Trong hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở thành loại tài sản phổ biến, gắn liền với nhu cầu huy động vốn của chủ đầu tư cũng như nhu cầu mua, thuê mua của người dân. Tuy nhiên, do chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch, nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu là việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ tài chính.
1. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 1 điều 184 Luật nhà ở 2023 quy định về điều kện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Theo đó việc thế chấp chỉ được thực hiện khi chủ thể thế chấp có đầy đủ hồ sơ pháp lý hợp lệ, dự án hoặc nhà ở đáp ứng yêu cầu về tiến độ xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, quyền sử dụng đất được xác lập hợp pháp, việc mua bán và thanh toán được thực hiện đúng thỏa thuận, đồng thời nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện hoặc đã được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ khác mà chưa được giải chấp, qua đó nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch thế chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Lưu ý: Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.
2. Hồ sơ thế chấp đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Theo khoản 2 điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN thì đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
- Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này. Cụ thể bao gồm:
+ Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
+ Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
+ Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
+ Các giấy tờ khác (nếu có)
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng không chỉ là điều kiện bắt buộc để nhà ở hình thành trong tương lai được phép tham gia giao dịch thế chấp, mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng nhằm xác định mức độ hình thành thực tế của tài sản, bảo đảm sự gắn kết giữa quyền tài sản phát sinh trong tương lai với hiện trạng xây dựng cụ thể, qua đó hạn chế rủi ro pháp lý trong hoạt động bảo đảm nghĩa vụ, tăng cường tính minh bạch của dự án, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng, chủ đầu tư cũng như các bên có liên quan trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành.
3. Trình tự, thủ tục giải chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 3 điều 10 Thông tư 26/2015/TT-NHNN thì Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo trình tự sau đây:
- Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên cho bên nhận thế chấp
Quy định này nhằm xác lập cơ sở pháp lý cho việc xem xét giải chấp, bảo đảm rằng yêu cầu giải chấp được thực hiện một cách chính thức, minh bạch và có căn cứ, đồng thời tạo điều kiện để bên nhận thế chấp kiểm tra, đối chiếu việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp cũng như mức độ đáp ứng các điều kiện giải chấp theo thỏa thuận và quy định của pháp luật, qua đó hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp.
- Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên
Quy định này nhằm xác nhận ý chí chấp thuận của bên nhận thế chấp đối với việc chấm dứt hoặc thu hẹp phạm vi biện pháp bảo đảm, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để bên thế chấp thực hiện các thủ tục tiếp theo như xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, xác lập lại quyền định đoạt đối với tài sản đã được giải chấp, qua đó bảo đảm tính minh bạch, an toàn pháp lý và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch thế chấp.
Như vậy, trình tự giải chấp tài sản thế chấp được thực hiện trên cơ sở yêu cầu chính thức của bên thế chấp và sự xem xét, chấp thuận bằng văn bản của bên nhận thế chấp, kèm theo việc hoàn trả đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, qua đó bảo đảm việc giải chấp được tiến hành công khai, minh bạch, đúng thỏa thuận và đúng quy định của pháp luật, đồng thời xác lập cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc chấm dứt hoặc thu hẹp hiệu lực của biện pháp bảo đảm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp.
Kết luận
Các quy định về điều kiện thế chấp không chỉ bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai – đối tượng dễ chịu rủi ro nhất nếu dự án gặp vướng mắc pháp lý. Việc tuân thủ nghiêm túc các điều kiện này sẽ góp phần xây dựng môi trường pháp lý ổn định, nâng cao niềm tin của thị trường và thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực nhà ở trong dài hạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
