Năm 1980, Uỷ ban nhân dân đã có quyết định số 1054/QĐ-UB trả lại nhà cho cụ Hồng sở hữu. Cụ Nho vẫn tiếp tục ở nhà 24 Bến Chương.

Cụ Hồng chết năm 2005. Cụ Nho chết năm 2000. Sau khi cụ Nho chết, các con cụ Nho là ông Quốc, ông Hữu tiếp tục ở nhà này.

Năm 2012, ông Tâm và ông Đức là con cụ Vãn, cụ Hồng khởi kiện đòi lại nhà. Ông Quốc và ông Hữu không đồng ý trả nhà và có đơn phản tố yêu cầu công nhận việc mua bán nhà giữa cụ Nho và cụ Hồng. Ông Quốc và ông Hữu xuất trình văn bản có tiêu đề “Tờ nhượng nhà” lập ngày 14/12/1984 có nội dung cụ Hồng bán nhà 24 Bến Chương cho cụ Nho và đã nhận đủ tiền mua nhà là 3 triệu đồng. Ông Đức thừa nhận chữ viết trong Tờ nhượng nhà nêu trên là của ông nhưng đoạn có nội dung nhận tiền không phải chữ của ông. Ông Đức khai do mẹ ông (cụ Hồng) nợ tiền cụ Nho 30.000 đồng từ năm 1979 không có tiền trả nên phải viết giấy nhượng nhà nhưng thực tế không nhượng và cũng không nhận tiền.

Tòa án cẫp sơ thẩm xác định nhà của riêng cụ Hồng nên hợp đồng mua bán nhà là hợp pháp. Do đó, không chấp nhận yêu cầu đòi nhà của ông Tâm, ông Đức.

Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà thuộc sở hữu chung của cụ Văn và cụ Hồng, chỉ có cụ Hồng bán mà không có ý kiến của các thừa kế của cụ Văn nên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu; do không xác định được số tiền đã nhận nên không thể giải quyết hậu quả của tuyên bố vô hiệu; chấp nhận yêu cầu đồi lại nhà của nguyên đơn.

Anh (chị) hãy phần tích:

1.   Nhà 24 Bến Chương thuộc sở hữu riêng của cụ Hồng hay sở hữu chung của cụ Văn và cụ Hồng? Ông Tâm và ông Đức có quyền khởi kiện đòi nhà không? Thời hiệu khởi kiện có còn không?

2.   Áp dụng pháp luật nào để xem xét hợp đồng mua bán nhà ngày 14/12/1984? Hợp đồng này có thể công nhận hợp pháp không?

3.    Nếu xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu và phải giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu thì giải quyết thế nào? Có căn cứ để xác định tiền mua bán nhà đã trả không?

Người hỏi: M.K (sinh viên đại học)

 

Trả lời:

1.   Quyết định số 1054/QĐ-ƯB có nội dung trả lại nhà chỉ ghi tên cụ Hồng. Tuy nhiên, việc trả lại nhà 24 Bến Chương là trả lại nhà do Nhà nước quản lý theo chính sách về nhà ở, không phải việc cấp nhà cho một đối tượng đặc biệt hoặc tặng cho nhà cho một số đối tượng đặc biệt. Do đó, đây là việc trả lại quyền sở hữu nhà cho chủ cũ. Chủ nhà cũ là cụ Vãn và cụ Hồng. Thực tiễn xét xử xác định nhà sau khi được trả lại dù chỉ ghi tên một người thì vẫn thuộc sở hữu của tất cả chủ cũ. Vì vậy, nhà 24 Bến Chương sau khi được trả lại vẫn thuộc quyền sở hữu chung của cụ Văn và cụ Hồng.

Ông Tâm và ông Đức là các thừa kế hàng thứ nhất của chủ nhà là cụ Văn, cụ Hồng nên có quyền khởi kiện đòi lại tài sản mà họ cho rằng thuộc di sản thừa kế mà họ được hưởng. Đây không phải là tranh chấp thừa kế, không áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện chia thừa kế (theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP). Việc kiện đòi lại tài sản khởi kiện vào năm 2012 không bị hạn chế thời hiệu (quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011).

2.   Hợp đồng mua bán nhà ngày 14/12/1984 là giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991 nên pháp luật áp dụng là Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991.

Theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 thì trường hợp hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật nhưng nếu đã trả tiền nhà (trả đủ hoặc một phần) hoặc đã giao nhà thì hợp đồng vẫn được công nhận hợp pháp trừ trường hợp vi phạm điều cấm theo quy định của Bộ luật dân sự (năm 1995). Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 thì cụ Hồng không được một mình định đoạt toàn bộ tài sản chung (Điều 2, Điều 237 Bộ luật dân sự năm 1995). Do đó, hợp đồng mua bán nhà ngày 14/12/1984 vẫn vô hiệu.

3.   Hợp đồng vô hiệu thì các bên trở lại tình trạng ban đầu. Việc giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu căn cứ quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Theo đó, việc trả lại tiền phải bao gổm chênh lệch giá giữa số tiền đã giao với giá nhà xác định ở thời điểm xét xử, căn cứ vào mức độ lỗi và tỷ lệ tiền đã trả.

Về việc xác định tiền đã trả: Nếu không có căn cứ khác thì lời khai của ông Đức về giao dịch mua bán là chứng cứ chứng minh về tiền đã trả. Ông Đức khai mẹ phải lập giấy bán nhà vì nợ 30.000 đồng không có tiền trả. Như vậy là có căn cứ xác định tiền nhà đã trả đủ và giá nhà là 30.000 đồng Tham khảo một số bài viết pháp lý khác liên quan:  Có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế mà người phải thi hành án được hưởng hay không ?

Mọi vướng mắc pháp lý liên quan đến việc chia tài sản thừa kế, vui lòng liên hệ trực tiếp: Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162, Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc pháp lý của Quý khách hàng.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)