CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Luật Đất đai năm 2013

- Bộ luật Dân sự năm 2015

- Luật đấu thầu 2013

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Đất công ích là gì?

Theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013 việc xác định đất công ích căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

2. Có thể điều chỉnh giá thuê đất công ích không?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Như vậy, về hình thức để cho thuê đất công ích, bạn phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó thì kết quả trúng đấu giá, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.

Tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất có quy định về trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê như sau:

“3. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê

a) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá; mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

b) Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê được xác định như sau:

- Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

- Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại thì giá đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

c) Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuê gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước”.

Theo đó thì để có thể ký hợp đồng thuê đất thì các thông tin về thời hạn thuê, giá thuê đã được xác định theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Trường hợp UBND xã ký hợp đồng thuê đất công ích với hộ dân với thời hạn thuê 5 năm, đã thực hiện thủ tục đấu giá trước khi ký hợp đồng thì giá thuê đất đã được xác định. 

Đối với trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Trường hợp này, đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời gian ổn định thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá.

Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Pháp luật không quy định về việc được điều chỉnh lại nội dung về giá thuê của hợp đồng thuê đất công ích các bên đã ký trong thời hạn thuê đất.

Vì vậy, căn cứ theo các quy định trên thì quan điểm của LMK trong trường hợp này là chưa có cở sở để thực hiện việc điều chỉnh giá hợp đồng thuê.

Kiến nghị: Trường hợp này, các bên có thể gửi thắc mắc đến UBND cấp quận/huyện để được hướng dẫn giải đáp.

3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết cho thuê đất công ích?

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn sử dụng đất công ích của địa phương khác (khác huyện).

Theo khoản 3 Điều 59 và khoản 4 Điều 132 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”.

” Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Như vậy, nếu muốn sử dụng đất công ích này thì phải làm việc với Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để được giải quyết.

4. Thời gian cho thuê đất công ích tối đa là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật đất đai năm 2013 thì nếu muốn sử dụng phần đất này thì anh phải thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để thuê đất. Và thời gian để được sử dụng phần đất này là không quá 5 năm. Nếu hết 5 mà anh vẫn có nhu cầu sử dụng đất thì anh phải làm thủ tục gia hạn để tiếp tục sử dụng đất:

“Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm”.

5. Trình tự, thủ tục thuê đất công ích như thế nào?

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Như vậy, về hình thức để cho thuê đất công ích, bạn phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, trình tự thực hiện như sau:

– Hộ gia đình/cá nhân liên hệ với UBND cấp xã để nộp hồ sơ xin đấu giá quyền thuê đất. Hồ sơ gồm: (1) đơn xin thuê đất; (2) chứng minh nhân dân/hộ khẩu thường trú (bản sao chứng thực); (3) dự án/phương án sử dụng đất (nếu có).

– Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, tổ chức đấu giá nhận thầu;

– Hộ gia đình/cá nhân trực tiếp tham gia đấu giá;

– Kết quả trúng đấu giá, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.

Tuy nhiên căn cứ vào Khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.”

MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.