Đất đấu thầu hiện nay có được cấp sổ đỏ hay không?

1. Đất đấu thầu là đất gì?

Hiện nay, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào định nghĩa "đất đầu thầu". Ngoài ra, nhiều người còn thường nhầm lẫn giữa hai khái niệm "đấu giá" và "đấu thầu".

Đấu thầu được hiểu là quá trình lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư nào đáp ứng được những yêu cầu mà bên mời thầu đưa ra một cách tốt nhất, sau đó ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế.

Tại Điều 1 Luật Đấu thầu năm 2013 (được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020) quy định phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu gồm có: (1) Lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa, xây lắp; (2) Lựa chọn nhà thầu thực hiện cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, hàng hóa trên lãnh thổ Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam mà dự án đó sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên hoặc dưới 30% nhưng trên 500 tỷ đồng trong tổng mức đầu tư của dự án; (3) Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; (4) Lựa chọn nhà thầu trong lĩnh vực dầu khí, trừ việc lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ dầu khí liên quan trực tiếp đến hoạt động tìm kiếm thăm dò, phát triển mỏ và khai thác dầu khí theo quy định của pháp luật về dầu khí.

Và tại khoản 1 Điều 5 Luật Thương mại năm 2005 đưa ra định nghĩa "đấu giá" như sau: "Đấu giá hàng hoá là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất".

Ta sẽ thấy rằng, đấu giá quyền sử dụng đất khác với đầu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.

Vì "đấu giá quyền sử dụng đất" là cách thức để lựa chọn cá nhân, tổ chức đưa ra mức giá cao nhất. Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:

- Giao đất ở tại đô thị, tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

- Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại - dịch vụ.

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích (đất 5%) để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

- Giao đất, cho thuê đất đối với đất được Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của Nhà nước.

- Giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc chỉ có một (01) người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là hai (02) lần nhưng không thành thì Nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá.

Còn "đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất" là cách thức dùng để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất cũng như đưa ra những phương án có tính khả thi, hiệu quả kinh tế nhất,.. cho dự án đầu tư có sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thì những dự án được tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất là: dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng (như nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ)

Để đưa vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất thì những dự án đó còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện (quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP), được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP) sau:

- Thuộc các dự án đầu tư không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.

- Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

- Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.

- Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Không thuộc trường hợp chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn và trường hợp gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế, chỉ định thầu, chào hàng cạnh tranh, mua sắm trực tiếp, tự thực hiện vì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư.

Như vậy, đấu thầu thực hiện đối với các dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao thì cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án được phê duyệt theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP để xây dựng công trình thuộc đô thị, khu đô thị mới; nhà ở thương mại; công trình thương mại và dịch vụ;.....

Nhưng để xác định trường hợp nào cần đấu giá và trường hợp nào thì phải đấu thầu vẫn là một vấn đề phức tạp vì các văn bản quy phạm pháp luật chồng chéo lẫn nhau, chưa được rõ ràng và cụ thể.

Tóm lại, "đất đấu thầu" được hiểu là phần đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để cá nhân, tổ chức thực hiện dự án đầu tư và dự án đó đã lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu (hình thức đấu thầu rộng rãi, hình thức chỉ định thầu).

2. Đất đấu thầu có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thứ nhất, tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý

- Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây: Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm; Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng; Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Thứ hai, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Thứ ba, người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Thứ tư, người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

Thứ năm, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ sáu, người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ bảy, tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, đất đấu thầu mà thuộc một trong những trường được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!