Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Xin chào Luật Sư:

Tôi xin tóm tắt nội dung như sau: Năm 2019 Chủ tịch UBND tỉnh XYZ đã phê duyệt chấp thuận chủ trương cho công ty chúng tôi làm nhà máy XYZ với diện tích 3,3 ha tại khu công nghiệp A huyện B tỉnh XYZ. (Khu công nghiệp XYZ đã được Thủ Tướng phê duyệt năm 2015). Hiện tại nhà nước không có kinh phí để làm hạ tầng khu công nghiệp (chưa có hạ tầng). Nên doanh nghiệp phải tạm chi trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng (theo đơn giá mà UBND tỉnh XYZ đã phê duyệt).

Số tiền đấy sẽ được nhà nước trừ vào tiền thuê đất hàng năm. Diện tích 3,3ha là đất rừng sản xuất (đất nhà nước giao cho các hộ trồng rừng ). Xin hỏi Luật Sư: trường hợp như công ty chúng tôi thì PHẢI THOẢ THUẬN đền bù cho các hộ gia đình có đất bị thu hồi hay phải ÁP GIÁ CỦA UBND TỈNH ĐÃ PHÊ DUYỆT.

Thông tin bổ sung: cán bộ phòng tài nguyên của huyện nói rằng mình phải thoả thuận với các hộ có đất bị thu hồi làm dự án chứ không phải là áp giá của UBND tỉnh . Nó mâu thuẫn : - nếu công ty phải thỏa thuận đền bù thì nhà nước phải chấp thuận cái mức giá mà công ty đã thực trả cho dân.

Nhưng điều 62 luật đất đai thì quy định là áp giá của UBND tỉnh đã phê duyệt vì dự án của mình năm trong khu công nghiệp.

- trên thực tế : vì muốn làm nhanh nên công ty cũng đã tìm cách để cho bà con khỏi thiệt (ví dụ: thực tế kiểm đếm chỉ có 1000 cây keo thì hồ sơ là 1200 cây. Đường kính cây 5cm thì hồ sơ là 10cm…….) nên công ty đã phải đền bù đến 310 triệu/1ha. ( giá thị trường mua bán, giao dịch ở cùng khu vực và hoa mầu cũng tương tự thì chỉ 220 triệu /ha).Nếu còn 1-2 hộ dân cố tình không nhận tiền đền bù thì có được tiến hành cưỡng chế hay không? Căn cứ vào quy định nào ?

Trân trọng cảm ơn Luật Sư.

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số nghị định hướng dẫn luật đất đai;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

Điều 16 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Theo quy định này, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong ba trường hợp:

Thứ nhất, Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

Thứ hai, Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

Thứ ba, Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất.

Như thông tin Qúy khách cung cấp, Qúy khách thuộc trường hợp quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2013 thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, Qúy khách lưu ý Điều 62 quy định rõ thẩm quyền thu hồi đất ở đây là Nhà nước, không phải doanh nghiệp/chủ đầu tư. Nếu Nhà nước thu hồi đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 62 thì khi đền bù, tiền bồi thường tính theo giá đất cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. (Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

Đối với chủ đầu tư: Nếu chủ đầu tư thực hiện dự án bằng cách nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người dân. Người dân được quyền thỏa thuận với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng.

Cụ thể Điều 73 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Qúy khách lưu ý, Qúy khách là là chủ đầu tư chỉ thực hiện việc thỏa thuận với người dân qua các hình thức theo quy định trên như: nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu người dân không đồng ý thì không có cơ sở để để cưỡng chế. Chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện thu hồi đất theo quy định mới thực hiện việc cưỡng chế theo quy định Luật đất đai.

Ngoài ra, nếu trường hợp của Qúy khách không thuộc một trong hai trường hợp trên. Hoặc có nội dung nào khác, Qúy khách vui lòng phản hồi lại để Luật Minh Khuê tiếp tục làm rõ.

CÂU HỎI BỔ SUNG

Tôi hiểu Nhà Nước mới có quyền thu hồi đất.

- Vì cán bộ tài nguyên của huyện bảo rằng: công ty phải thoả thuận với các hộ gia đình có đất bị thu hồi làm dự án nên các hộ dân yêu cầu bên công ty phải thoả thuận. Mặc dù họ biết bên công ty đã đến cho họ giá cao hơn giá giao dịch. Và đã kiếm đếm, niêm yết công khai tại UBND .....theo quy định của pháp luật. Nhưng khi nhận tiền thì chỉ có 2 hộ nhận còn 2 hộ không nhận (vì câu nói của cán bộ tài nguyên huyện).

Tôi có làm đơn kiến nghị gửi chủ tịch huyện và yêu cầu huyện trả lời cho công ty bằng văn bản nhưng họ mời tôi lên và giải thích : Nếu tỉnh đứng ra làm hạ tầng tổng thể cả khu công nghiệp 150 ha hoặc có nhà đầu tư thầu làm hạ tầng cả khu 150ha thì Nhà Nước mới đứng ra để áp giá của UBND tỉnh. Còn như trường hợp của công ty chúng tôi thì PHẢI THOẢ THUẬN với các hộ dân.

1 : Tôi muốn hỏi Luật Sư là cán bộ huyện trả lời như vậy thì có đúng không ? Căn cứ theo điều luật nào ?

2 : Dự án của chúng tôi nằm trong khu công nghiệp của tỉnh . Vậy khu công nghiệp này có thuộc diện phục vụ phát triển kinh tế hay không ? Nếu có thì công ty đền bù theo thoả thuận hay theo giá của UBND tỉnh ? Căn cứ theo điều luật nào ?

Xin cảm ơn Luật Sư !

Trả lời:

Cảm ơn Qúy khách đã phản hồi lại cho Luật Minh Khuê

Với nội dung của Qúy khách Luật Minh Khuê trả lời như sau:

Bản chất hai câu hỏi của Qúy khách đều vướng mắc cùng một nội dung: Mục đích của việc thu hồi đất là gì?

Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định rõ

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

Theo quy định này, xây dựng khu công nghiệp là một trong những mục đích nêu trên. Do đó, có thể thấy mục đích phù hợp với Điều 62 này là thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, trong trường hợp này Nhà nước không đứng ra thu hồi, trong Điều Luật trên quy định là “Nhà nước thu hồi” đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Do đó, nếu Qúy khách là doanh nghiệp đứng ra thu hồi thì không thuộc trường hợp này. Vì vậy, không được áp giá của UBND tỉnh quy định. Cán bộ huyện trả lời như trên là có căn cứ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về đền bù giải phóng mặt bằng”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê