Đối tượng nào được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công?

Trong hệ thống chính sách nhà ở của Nhà nước, nhà ở thuộc tài sản công giữ một vị trí đặc biệt quan trọng bởi đây không chỉ là nơi ở đơn thuần mà còn là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc sử dụng, khai thác và bố trí loại nhà ở này luôn gắn chặt với các mục tiêu lớn như bảo đảm an sinh xã hội, ổn định đời sống cho cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, người có công với cách mạng cũng như phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước trong từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người dân vẫn còn nhầm lẫn giữa nhà ở thuộc tài sản công với nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại, dẫn đến việc hiểu chưa đúng về quyền và nghĩa vụ khi tiếp cận loại hình nhà ở này. Nhiều trường hợp cho rằng chỉ cần đang sinh sống ổn định trong thời gian dài thì có thể mua nhà ở thuộc tài sản công; hoặc cho rằng mọi đối tượng khó khăn về nhà ở đều có quyền thuê, thuê mua hay mua loại nhà ở này. Những cách hiểu như vậy không chỉ thiếu chính xác mà còn tiềm ẩn nguy cơ vi phạm quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.

1. Khái niệm và nhận diện nhà ở thuộc tài sản công

Nhà ở thuộc tài sản công, theo quy định tại khoản 11 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, được định nghĩa là nhà ở thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Định nghĩa này xác lập một nền tảng pháp lý vững chắc dựa trên nguyên tắc sở hữu toàn dân, tương tự như đất đai, trong đó quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền. Sự thay đổi trong cách tiếp cận này so với các thời kỳ trước phản ánh xu hướng chuyên nghiệp hóa trong quản lý tài sản công, tránh tình trạng thất thoát và đảm bảo tài sản được dùng đúng mục đích an sinh.

Căn cứ theo Điều 13 Luật Nhà ở 2023, nhà ở thuộc tài sản công bao gồm năm loại hình chính, mỗi loại có mục đích và đối tượng thụ hưởng riêng biệt:   

• Nhà ở công vụ: Bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và địa phương. Đây là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua để bố trí cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang sử dụng trong thời gian đảm nhận chức vụ hoặc thực hiện nhiệm vụ.   
• Nhà ở xã hội thuộc tài sản công: Được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, vốn từ các nguồn tài chính công đoàn (như quy định mới về Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam) hoặc các nguồn vốn nhà nước khác. Loại hình này phục vụ mục tiêu hỗ trợ các đối tượng khó khăn về nhà ở theo quy định.   
• Nhà ở phục vụ tái định cư: Do Nhà nước đầu tư hoặc mua để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở mà chưa được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở khác.   
• Nhà ở cũ thuộc tài sản công: Là những nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, hiện đang được bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuê theo chế độ cũ.   
• Nhà ở khác được xác lập quyền sở hữu toàn dân: Bao gồm nhà ở vô chủ, nhà ở bị tịch thu hoặc các loại hình nhà ở được chuyển giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật dân sự, hình sự và hành chính.   

Việc phân loại rõ ràng này là cơ sở để thiết lập các quy trình quản lý khác nhau, từ việc xác định giá thuê, giá bán cho đến trình tự thủ tục xét duyệt đối tượng.

2. Nguyên tắc quản lý và vận hành nhà ở thuộc tài sản công

Nguyên tắc quản lý nhà ở thuộc tài sản công được thiết kế để bảo đảm tính minh bạch, hiệu quả và bảo toàn vốn nhà nước. Điều 125 Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đã cụ thể hóa các yêu cầu này thành một hệ thống các quy tắc bắt buộc.   

3.1. Đối tượng và điều kiện thuê nhà ở công vụ 

Nhà ở công vụ là loại hình chỉ dành cho việc thuê, không có hình thức thuê mua hay bán. Các đối tượng bao gồm:   

• Lãnh đạo cấp cao của Đảng và Nhà nước: Các chức danh được bố trí nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhiệm chức vụ để phục vụ công tác và bảo đảm an ninh quốc gia.   
• Cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển: Áp dụng cho những người công tác tại các cơ quan Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội khi được điều động từ trung ương về địa phương hoặc ngược lại mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu cá nhân tại nơi đến.   
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp lực lượng vũ trang: Do đặc thù thường xuyên di chuyển theo đơn vị, đối tượng này được ưu tiên thuê nhà ở công vụ để ổn định đời sống gia đình trong thời gian phục vụ quân đội, công an.   
• Giáo viên, nhân viên y tế vùng khó khăn: Những người tình nguyện hoặc được phân công công tác tại các vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới, hải đảo, nơi có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.   

