồng với chủ nhà như thế nào?
- Thứ nhất, chứng minh sự kiện bất khả kháng xảy ra.
- Thứ hai, việc Qúy khách có thông báo cho chủ nhà về việc thanh lý hợp đồng.
- Thứ ba, về thỏa thuận của hai bên về việc thanh lý hợp đồng
Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Chào anh/chị,
Tôi hiện đang thuê một mặt bằng kinh doanh shop thời trang trên đường ABC, Phường 12, Quận Phú Nhuận. Do tình hình dịch bệnh tại TP. HCM nên từ ngày 20/06/2021 tôi đã bị bắt buộc đóng cửa để chống dịch. Trải qua hơn 30 ngày không được mở cửa kinh doanh những vẫn phải đóng tiền thuê nên nay tôi muốn thanh lý hợp đồng thuê với chủ nhà. Nhờ anh/chị đọc hợp đồng và giải đáp giúp tôi những câu hỏi sau:
1) Có được chấm dứt hợp đồng thuê theo điều khoản "điều kiện bất khả kháng" (theo điều khoản 4.2 mục số 7) hay không?
2) Hiện tại tôi đã đóng tiền thuê tháng 7. Nếu tôi muốn thanh lý hợp đồng và không đóng tiền thuê tháng 8 thì có bị chủ nhà xem như vi phạm hợp đồng hay không?
3) Nếu được thanh lý hợp đồng thì trong bối cảnh chống dịch không cho phép ra đường để thực hiện việc dọn shop và bàn giao lại mặt bằng thì tôi có bị tính tiền thuê những ngày này hay không? Giả sử dịch kéo dài thêm 4-5 tháng không được phép ra đường vì lý do không chính đáng như hiện nay thì sao?
4) Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay thì tôi nên trao đổi phương án thanh lý hợp đồng với chủ nhà như thế nào?
Xin cảm ơn!
TRẢ LỜI:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Luật nhà ở 2014;
- Văn bản pháp luật khác;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Câu hỏi 1: Có được chấm dứt hợp đồng thuê theo điều khoản "điều kiện bất khả kháng" (theo điều khoản 4.2 mục số 7) hay không?
Trả lời:
Hơp đồng thuê mặt bằng mà Qúy khách cung cấp là một giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó.
Hình thức giao dịch dân sự
Giải thích giao dịch dân sự
Hợp đồng này có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo quy định này, Hợp đồng này có hiệu lực khi:
Thứ nhất, Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Thứ hai, Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Thứ ba, Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Thứ tư, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Qua hồ sơ, thông tin Qúy khách cung cấp. Luật Minh Khuê thấy rằng cơ bản hợp đồng đáp ứng các điều kiện trên.
Do đó, hợp đồng mà hai bên ký kết phải được tôn trọng và thực hiện.
Điểm 7, Khoản 4.2 Điều 4 của hợp đồng thuê mặt bằng có quy định nội dung sau:
“7) Các trường hợp sau đây được xem như trường hợp bất khả kháng:
- Nhà va đất bị giải tỏa trắng, hoặc thiên tai, động đất, sóng thần (Bất khả kháng theo quy định của Pháp luật) ma mặt bằng không thể cải tạo sử dụng được;
- Các chính sách quy định của Nhà nước ban hành làm ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến ngành hàng bên B đang kinh doanh dẫn đến bên B không thể hoạt động kinh doanh hiệu quả được nữa;
- Các công trình khác lân cận của Nhà nước hoặc tư nhân tác động gián tiếp hoặc trực tiếp lên mặt bằng bên B đang thuê lam giảm giá trị mặt bằng va kinh doanh không hiệu quả như: Làm giảm hoặc mất khả năng nhận diện hoặc tiếp cận cửa hang của bên B tại đây, thay đổi quy hoạch lân cận của Nhà nước làm bên B không thể kinh doanh ở đây hoặc lam đường – thi công cống rãnh,vỉa hè khiến cho việc đi lại khó khăn làm bên B không thể kinh doanh hiệu quả;
Nếu các trường hợp bất khả kháng trên diễn ra mà không thể khắc phục, bên B không thể tiếp tục kinh doanh tiếp thì bên B có quyền thanh lý hợp đồng, bên A trả lại tiền cọc (nếu có) và số tiền bên B đã thanh toán trước sau khi trừ đi thời gian mà bên B đã sử dụng;”
Theo quy định này, có thể thấy hai bên thỏa thuận rất rõ ràng về các trường hợp được xem là bất khả kháng.
