1. Hiểu thế nào về tổ chức nước ngoài?

Thực tế, khái niệm "tổ chức nước ngoài" rất đa dạng và có thể bao gồm các pháp nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế và nhiều loại hình tổ chức khác. Pháp nhân nước ngoài, do đặc điểm của mình, thường có quyền và nghĩa vụ được xác định bởi pháp luật của quốc gia mà họ được thành lập và hoạt động. Điều này có nghĩa là họ phải tuân thủ các quy định và điều kiện mà pháp luật của quốc gia đó đặt ra đối với tổ chức nước ngoài. Đồng thời, họ cũng phải chứng minh và được công nhận là có quốc tịch của quốc gia mà họ hoạt động, điều này có thể đòi hỏi các thủ tục và quy trình pháp lý riêng biệt tùy thuộc vào luật pháp của mỗi quốc gia.

Tổ chức nước ngoài, trong bối cảnh của một thế giới ngày càng toàn cầu hóa, là khái niệm phức tạp và đa chiều. Định nghĩa của tổ chức này không chỉ bao gồm các tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật nước ngoài mà còn có thể áp dụng đến các tổ chức được hình thành theo pháp luật quốc tế. Luật Doanh nghiệp năm 2020, trong khoản 32, Điều 4, đã định rõ ràng về khái niệm tổ chức nước ngoài. Theo đó, tổ chức nước ngoài được hiểu là tổ chức được thành lập ở nước ngoài theo quy định của pháp luật của quốc gia đó. Điều này có nghĩa là khi một tổ chức nước ngoài hoạt động tại một hoặc nhiều quốc gia khác, nó sẽ phải tuân thủ quy chế pháp lý dân sự do pháp luật của quốc gia đó quy định đối với các tổ chức nước ngoài trên lãnh thổ của họ.

Quy định này đặt ra một cơ sở pháp lý chắc chắn và minh bạch cho việc hoạt động của các tổ chức nước ngoài, đồng thời đảm bảo tính công bằng và tuân thủ quy định của pháp luật địa phương trong mỗi quốc gia mà họ hoạt động. Điều này không chỉ mang lại sự an tâm cho các bên liên quan mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh và hợp tác quốc tế.

 

 2. Điều kiện tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam từ ngày 01/01/2025?

Dựa trên những quy định chi tiết tại Điều 18 của Luật Nhà ở năm 2023, từ ngày 01/01/2025, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho cả tổ chức và cá nhân nước ngoài sẽ phải tuân thủ những điều kiện sau đây:

Trước hết, tổ chức kinh tế phải có vốn đầu tư nước ngoài và đang thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tại Việt Nam, dựa trên các quy định rõ ràng được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định khác của pháp luật liên quan. Quan trọng hơn, tổ chức này phải là chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đảm bảo tuân thủ tất cả các quy định và điều kiện về đầu tư xây dựng nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 cũng như các quy định về kinh doanh bất động sản.

Điều này là bước quan trọng để đảm bảo rằng việc sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài được thực hiện một cách hợp pháp, minh bạch và có tính chất phát triển bền vững, đồng thời đảm bảo rằng quá trình này phản ánh đầy đủ tinh thần và mục đích của Luật Nhà ở năm 2023 - đó là tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức nước ngoài tham gia vào việc phát triển ngành bất động sản tại Việt Nam một cách cân đối và bền vững.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cũng như các chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, trước khi được phép sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, phải có trong tay Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, hoặc các giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động hoặc thành lập tại Việt Nam, mà vẫn còn có hiệu lực tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. Đây là các loại giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định của pháp luật.

Quy định này nhấn mạnh tính chính xác và minh bạch trong việc xác định và kiểm tra các yếu tố pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức và cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, trước khi họ được phép sở hữu nhà ở. Điều này giúp đảm bảo rằng quyền sở hữu được thực hiện một cách hợp pháp và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch mua bán nhà ở.

Đối với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, điều kiện cần phải đáp ứng là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam phải không thuộc vào các trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Điều này là một phần quan trọng trong việc đảm bảo rằng việc sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời đảm bảo tính bảo mật và an toàn của quốc gia. Quy định này giúp kiểm soát việc nhập cảnh của các cá nhân nước ngoài, đảm bảo rằng họ không sử dụng các quyền ưu đãi hoặc miễn trừ dành riêng cho các trường hợp ngoại giao, lãnh sự, mà chỉ áp dụng cho mục đích du lịch hoặc kinh doanh như bình thường.

