Điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

1. Quản lý, vận hành nhà chung cư là gì ?

Chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Quản lý, vận hành nhà chung cư là một trong những dịch vụ đang và sẽ phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập ngày nay. Dịch vụ này sẽ mang lại các hoạt động đảm bảo môi trường sống lành mạnh, an toàn, tạo cảm giác dễ chịu, thoải mái nhất cho người dân sinh sống. Bên cạnh đó, dịch vụ này còn giúp khai thác có hiệu quả những giá trị bất động sản. 

Do số lượng người sinh sống và học tập, làm việc tại mỗi khu chung cư là khá lớn nên phải thiết lập nên đội ngũ quản lý vận hành. Quản lý vận hành nhà chung cư nhằm đảm bảo mọi hoạt động diễn ra một cách thuận lợi, từ những vấn đề liên quan đến điện nước, mạng Internet, hệ thống thang máy, camera giám sát việc cá nhân ra vào tòa nhà để duy trì trật tự an ninh cho cả khu chung cư.

Hoạt động quản lý, vận hành bao gồm các công việc như điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác; cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho tòa nhà hoạt động bình thường; một số công việc khác có liên quan.

Việc quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư có thang máy thì sẽ do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư đó thực hiện. Đối với nhà chung cư mà không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

2. Nguyên tắc quản lý, vận hành nhà chung cư

Các nguyên tắc quản lý, vận hành nhà chung cư phải được thực hiện theo các nguyên tắc quy định tại Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD sau đây :

Thứ nhất, việc quản lý, vận hành nhà chung cư phải tuân thủ theo nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

Thứ hai, việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí liên quan trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

Thứ ba, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý, vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí liên quan trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ tư, ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

Thứ năm, mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư đều phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được hiểu là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định và phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng; đơn vị quản lý vận hành có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác theo quy định pháp luật. Việc quản lý và vận hành nhà chung cư là một việc vô cùng phức tạp và quan trọng. Do đó, trước khi quyết định hợp tác thì phải tìm hiểu rõ và yêu cầu các đơn vị cung cấp dịch vụ đưa ra những bằng chứng chứng minh có đủ điều kiện hoạt động theo quy định hay không.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 105 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 28 Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải đáp ứng đủ các điều kiện về chức năng và năng lực như sau :

Thứ nhất, đơn vị kinh doanh phải được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản;

Thứ hai, đơn vị kinh doanh phải có tối thiểu các phòng hoặc các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, lễ tân và vệ sinh, môi trường. Với mỗi công việc của mỗi bộ phận tương ứng sẽ có quy trình cụ thể do đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đưa ra. Đồng thời quy trình thực hiện cũng sẽ phục thuộc vào cả những quy định của tòa nhà chung cư cũng như thỏa thuận giữa các bên.

Thứ ba, đơn vị kinh doanh phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy chữa cháy vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ xây dựng.

Đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên phải gửi 1 bộ hồ sơ đến Bộ Xây dựng được xem xét, thông báo về việc đủ điều kiện quản lý vận hành và đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên đối với nhà chung cư mà thuộc sở hữu nhà nước thì tùy từng trường hợp theo quy định pháp luật về nhà ở, việc quản lý vận hành có thể sẽ do đơn vị có đủ điều kiện về năng lực quản lý vận hành hoặc do tổ chức khác thực hiện quản lý vận hành theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Ngoài ra, việc quản lý, vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo mẫu hướng dẫn tham khảo tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban quản trị nhà chung cư.

Trên đây là toàn bộ bài viết liên quan đến vấn đề Điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách. Ngoài ra, quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Quy định về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư để hiểu rõ hơn. Nếu có bất cứ thắc mắc nào hay gặp bất kì vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên  hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp nhanh chóng. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê. Trân trọng!