Mẹ tôi và mẹ anh S trước kia có thỏa thuận miệng (không có văn bản) về việc gia đình tôi đồng ý cho gia đình anh S cơi nới từ ban công đến sát tường nhà tôi làm sân phơi và nhà tôi được trổ 2 cửa sổ nhìn ra sân đó. Qua chục năm sống, hai gia đình đều sử dụng hoà thuận. Đến nay, khi mẹ anh S. đã mất và nhân dịp nghỉ lễ 30/4 gia đình tôi đi du lịch, anh S. đã cới nới, sửa chữa từ sân thành buồng ngủ cho con trai và bịt kín một cái cửa sổ, che tôn 1/2 cái cửa sổ còn lại của gia đình tôi. Gia đình chúng tôi có làm đơn trình báo phường và được mời lên hòa giải hai bên. Tại buổi họp, phường cho biết nhà anh S có đơn xin phép sửa chữa, cán bộ phường xuống kiểm tra hiện trạng, chụp ảnh lưu từ phía nhà anh S. (không chụp từ phía nhà tôi cũng như không mời gia đình tôi cùng chứng kiến) và tham khảo ý kiến các Tổ trưởng cho biết thực trạng là khoảng không lưu giữa hai nhà đã được cơi nới, lấn chiếm từ lâu. Do đó, đại diện thanh tra phường không xử lý các lịch sử lâu đời cũng như chấp nhận cho việc cơi nới sửa chữa của gia đình anh S làm hoàn toàn đúng và khẳng định gia đình tôi không có cửa sổ qua ảnh chụp hiện trạng của họ. Gia đình tôi đã đề nghị cho phép ảnh hiện trạng và nhận thấy ảnh chụp chỉ 2/3 bức tương với 1 cửa sổ, không chụp toàn bộ bức tường với cửa sổ còn lại. Đồng thời ảnh chụp hiện trạng là sân phơi và các dây phơi quần áo, không phải là phòng ngủ.
Xin Luật sư tư vấn giúp:
1/ Các luật quy định về trường hợp của gia đình tôi như thế nào ?
2/ Thời gian giải quyết tại phường để ra văn bản chính thức từ khi tiếp nhận đơn của tôi là bao nhiêu lâu?
3/Gia đình tôi cần đưa đơn lên UBND cấp trên hay khởi kiện tại tòa án để lấy lại cửa sổ thông thoáng ?
Xin trân trọng cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn Luật đất đai công ty Luật Minh Khuê
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2013
Nội dung phân tích:
Theo quy định tại Điều 265 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.
Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về quan hệ với các công trình bên cạnh thì: “Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m. Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh”.
Vậy , trong trường hợp của gia đình bạn , nhười hàng xóm đã vi phạm quy định của pháp luật :
Thứ nhất, lần chiếm ranh giới chung giũa 2 nhà để sử dụng mà không có sự đồng ý của gia định bạn
Thứ hai, xây cửa sổ làm bít i tường nhà bạn là trái với quy định của pháp luật về quy chuẩn kĩ thuật xây duwnhgj.
Bạn có thể yêu cầu , thương lượng với nhà hành xóm để điều chỉnh lại công trình cho phù hợp , nếu không thể thương lượng được bạn có thể gửi đơn yêu cầu đến UBND cấp xã , phường , thị trấn nơi bạn sinh sống giải quyết vấn đề , thời hạn giải quyết tranh chấp được quy định như sau :
Điều 61 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
3. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:
a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;
b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;
Căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thủ tục giải quyết tranh chấp lẫn hòa giải tranh chấp đất đai phải được diễn ra trong vòng không quá 90 ngày. Sau 90 gày nếu UBND phường không giải quyết vụ việc trên thì bạn có thể khiếu nại về hành vi này .
Ngoài ra , Bạn cũng có thể khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân cấp huyện . hồ sơ khỏi kiện gồm có :
1. Đơn yêu cầu
2. Bằng chứng chứng minh gia đình hàng xóm đã lấn chiếm ranh giới và làm anhr hưởng đến công trình của gia đình bạn ( vd bản sao sổ đỏ , giấy tờ mua bán nhà nhà đất ...)
3. Bản sao CMTND
Sau khi nộp hồ sơ , bạn cần nộp tạm ứng án phí để tòa án giải quyết vụ án của bạn .
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.
