Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không công chứng thì sẽ vô hiệu và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, trên tinh thần của pháp luật dân sự mới - Bộ luật dân sự 2015, tại khoản 2 Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

 Ví dụ: Tháng 3 năm 2017, A chuyển nhượng cho B mảnh đất ( theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U98xxx). Hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không công chứng, chứng thực. Tại thời điểm ký hợp đồng B đã thanh toán toàn bộ số tiền cho A và có giấy biên nhận tiền. Như vậy, theo tinh thần của điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì B đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán nên B có thể làm đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng này và hai bên không cần phải làm lại hợp đồng công chứng, chứng thực nữa. 

Như vậy, một giao dịch vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên tham gia giao dịch tích cực, thiện chí thực hiện giao dịch (đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch) thì giao dịch không bị vô hiệu. Về thực tiễn Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 01/1/2017 đến nay cũng đã gần 6 tháng nhưng  này vẫn còn khá mới mẻ và chưa thực sự áp dụng. Quy định này thể hiện sự áp dụng một cơ chế pháp lý vừa linh hoạt, vừa chặt chẽ để buộc bên không thiện chí phải thực hiện đúng cam kết của mình, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho bên thiện chí không muốn phá vỡ quan hệ giao dịch, góp phần hạn chế việc tuyên bố giao dịch dân sự bị vô hiệu một cách tùy tiện vì lý do không tuân thủ quy định hình thức, bảo đảm sự ổn định của quan hệ thị trường. Nhưng những ý nghĩa này chỉ thực sự có khi luật được áp dụng vào những vụ việc thực tế!

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ trực tuyến.

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Chuyên viên tư vấn luật: Đinh Nguyên  - Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - CÔng ty luật Minh Khuê