Đến năm 2012, hai bên có mâu thuẩn, nên bà A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng công chứng ngày 26/02/2009, với lý do tôi chưa trả tiền mua đất (trong hợp đồng và 2 bên không có thỏa thuận nếu không trả tiền thì hủy hợp đồng). Ngày 15/11/2012, UBND phường hòa giải không thành, ngày 21/12/2012 Tòa án thụ lý giải quyết. Sau đó tôi có phản tố tranh chấp lối đi chung giữa 2 nhà, (vì trong bản vẽ phần đất mua bán có thể hiện lối đi chung chiều ngang 2m, trong giấy chứng nhận của 2 bên cũng có thể hiện, nhưng bà A xây dựng, trưng bày hàng hóa mua bán lấn chiếm lối đi chung, chiều ngang hiện nay chỉ còn 0,8m).
Trong quá trình tòa giải quyết, bà A yêu cầu: nếu tòa hủy hợp đồng thì bà A trả lại tôi tiền xây dựng nhà theo giá thị trường; nếu tòa không hủy hợp đồng thì bà A yêu cầu tôi phải trả tiền mua đất theo giá thị trường và trả tiền mua lối đi chung (mặc dù trong hợp đồng cũng như 2 bên không có thỏa thuận mua bán lối đi). Tôi trình bày: tôi không đồng ý yêu cầu của bà A, tôi chỉ đồng ý trả tiền cho bà A 40.000.000đ + lãi suất Ngân hàng cho đến nay và yêu cầu bà A trả lại lối đi chung theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
Tòa án nhiều lần hòa giải cũng mấy nội dung nêu trên, ngày 21/12/2015 tòa xét xử nhưng hoãn đến nay vẫn chưa xét xử tiếp.
Vì chờ đợi Tòa xét xử quá lâu, tôi xin hỏi Quý Luật sư:
Tòa án thụ lý đơn khởi kiện của bà A có quá thời hiệu khởi kiện không (2 năm)? Nếu quá thời hiệu khởi kiện thì hiện nay tôi có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định đình chỉ vụ án? (phần yêu cầu của bà A).
Nếu Tòa án thụ lý giải quyết là đúng, thì trong vụ án này bà A có quyền yêu cầu tôi trả tiền mua đất? (vì trong đơn kiện của bà A và Thông báo thụ lý của tòa không có nội dung này mà chỉ có 1 yêu cầu là: hủy hợp đồng công chứng ngày 26/02/2009), nếu Tòa giải quyết thì có vượt quá phạm vi xét xử?.
Xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.
>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội
- Bộ Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội
- Bộ Luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12 sửa đổi của Quốc hội
Nội dung phân tích:
Trường hợp của bạn là yêu cầu hủy hợp đồng dân sự. Căn cứ vào Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự thì:
"Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm."
Theo đó tranh chấp xảy ra vào năm 2012, Tòa án thụ lý vào ngày 21/12/2012 nên vẫn trong thời hiệu khởi kiện.
Trong đơn kiện của bà A và Thông báo thụ lý của tòa chỉ có yêu cầu là hủy hợp đồng công chứng ngày 26/02/2009 nhưng trong qúa trình thụ lý bà A có bổ sung thêm yêu cầu bạn trả tiền về việc chuyển quyền sử dụng đất. Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện hay yêu cầu khởi kiện của đương sự được quy định tại Điều 169 BLTTDS quy định:
"1. Trong trường hợp đơn khởi kiện không có đủ các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 164 của Bộ luật này thì Toà án thông báo cho người khởi kiện biết để họ sửa đổi, bổ sung trong một thời hạn do Toà án ấn định, nhưng không quá ba mươi ngày; trong trường hợp đặc biệt, Toà án có thể gia hạn, nhưng không quá mười lăm ngày."
Theo quy định này thì việc sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của đương sự chỉ có thể được chấp nhận trước khi Tòa án thụ lý và Tòa án có quyền yêu cầu người khởi kiện phải bổ sung đủ các nội dung còn thiếu so với yêu cầu của khoản 2 Điều 164 BLTTDS (nội dung đơn khởi kiện) theo đúng thời hạn do Tòa án ấn định nhưng không quá 30 ngày.
Bộ luật tố tụng dân sự không có quy định việc thay đổi yêu cầu khởi kiện trong giai đoạn chuẩn bị xét xử. Tuy nhiên, theo sự giải đáp pháp luật của TAND tối cao (*) và thực tiễn xét xử, khi gặp trường hợp đương sự xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ở giai đoạn chuẩn bị xét xử thì Thẩm phán yêu cầu đương sự làm đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc lập biên bản về việc thay đổi yêu cầu khởi kiện. Thẩm phán có thể chấp nhận yêu cầu thay đổi nếu như việc thay đổi đó không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Trường hợp thay đổi yêu cầu mà vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện thì được coi như đương sự không có quyền khởi kiện (hay rút đơn khởi kiện về quan hệ pháp luật khi khởi kiện) Thẩm phán quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự.
Vậy nếu bà A có làm đơn yêu cầu bạn trả tiền về việc chuyển quyền sử dụng đất, thẩm phán chấp nhận thì đó là hợp pháp. Nguyên tắc giải quyết của tố tụng dân sự là tòa án chỉ giải quyết khi đương sự có yêu cầu nên khi bà A yêu cầu hủy hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì Tòa án sẽ chỉ xem xét giải quyết yêu cầu này.
Về lối đi chung mà bạn yêu cầu phản tố được quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự:
"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."
Thì nếu bạn có quyền sử dụng đối với mảnh đất và lối đi chung này thì bà A có nghĩa vụ tôn trọng và đền bù vì đã sử dụng phần đất đó.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư dân sự.
