1. Khái niệm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình đang trong quá trình được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp không chuyển giao tài sản đó mà chỉ giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan đến tài sản nhà ở.
Chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó, cụ thể Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”
2. Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sở hữu những đặc điểm riêng nhằm đảm bảo người thế chấp thực hiện tốt nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng như:
- Một là, về mặt chủ thể, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có phạm vi quan hệ pháp luật hẹp hơn so với các loại quan hệ thế chấp khác.
- Hai là, trong trường hợp để vay vốn, bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm thực hiện mua hoặc xây dựng chính nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó.
- Ba là, quan hệ thế chấp thường có sự thỏa thuận ba bên như chủ đầu tư, khách hàng và tổ chức tín dụng.
- Bốn là, hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có một số quy định đặc biệt về quyền và nghĩa vụ liên quan đến loại tài sản này.
3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
-Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại Luật nhà ở 2014, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về việc xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định của pháp luật
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật nhà ở 2014 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
- Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định của pháp luật thì các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật thì không có giá trị pháp lý.
4. Điều kiện chung của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch
Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường”.
Như vậy, nhà hình thành trong tương lai nói chung được tham gia giao dịch khi có các điều kiện: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nhà ở thưong mại hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ các điều kiện liên quan khác (đối với nhà ở xã hội bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014; đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định về kinh doanh bất động sản).
5.Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài những vấn đề liên quan đến tài chính, việc đảm bảo giấy tờ đầy đủ, hợp lệ cũng là một trong những điều kiện quan trọng. Để giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng, khách hàng cần chú ý một số thủ tục cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai cần chuẩn bị một số giấy tờ pháp lý như:
Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo mẫu ban hành của Luật nhà ở.
Hợp đồng thế chấp có công chứng.
Văn bản ký kết mua bán nhà ở của cá nhân với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận ủy quyền theo quy định của pháp luật (sử dụng trong trường hợp người đăng ký thế chấp là người được ủy quyền).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, người thế chấp cần nộp hồ sơ ở Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Địa điểm văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất.
Tại đây, cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận, tiến hành kiểm tra hồ sơ và giao phiếu hẹn trả kết quả cho chủ sở hữu (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc sẽ trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).
Bước 3: Xem xét hồ sơ và trả kết quả
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xem xét hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, bản sao đơn đăng ký để lưu lại hồ sơ; ghi rõ thông tin đăng ký thế chấp vào sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký, văn phòng phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, sau khi giao phiếu hẹn đối với hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký sẽ tiến hành các bước xác nhận và kiểm tra để trả kết quả theo lịch hẹn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