Đối tượng phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác, hoặc diện tích nhà ở tại đó thấp hơn mức quy định, đồng thời không thuộc diện được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở khi bị thu hồi đất.

3.2. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc tài sản công 

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng danh sách đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội lên 12 nhóm, tăng cường khả năng tiếp cận cho nhiều tầng lớp nhân dân. 

Bảng: Danh mục các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Để được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội thuộc tài sản công, các đối tượng (trừ học sinh, sinh viên và người có công) phải đáp ứng ba điều kiện về: Nhà ở (chưa có nhà hoặc nhà quá chật hẹp), Thu nhập (thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc theo mức Chính phủ quy định) và Cư trú (không còn yêu cầu hộ khẩu thường trú như trước, giúp linh hoạt hơn cho lao động di cư).

3.3. Đối tượng và điều kiện thuê, mua nhà ở cũ 

Nhà ở cũ thuộc tài sản công mang tính lịch sử, do đó đối tượng được ưu tiên là những người đang trực tiếp sử dụng ổn định.   

Đối tượng thuê: Người có hợp đồng thuê nhà hoặc quyết định phân phối từ trước 1994. Nếu hợp đồng đã hết hạn, họ được quyền ký lại hợp đồng mới nếu vẫn đang thực tế cư trú và không vi phạm các quy định về quản lý nhà.   

Đối tượng mua: Người đang thuê nhà ở cũ và có tên trong hợp đồng thuê nhà. Trường hợp người đứng tên hợp đồng đã chết, các thành viên còn lại trong hộ gia đình (có tên trong sổ hộ khẩu trước đây hoặc giấy xác nhận cư trú) được thỏa thuận cử người đại diện đứng tên mua.   

Điều kiện bán: Nhà ở không nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng lại công trình công cộng hoặc khu vực cần bảo vệ quốc phòng, an ninh. Nhà ở không có tranh chấp và người mua phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về tiền thuê nhà còn nợ.   

3.4. Nhà ở phục vụ tái định cư

Đối tượng thụ hưởng loại hình này là các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công cộng hoặc mục đích quốc phòng. Tùy theo phương án bồi thường được phê duyệt, họ có thể mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở để ổn định cuộc sống sau khi bàn giao mặt bằng. Quy trình này được gắn kết chặt chẽ với pháp luật đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi tối ưu cho người dân bị ảnh hưởng.

4. So sánh các hình thức: Thuê – Thuê mua – Mua nhà ở tài sản công

Việc lựa chọn giữa thuê, thuê mua hay mua phụ thuộc vào nhu cầu định cư và khả năng tài chính của đối tượng. Mỗi hình thức có những ràng buộc pháp lý khác nhau mà người dân cần nắm rõ để tránh rủi ro.

Bảng so sánh các tiêu chí giao dịch

Hình thức thuê mua là một sáng kiến quan trọng, cho phép người lao động có thu nhập thấp tiếp cận quyền sở hữu nhà ở mà không cần một khoản vốn tích lũy quá lớn ngay từ đầu. Điều này giải quyết được bài toán tài chính cho đại đa số công nhân và viên chức trẻ hiện nay.

Kết luận

Nhà ở thuộc tài sản công là loại tài sản đặc thù, không được quản lý và sử dụng theo cơ chế thị trường thông thường, mà chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt của pháp luật về nhà ở và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Việc cho thuê, thuê mua hay mua nhà ở thuộc tài sản công chỉ được thực hiện đối với những đối tượng nhất định, trong những điều kiện chặt chẽ, nhằm bảo đảm đúng mục tiêu chính sách và bảo toàn tài sản của Nhà nước.

Theo quy định hiện hành, mỗi hình thức tiếp cận nhà ở thuộc tài sản công – thuê, thuê mua hay mua – đều gắn với những nhóm đối tượng khác nhau, phù hợp với tính chất của từng loại nhà ở như nhà ở công vụ, nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước. Không phải mọi trường hợp đang sử dụng nhà ở đều có quyền mua; cũng không phải mọi nhu cầu về chỗ ở đều được giải quyết bằng quỹ nhà ở thuộc tài sản công. Chính sự phân định rõ ràng này thể hiện quan điểm xuyên suốt của Nhà nước trong việc sử dụng đúng đối tượng, đúng mục đích và đúng chính sách.

 Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.