 

3. Từ năm 2025, tổ chức nước ngoài được sở hữu bao nhiêu nhà ở tại Việt Nam?

Theo quy định của Điều 19 trong Luật Nhà ở năm 2023, có sự điều chỉnh đáng chú ý về số lượng nhà ở mà tổ chức nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam. Điều này đánh dấu một bước đi quan trọng trong việc điều tiết và quản lý tài sản bất động sản trong nước, đồng thời mở ra cơ hội cho các biện pháp cần thiết để bảo vệ lợi ích quốc gia và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước. Các điều chỉnh này cũng phản ánh cam kết của chính phủ và cơ quan quản lý đối với việc tạo ra một môi trường kinh doanh và đầu tư bền vững, minh bạch và công bằng, đồng thời đảm bảo sự ổn định và an ninh trong lĩnh vực bất động sản.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức và cá nhân nước ngoài có những hạn chế cụ thể về việc mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế và sở hữu các loại tài sản như căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở liền kề. Điều này là một biện pháp cần thiết để bảo vệ lợi ích quốc gia, đồng thời đảm bảo sự ổn định và an ninh trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, theo quy định tại điểm b và điểm c của khoản 1 Điều 17 Luật này, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề, số lượng căn nhà mà họ có thể sở hữu cũng được giới hạn. Trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Hạn chế này không chỉ giúp kiểm soát việc sở hữu tài sản bất động sản của tổ chức và cá nhân nước ngoài mà còn góp phần tạo điều kiện cho các cá nhân và tổ chức trong nước tham gia cạnh tranh công bằng trên thị trường bất động sản. Đồng thời, việc thiết lập các nguyên tắc rõ ràng và minh bạch trong việc sở hữu tài sản cũng giúp tăng cường tính minh bạch và tin cậy trong môi trường kinh doanh và đầu tư. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc thực thi các quy định này cần được thực hiện một cách công bằng và minh bạch, tránh tình trạng lạm dụng quyền lợi hoặc vi phạm pháp luật. Điều này đòi hỏi sự hỗ trợ chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, cũng như sự hiểu biết và tuân thủ từ phía cộng đồng kinh doanh và cư dân.

Việc sở hữu căn hộ trong các khu vực có mật độ dân cư đặc biệt cao, cụ thể là trong các khu vực có số dân tương đương một phường hoặc trên các tuyến phố có nhiều nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ đã có sự điều chỉnh nhất định. Theo quy định này, tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được phép mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế và sở hữu một số lượng căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ không vượt quá một ngưỡng nhất định, được quy định cụ thể trong khoản 1 của Điều này.

Biện pháp này được thiết lập nhằm đảm bảo rằng việc sở hữu và quản lý bất động sản của tổ chức và cá nhân nước ngoài diễn ra một cách cân đối và hợp lý, tránh tình trạng tập trung quá mức tài sản vào tay một số lượng nhỏ các cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài. Đồng thời, việc giới hạn số lượng căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ mà họ có thể sở hữu cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân và tổ chức trong nước tham gia vào thị trường bất động sản, đồng thời tăng cường tính minh bạch và công bằng trong quản lý tài sản.

Trong quá trình quản lý và phát triển bất động sản, Chính phủ đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc thiết lập các quy định và tiêu chuẩn nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng và phát triển bền vững của đất nước. Trên cơ sở này, Chính phủ thường xuyên điều chỉnh và ban hành các quy định liên quan đến quản lý và sở hữu nhà ở, đặc biệt là với tổ chức và cá nhân nước ngoài. Một trong những quy định quan trọng được Chính phủ quy định là về khu vực cần được bảo đảm quốc phòng và an ninh. Đây là những khu vực chiến lược, được xác định dựa trên các tiêu chí nhất định và quy đổi quy mô về dân số, thường tương đương với một phường. Trong những khu vực này, Chính phủ áp đặt các hạn chế và điều kiện đặc biệt đối với việc sở hữu và quản lý nhà ở, đặc biệt là đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài.

Theo quy định của Chính phủ, số lượng nhà ở mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong những khu vực này cũng được giới hạn và kiểm soát chặt chẽ. Việc này nhằm đảm bảo rằng sự hiện diện của tổ chức và cá nhân nước ngoài trong các khu vực quan trọng không gây ảnh hưởng tiêu cực đến an ninh và trật tự công cộng, đồng thời đảm bảo sự cân đối và ổn định trong thị trường bất động sản.

Ngoài ra, Chính phủ cũng quy định về việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài. Điều này nhằm đảm bảo tính liên tục và ổn định trong quản lý và sử dụng tài sản bất động sản của họ, đồng thời tránh tình trạng sở hữu tạm thời dẫn đến sự không chắc chắn và lo ngại từ phía các bên liên quan.

Việc quản lý và sở hữu nhà ở của tổ chức và cá nhân nước ngoài tại Việt Nam cũng là một điểm nhấn quan trọng trong quy định của Chính phủ. Để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý này, Chính phủ thường xuyên tiến hành kiểm tra và giám sát các hoạt động liên quan, đồng thời thúc đẩy sự hợp tác và trao đổi thông tin giữa các bên để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và pháp luật.

 Xem thêm >>> Doanh nghiệp nước ngoài có được mua nhà, căn hộ tại Việt Nam không? Tư vấn thủ tục mua nhà ?

Trên đây là toàn bộ nội dung thông tin mà Luật Minh Khuê cung cấp để quý khách hàng tham khảo về điều kiện sở hữu nhà ở của tổ chức nước ngoài. Còn điều gì vướng mắc hoặc có ý kiến đóng góp, qúy khách vui lòng liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Trân trọng./.