Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là một trong những chính sách quan trọng của Nhà nước nhằm bảo đảm an sinh xã hội, tạo điều kiện cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân, người lao động và các nhóm yếu thế từng bước tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài. Thông qua hình thức bán và cho thuê mua nhà ở xã hội khi công trình chưa hoàn thành, nguồn cung nhà ở được mở rộng, góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của loại hình nhà ở này là tài sản chưa hình thành trên thực tế, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính cho người mua, người thuê mua, pháp luật đã đặt ra những điều kiện chặt chẽ đối với chủ đầu tư trước khi được phép thực hiện giao dịch. Việc quy định rõ ràng các điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mà còn bảo đảm trật tự, kỷ cương trong hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 24 điều 2 Luật nhà ở 2023, Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc đã được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Về bản chất, đây là loại nhà ở chưa hoàn thiện đầy đủ tại thời điểm xác lập giao dịch, do đó chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt vật chất và pháp lý như nhà ở hiện hữu. Nhà ở hình thành trong tương lai có thể tồn tại dưới dạng công trình đang thi công hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Loại nhà ở này mang những đặc điểm riêng như phụ thuộc chặt chẽ vào tiến độ và năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư, tiềm ẩn nhiều rủi ro về chậm tiến độ, không bảo đảm chất lượng công trình hoặc không đủ điều kiện nghiệm thu, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa quan trọng trong việc huy động nguồn vốn cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở với phương thức thanh toán linh hoạt, phù hợp khả năng tài chính.
Chính vì tính chất đặc thù và mức độ rủi ro cao hơn so với nhà ở hiện hữu, pháp luật quy định chặt chẽ các điều kiện đối với việc đầu tư, kinh doanh và giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên và bảo đảm sự phát triển ổn định, minh bền vững của thị trường nhà ở.
2. Điều kiện đề bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Theo khoản 3 điều 88 Luật nhà ở 2023 thì Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng
Quy định này là một trong những điều kiện pháp lý bắt buộc đối với dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm việc đầu tư xây dựng được thực hiện hợp pháp, đúng quy hoạch và hạn chế rủi ro cho người mua.
Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở nghĩa là dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mặt chủ trương và nội dung đầu tư. Hồ sơ dự án thể hiện các thông tin cơ bản như: mục tiêu đầu tư, quy mô xây dựng, địa điểm, tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện, phương án sử dụng đất và các giải pháp kỹ thuật. Việc có hồ sơ dự án hợp lệ chứng minh rằng dự án không phải là hoạt động xây dựng tự phát, mà đã được Nhà nước xem xét, quản lý và cho phép triển khai.
Thứ hai, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt thể hiện dự án đã hoàn tất bước quan trọng trong quá trình chuẩn bị xây dựng. Thiết kế kỹ thuật là căn cứ để thi công công trình, bao gồm các giải pháp kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật, bảo đảm an toàn, chất lượng và công năng sử dụng của nhà ở. Việc thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhằm bảo đảm công trình được xây dựng đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.
Thứ ba, có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhằm khẳng định tính hợp pháp của việc khởi công xây dựng. Theo pháp luật về xây dựng, không phải mọi công trình đều phải xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên đối với những công trình thuộc diện bắt buộc, giấy phép xây dựng là điều kiện tiên quyết trước khi thi công. Giấy phép xây dựng thể hiện sự cho phép chính thức của cơ quan nhà nước đối với việc xây dựng công trình về vị trí, quy mô, chiều cao, mật độ xây dựng và các yêu cầu kỹ thuật khác.
Quy định này nhằm bảo đảm rằng dự án nhà ở đã đầy đủ cơ sở pháp lý và kỹ thuật trước khi triển khai xây dựng và đưa vào kinh doanh, qua đó bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, hạn chế rủi ro tranh chấp và góp phần bảo đảm trật tự, kỷ cương trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở.
- Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp
Quy định này yêu cầu trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở (đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai), chủ đầu tư phải bảo đảm dự án đã được triển khai thực tế và đủ an toàn pháp lý, cụ thể: đã hoàn thành phần móng của công trình; đã đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như giao thông, cấp – thoát nước, điện sinh hoạt và chiếu sáng công cộng theo đúng quy hoạch, thiết kế và tiến độ được phê duyệt; đồng thời, trong trường hợp nhà ở xã hội bị thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi giao dịch, trừ khi có sự đồng ý của người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp. Quy định này nhằm hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi của người mua và bảo đảm tính minh bạch, ổn định của thị trường nhà ở.
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công
Quy định này yêu cầu trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện giao dịch, nhằm bảo đảm việc kinh doanh nhà ở đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi người mua. Riêng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công thì không bắt buộc phải có văn bản thông báo này.
3. Quy định về hình thức kinh doanh và điều kiện bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội của chủ đầu tư
Khoản 2 điều 88 Luật nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được quyền lựa chọn linh hoạt hình thức kinh doanh, bao gồm bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở đã hoàn thành. Đây là quy định thể hiện chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển loại hình nhà ở này. Đặc biệt, khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, qua đó giảm chi phí, thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Theo khoản 4 điều 88 Luật nhà ở 2023 thì Vệc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công
- Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 160 của Luật này.
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
...
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Kết luận
Điều kiện đối với việc bán và cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm tính minh bạch, an toàn và bền vững của chính sách phát triển nhà ở xã hội. Những quy định này vừa là cơ sở pháp lý để kiểm soát năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư, vừa là “hàng rào” cần thiết nhằm hạn chế rủi ro, tranh chấp phát sinh cho người mua, người thuê mua trong quá trình thực hiện hợp đồng. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng gia tăng, việc tuân thủ nghiêm túc các điều kiện theo quy định của pháp luật không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả thực thi chính sách an sinh xã hội mà còn củng cố niềm tin của người dân đối với các dự án nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường nhà ở nói chung.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
