Quy định về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Các điều kiện mà đơn vị quản lý vận hành chung cư cần phải đáp ứng

 Căn cứ Khoản 2 Điều 105 Luật nhà ở 2014 quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư cụ thể:

- Đơn vị quản lý vận hành nhà ở chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định, được thành lập hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã, có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư

- Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường

- Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện nước, phòng cháy chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật trang thiết bị cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện việc bảo trì.

Như vậy đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cần phải đáp ứng các điều kiện như có đủ năng lực pháp nhân để thực hiện các nhiệm vụ quản lý và vận hành chung cư. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đội ngũ nhân viên có kiến thức kỹ năng chuyên môn và kỹ thuật liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư . Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cần phải có đủ trang thiết bị, công cụ, phương tiện cần thiết để thực hiện công việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có hợp đồng với chủ sở hữu hoặc đại diện của chủ sở hữu, nhà chung cư để thực hiện các nhiệm vụ quản lý và vận hành nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải tuân thủ các quy định pháp luật về quản lý vận hành bảo trì và sửa chữa nhà chung cư.

Bên cạnh đó còn có các quy định khác liên quan đến quyền và nghĩa vụ của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như báo cáo tài chính, tiếp nhận và giải quyết khiếu nại, đảm bảo an toàn và an ninh cho cư dân, thực hiện các biện pháp phòng chống cháy nổ và sự cố khác. Đơn vị quản lý và vận hành chung cư có nhiệm vụ quản lý các hoạt động vận hành hàng ngày của chung cư bao gồm quản lý dịch vụ công cộng, quản lý hệ thống điện nước, thang máy và hệ thống an ninh, an toàn đơn vị, quản lý vận hành chung cư phải thực hiện công tác bảo trì và sửa chữa các hạng mục thiết bị công trình của chung cư để đảm bảo chất lượng an toàn và tiện nghi cho cư dân. Đơn vị quản lý và vận hành chung cư có trách nhiệm quản lý và sử dụng các nguồn tài chính của chung cư bao gồm quản lý các khoản thu từ cư dân chi tiêu cho hoạt động quản lý và bảo trì. Đồng thời tạo môi trường sống tốt trong cư dân đảm bảo vệ sinh.

2. Quy định về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư

Quy định về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư được quy định cụ thể tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 27 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư02/2016/TT-BXD sửa đổi bởi Thông tư 28/2016/TTBXD, Thông tư 06/2019/TTBXD khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng năng lực thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng năng lực để thực hiện việc quản lý vận hành.

Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định.

- Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện, chức năng thực hiện quản lý.

- Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

- Trong trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng năng lực hoặc có đủ chức năng năng lực theo quy định nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ, thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

 Tóm lại các quy định về lựa chọn quản lý vận hành chung cư bao gồm: chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu chung cư có quyền tự do chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư. Quyền này không giới hạn tuy nhiên có đáp ứng các yêu cầu và quy định của pháp luật. Đơn vị quản lý, vận hành chung cư phải đáp ứng các điều kiện quy định bao gồm: có đủ chức năng, chuyên môn kỹ thuật, có trang thiết bị và phương tiện, có hợp đồng với chủ sở hữu và tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan. Thông thường quá trình lựa chọn đơn vị quản lý sẽ diễn ra thông qua việc tổ chức cuộc họp hoặc hội nghị cư dân chung cư để bàn bạc thảo luận và quyết định việc lựa chọn đơn vị phù hợp. Sau khi đơn vị quản lý vận hành chung cư được lựa chọn chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu sẽ ký kết hợp đồng quản lý với đơn vị này. Hợp đồng quản lý sẽ ghi rõ các nhiệm vụ, quyền và nghĩa vụ của đơn vị quản lý cũng như các điều khoản và điều kiện khác liên quan.

 3. Số lượng đơn vị quản lý vận hành mỗi nhà chung cư là bao nhiêu?

Theo quy định của pháp luật mỗi nhà chung cư chỉ có một đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành cho từng tòa nhà theo quy định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý và thành viên thì ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nào chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết với ban quản trị nhà chung cư.

 Theo đó số lượng đơn vị quản lý và vận hành cho mỗi nhà chung cư có thể khác nhau tùy thuộc vào quy mô và đặc điểm của từng dự án chung cư . Thông thường mỗi nhà chung cư sẽ có một đơn vị quản lý và vận hành chuyên nghiệp được chỉ định để quản lý toàn bộ hoạt động của chung cư đó. Trong một số trường hợp đặc biệt là các dự án chung cư lớn hoặc có quy mô phức tạp có thể có nhiều đơn vị quản lý và vận hành cùng hoạt động. Việc lựa chọn số lượng và phân công công việc cho các đơn vị quản lý vận hành chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật và quy định của dự án chung cư.

Để tìm hiểu thêm vấn đề trên bạn đọc có thể tham khảo bài viết: Nhà công vụ là gì? Quy định của pháp luật về sử dụng nhà công vụ của luật Minh Khuê

Trên đây là giải đáp về quy định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư thế nào luật Minh Khuê xin gửi tới bạn đọc. Mong rằng bài viết trên là tài liệu tham khảo hữu ích giành cho bạn. Quý khách hàng bất kỳ có gì thắc mắc nào xin vui lòng liên hệ tổng đài 19006162 để được tư vấn và giải đáp trực tiếp hoặc gửi yêu cầu về địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Cảm ơn bạn đã quan tâm theo dõi.