Bên A giới thiệu và thu xếp cho bên B mua 01 lô đất biệt thự diện tích 500 m2 thuộc dự án khu đô thị mới Nam An Khánh- Hoài Đức do công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà làm chủ đầu tư trong thời hạn đến hết ngày 30/11/2007. Bên B đặt cọc cho bên A số tiền đặt cọc là: 200.000.000 đồng. Nếu bên B không thực hiện việc mua lô đất trên thì bên B mất tiền đặt cọc. Nếu bên A không giới thiệu và thu xếp cho bên B mua lô đất thì bên A phải hoàn trả bên B số tiền đặt cọc và cộng thêm 200.000.000 đồng. Sau đó đến ngày 1/12/2007 hai bên đã ký biên bản gia hạn việc thực hiện, ngày 1/2/2008 ký tiếp biên bản gia hạn lần 2 do bên A không thu xếp cho bên B mua lô đất. Đến ngày 6/8/2008 bên A ký tiếp một giấy hẹn trả cho bên B số tiền dặt cọc 200.000.000 đồng vào ngày 16/8/2008 nhưng bên A mới chỉ trả cho bên B được 60.000.000 đồng. Nay bên B khởi kiện yêu cầu bên A thanh toán tiền đặt cọc là: 140.000.000 đồng. Và số tiền phạt cọc do vi phạm là 200.000.000 đồng. Tại bản án số 02/2009/DSST ngày 26/02/2009 của Toà án nhân dân quận Thanh Xuân đã xử và quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Thu Hương. Buộc công ty TNHH bất động sản Bách Gia phải thanh toán trả chị Hương 140.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng là 340.000.000 đồng. Không đồng ý với quyết định của bản án, ngày 13/3/2009, anh Nguyễn Xuân Bách có đơn kháng cáo chỉ chấp nhận trả số tiền đạt cọc, còn không đồng ý trả số tiền phạt cọc do thời kỳ kinh tế toàn cầu. Anh cho rằng anh không thực hiện đựơc hợp đồng là do khách quan chứ không phải do ý thức chủ quan của anh. Hãy cho biết: 1/ Có những giao dịch nào được xác lập? Đặt tên gọi cho những giao dịch này. 2/ Cho biết những giao dịch nào hợp pháp? Giao dịch nào vô hiệu? Tại sao? 3/ Liệt kê những văn bản pháp luật và những điều luật điều chỉnh quan hệ của các chủ thể trong tình huống trên 4/ Bản án sơ thẩm của TAND quận Thanh Xuân có chính xác không? Tại sao? Hãy đưa ra hướng giải quyết cho tình huống trên theo quy định của pháp luật.

 Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp dân sự của công ty Luật Minh Khuê. 

Luật sư tư vấn dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11

Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

>> Xem thêm:  Cách xác định tiền bồi thường thiệt hại do tai nạn giao thông ?

 1/ Có những giao dịch nào được xác lập? Đặt tên gọi cho những giao dịch này.

- Hợp đồng môi giới nhà đất, có điều khoản đặt cọc.

- Biên bản gia hạn trả nợ.

2/ Cho biết những giao dịch nào hợp pháp? Giao dịch nào vô hiệu? Tại sao?

Theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự quy định về một giao dịch dân sự có hiệu lực vậy trái với những quy định này sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 các điều khoản từ 128 đến 134 quy định cụ thể các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu. 

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

>> Xem thêm:  Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản mới nhất 2020 ?

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Những giao dịch trên có vô hiệu hay không? 

Nếu ở trên không đề cập tới việc giao dịch môi giới giữa 2 bên có được lập thành hợp đồng hay không, hay chỉ có giấy biên nhận thôi. Nếu đây là một hợp đồng mội giới thì phải được lập thành văn bản rõ ràng trong đó có điều khoản đặt cọc kèm theo, còn nều chỉ có giấy biên nhận tiền thì đó không đảm bảo về mặt hình thức của một hợp đồng dân sự có điều khoản đặt cọc mà chỉ đảm bảo là giấy ghi nợ để đảm bảo thực hiện một giao dịch dân sự đã được thỏa thuận.

Ở đây không có giao dịch vô hiệu

3/ Liệt kê những văn bản pháp luật và những điều luật điều chỉnh quan hệ của các chủ thể trong tình huống trên

 Bộ luật dân sự 2005

 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011

Các điều khoản đã được liệt kê từng câu trả lời cho câu hỏi

4/ Bản án sơ thẩm của TAND quận Thanh Xuân có chính xác không? Tại sao? Hãy đưa ra hướng giải quyết cho tình huống trên theo quy định của pháp luật.

Bản án sơ thẩm của TAND quận Thanh Xuân chưa chính xác nếu như việc không thực hiện được hợp đồng mà một trường hợp bất khả kháng đối với bên B. Vì cần phải xác định việc không thực hiện được hợp đồng là do thực tế khách quan hay cố ý vi phạm của bên B. Việc chứng minh có vi phạm hay không do bên khởi kiện thực hiện theo điều 79 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án dân sự - hôn nhân - gia đình

Điều 79. Nghĩa vụ chứng minh
1. Đương sự có yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp.

2. Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ và phải đưa ra chứng cứ để chứng minh.
3. Cá nhân, cơ quan tổ chức khởi kiện bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước hoặc yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác thì phải đưa ra chứng cứ để chứng minh cho việc khởi kiện, yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.
4. Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì phải chịu hậu quả của việc không chứng minh được hoặc chứng minh không đầy đủ đó.

 Hướng giải quyết cho vấn đè này:

Trước hết trong quan hệ dân sự vẫn ưu tiên việc các bên có thể tự thỏa thuận và dàn xếp được. Nếu như không thể thực hiện được việc đó việc đưa ra tòa đề phân xử là hợp lý, như trên đã trình bày:

+ Nếu như việc bên B không thực hiện được hợp đồng là một sự kiện bất khả kháng ngoài khả năng và mong muốn của mình thì bên B phải trả lại khoản tiền đã nhận 

+ Nếu bên A có thể chứng minh việc bên B vi phạm hợp đồng không phải do thực tế khách quan thì bên B phải thực hiện theo bản hợp đồng đã thỏa thuận

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án kinh tế - kinh doanh thương mại

Bộ phận luật sư  dân sự.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn, soạn thảo đơn khởi kiện dân sự, kinh tế