Thành phố Hồ Chí Minh đang phải áp dụng chỉ thỉ từ 0 giờ ngày 9 tháng 7 năm 2021. Vì vậy, đây có thể coi là chính sách của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến ngành hàng của Qúy khách. Dẫn đến Qúy khách không thể hoạt động kinh doanh hiệu quả được nữa; Và trường hợp bất khả kháng này có thể thấy không thể khắc phục được, thực tế Qúy khách không thể tiếp tục kinh doanh được. Do đó, Qúy khách hoàn toàn có quyền thanh lý hợp đồng như thỏa thuận nêu trên.
Qúy khách nên gửi văn bản đề nghị thanh lý hợp đồng, trong văn bản nên trích dẫn đầy đủ lý do, thời gian thanh lý và cách thức thanh lý để hai bên thông nhất thực hiện.
Câu hỏi 2. Hiện tại tôi đã đóng tiền thuê tháng 7.
Hiện tại tôi đã đóng tiền thuê tháng 7, Nếu tôi muốn thanh lý hợp đồng và không đóng tiền thuê tháng 8 thì có bị chủ nhà xem như vi phạm hợp đồng hay không?
Trả lời:
Trong hợp đồng đã thỏa thuận “ Nếu các trường hợp bất khả kháng trên diễn ra mà không thể khắc phục, bên B không thể tiếp tục kinh doanh tiếp thì bên B có quyền thanh lý hợp đồng” . Do đó, Qúy khách nên thông báo đến bên chủ nhà về việc thanh lý càng sớm càng tốt. Lưu ý, việc thông báo cần lưu lại để nếu sau này có tranh chấp xảy ra thì Qúy khách có căn cứ chứng minh Qúy khách đã thông báo cho chủ nhà, chủ nhà đã nhận được. Việc thông báo phải nêu rõ đây là thanh lý vì sự kiện bất khả kháng, không phải đơn phương chấm dứt.
Câu hỏi 3: Nếu được thanh lý hợp đồng thì trong bối cảnh chống dịch không cho phép ra đường
Nếu được thanh lý hợp đồng thì trong bối cảnh chống dịch không cho phép ra đường để thực hiện việc dọn shop và bàn giao lại mặt bằng thì tôi có bị tính tiền thuê những ngày này hay không? Giả sử dịch kéo dài thêm 4-5 tháng không được phép ra đường vì lý do không chính đáng như hiện nay thì sao?
Trả lời:
Trong trường hợp này Bộ luật dân sự không quy định rõ, thỏa thuận của Qúy khách cũng không nhắc đến yếu tố này do không thể lường trước được sự việc. Do đó, theo quan điểm của Luật Minh Khuê Qúy khách và chủ nhà nên thương lượng để đưa ra một phương án phù hợp, hài hòa cả hai bên.
Tuy nhiên, theo quan điểm của Luật Minh Khuê nếu Qúy khách đã thông báo viêc thanh lý hợp đồng thì từ thời điểm hai bên thanh lý hợp đồng. Tiền thuê nhà sẽ không được tính.
Câu hỏi 4. Tôi nên trao đổi phương án thanh lý hợp đồng với chủ nhà như thế nào?
Trả lời:
Trường hợp này, Qúy khách có thể gửi email, gửi thư chuyển phát nhanh (nếu có thể). Đồng thời gọi điện, nhắn tin và lưu lại việc thỏa thuận thông qua các tin nhắn, ghi âm của hai bên.
Qúy khách nên gửi văn bản đề nghị thanh lý hợp đồng, trong văn bản nên trích dẫn đầy đủ lý do, thời gian thanh lý và cách thức thanh lý để hai bên thống nhất thực hiện.
Dịch bệnh diễn ra, có rất nhiều giao dịch trên thực sẽ không lường trước được. Do đó, trong tình huống này để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho Qúy khách. Đặc biệt nếu sau này cả hai bên không tự giải quyết được và yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thì việc chứng minh các vấn đề sau đây sẽ giúp ích và có lợi cho Qúy khách, cũng như hạn chế thiệt hại tối đa cho Qúy khách.
Thứ nhất, chứng minh sự kiện bất khả kháng xảy ra.
Phần này các Quyết định hoặc văn bản do UBND Thành phố ban hành. Qúy khách nên lưu lại.
Thứ hai, việc Qúy khách có thông báo cho chủ nhà về việc thanh lý hợp đồng.
Thứ ba, về thỏa thuận của hai bên về việc thanh lý hợp đồng
Về thỏa thuận cụ thể như: Thời điểm thanh lý, bàn giao nhà, tiền cọc của hai bên....
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về hợp đồng thuê nhà”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê
