1. Khái niệm hồ sơ vụ án dân sự

Trước hết, vụ án dân sự là việc có sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các đương sự mà họ không thể thương lượng được nên nhờ Tòa án giải quyết.

Hồ sơ vụ án dân sự là tập hợp các giấy tờ, tài liệu do Toà án thu thập hoặc soạn thảo trong quá trình thụ lí một vụ án dân sự và cần thiết cho việc giải quyết vụ án đó.

Thực tiễn xét xử thường phân biệt các thành phần của hồ sơ theo cách như sau: các ghi chép về lai lịch của vụ án, cho phép phân biệt vụ án này với vụ án khác như ngày thụ lÍ, số thụ lí, lai lịch của cáo bên, của người đại diện, người có quyền và lợi ích liên quan (nếu có), loại vụ việc, Thẩm phán phụ tách vụ việc;... các giấy tờ liên quan đến thủ tục giải quyết vụ án: quyết định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời, quyết định trưng cầu giám định, các ý kiến, thư từ giao dịch; giấy triệu tập, giấy ủy quyền:.. các giấy tờ, tài liệu liên quan đến nội dung của vụ án: đơn kiện, tường trình, tài liệu chứng minh, piên bản giám định,... các biên bản lấy lời khai, biên pản hoà giải; các ghi chép về diễn biến của các phiên toà; bản án, quyết định của Toà án.

2. Kỹ năng chung khi nghiên cứu hồ sơ vụ án

– Nghiên cứu lời khai của bị đơn

Việc nghiên cứu lời khai của bị đơn cũng được tiến hành theo thứ tự thời gian. Sau khi nghiên cứu hết lời khai bị đơn này mới chuyển qua nghiên cứu lời khai bị đơn khác.

Khi nghiên cứu lời khai của bị đơn, vừa phải chú ý các điểm bị đơn thống nhất với nguyên đơn, đồng thời phải nắm được các điểm bị đơn khai khác nguyên đơn; các điểm bị đơn khai trước và sau mâu thuẫn nhau, những yêu cầu nào của nguyên đơn không được bị đơn chấp nhận và bị đơn đã cung cấp tài liệu, chứng cứ về vấn đề đó chưa? từ đó rút ra được kết luận có cần lấy lời khai tiếp của bị đơn hay nguyên đơn để làm rõ các điểm mâu thuẫn không? có cần hướng dẫn bị đơn cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ không? Có cần đối chất giữa nguyên đơn và bị đơn không? Hay đó là các điểm thứ yếu, chỉ cần ra phiên tòa tập trung làm rõ là đủ và dự liệu cả phương pháp, cách thức làm rõ tại phiên tòa về vấn đề này.

Sau khi nghiên cứu hết lời khai bị đơn, nghiên cứu tiếp lời khai, tài liệu của các đương sự khác.

Nghiên cứu lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án (nếu có)

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

Khi nghiên cứu lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cần nắm được yêu cầu của họ như thế nào? yêu cầu đó có phù hợp pháp luật hay không?

Nếu các đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) có người đại diện tham gia tố tụng, phải nghiên cứu lời khai của người đại diện và lời khai của người đại diện của đương sự nào thì xếp vào tập lời khai của đương sự đó. Về lời trình bày, khai báo của người đại diện của đương sự nào được xác định chính là lời khai của đương sự đó.

– Nghiên cứu lời khai của nhân chứng, các biên bản đối chất

Khi nghiên cứu lời khai của nhân chứng vừa chú ý về độ tuổi, năng lực, nhận thức, độ chính xác của thông tin, mối quan hệ của nhân chứng với đương sự trong vụ án, vừa chú ý các điểm nhân chứng khai thống nhất với nguyên đơn hoặc bị đơn… và những điểm khai khác hoặc khai mâu thuẫn với các đương sự.

Phải chú ý tìm hiểu nhân chứng biết được các tình tiết, sự kiện, nội dung của vụ án trong hoàn cảnh nào? (trực tiếp chứng kiến, nghe đương sự nào đó nói lại, nghe theo lời kể của người khác…).

Sau khi nghiên cứu lời khai của đương sự và nhân chứng, nhận thấy có điểm chưa rõ hoặc mâu thuẫn phải rút ra có cần tiến hành lấy lời khai tiếp không? Có cần đối chất không? Nội dung cần đối chất? và các đối tượng cần đối chất với nhau.

Nếu hồ sơ đã có biên bản đối chất, cần nghiên cứu kỹ các biên bản đối chất và đối chiếu với lời khai của các đương sự, nhân chứng có trong hồ sơ với nội dung các biên bản đối chất để từ đó rút ra được việc đối chất đó đã đúng, đã đủ chưa? Có cần đối chất thêm vấn đề gì?… Khi đối chất cần nêu rõ các điểm mâu thuẫn nhau, yêu cầu họ trình bày, lý giải, chứng minh về các vấn đề đang có mâu thuẫn và giải quyết vướng mắc (do lời khai mâu thuẫn nhau, mâu thuẫn tài liệu khác).

Nghiên cứu lời khai, tài liệu mà không rút ra được các vấn đề cần xử lý tiếp một cách đúng đắn thì cũng không phải là việc nghiên cứu đã tốt, đã đạt yêu cầu.

– Nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ khác

Tùy theo từng loại việc tranh chấp, các đương sự sẽ cung cấp cho Tòa án những tài liệu tương ứng. Thẩm phán phải nghiên cứu kỹ các tài liệu này, từ đó tùy theo yêu cầu của nguyên đơn, sự thừa nhận hay phản tố của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Thẩm phán phải tập trung nghiên cứu các điểm đó.

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ?

Đối với các tài liệu, chứng cứ khác được thu thập từ bất cứ nguồn nào, nếu qua nghiên cứu thấy việc thu thập tài liệu, chứng cứ đúng quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đều phải nghiên cứu kỹ nội dung các tài liệu, chứng cứ đó, xác minh tính đúng đắn của chứng cứ thì mới giúp cho Thẩm phán đánh giá chứng cứ khách quan, toàn diện sau khi đã nghiên cứu xong toàn bộ hồ sơ vụ án.

Những vụ có ý kiến của chính quyền cơ sở, đoàn thể, cơ quan, ban ngành mà các ý kiến có sự khác nhau, Thẩm phán cũng phải nghiên cứu hết, không được bỏ qua ý kiến nào. Sau khi nghiên cứu phải rút ra được có cần hỏi lại, lấy lại ý kiến của chính quyền cơ sở, đoàn thể nào không? Có cần lấy ý kiến của cả tập thể… không?

Thông thường việc nghiên cứu hồ sơ theo tuần tự như đã phân tích ở trên. Tuy nhiên, tùy theo diễn biến cụ thể mà có vụ khi đang nghiên cứu lời khai nguyên đơn có thể đối chiếu ngay với lời khai của bị đơn, của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, biên bản đối chất hoặc các tài liệu khác như bản kết luận giám định, biên bản định giá .v.v…

Trong thực tiễn cho thấy đối với những vụ án phức tạp, hồ sơ dày, việc nghiên cứu tuần tự, hết lời khai nguyên đơn, hết lời khai đương sự này mới chuyển qua nghiên cứu lời khai của đương sự khác là một phương pháp hiệu quả để đánh giá và soi xét tường tận.

3. Quy định chung về mua bán nhà?

Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hành giao dịch mua bán được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

Thứ nhất, có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp; khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các giao dịch mua bán về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận:

Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

4. Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp trong thực tế?

Các tình huống phát sinh tranh chấp phổ biến như sau:

- Bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà

- Bên bán nhà tăng giá bán nhà so với giá đã thỏa thuận trước đó

- Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao cho bên mua

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mượn nhà cập nhật mới nhất năm 2021

- Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà

- Bên bán và bên mua đơn phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà

- Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế

- Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán, nhà thuộc sở hữu chung.

5. Nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, Thẩm phán phải đặc biệt quan tâm nghiên cứu các tài liệu liên quan đến nhà đất tranh chấp đó và yêu cầu của các bên.

Nếu các bên tranh chấp vể tính có hiệu lực của hợp đồng (một bên yêu cầu hủy hợp đồng, một bên yêu cầu công nhận hợp đồng) thì Thẩm phán phải nghiên cứu kỹ hình thức hợp đồng, các điều khoản, các nội đung thỏa thuận trong hợp đồng? Để xem hợp đồng có vô hiệu về hình thức hay có vô hiệu về nội dung không? Nếu vô hiệu vể nội dung, thì vô hiệu một phần hay toàn bộ hợp đồng. Nghiên cứu, kiểm tra về nội dung, về quan hệ pháp íuật là nghiên cứu tài liệu xác định bên bán nhà có quyền sở hữu nhà đất không? Nếu người đứng ra bán nhà khồng phải là sở hữu chủ thì bên đứng ra bán nhà có được ủy quyền hợp pháp không? Nội dung, phạm vi ủy quyển, thời điểm xác lập hợp đồng, thỏa thuận đó có tự nguyện không? Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng có giả cách, giả tạo không? Quyền và nghĩa vụ các bên? Đôì tượng mua bán đã được xác định rõ ràng trong hợp đồng chưa? Hợp đồng mua bắn nhà có thỏa thuận về điều kiện, thòi điểm có hiệu lực của hợp đồng không? Có thuộc lọại hợp đồng có điểu kiện và điều kiện đó đã diễn ra chưa? Phải nghiên cứu kỹ các điều khoản mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, tìm hiểu kỹ quyền, nghĩa vụ của mỗi bên. Các bên thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng như thế nào? Ai vi phạm, mức độ vi phạm, lỗi? Mức độ lỗi của mỗi bên? Bên nhận chuyển nhượng có tu sửa gì không? Giá trị phần tu sửa, giá trị nhà đất còn lại? Có thiệt hại gì phát sinh nếu hợp đồng vô hiệu? Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hưóng nàó?

Nếu có việc sau khi mua bán bên nhận chuyển nhượng đã chuyển nhượng một phần cho người khác thì phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng này, phải nghiền cứu yêu cầu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng tiếp theo này để việc giải quyết vụ án được toàn diện.

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán nhà ở là gì ? Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất?

Trả lời:

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những tranh chấp dân sự. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết khác nhau.

Thứ nhất, thương lượng

Thứ hai, hòa giải

Thứ ba, giải quyết thông qua trọng tài thương mại (nếu đáp ứng quy định Luật Trọng tài Thương mại 2010) hoặc KHỞI KIỆN ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Câu hỏi: Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà đất?

Trả lời:

Hợp đồng mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Câu hỏi: Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản?

Trả lời:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.