1. Những điểm mới Luật Đất đai 2013 về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Luật Đất đai 2013 đã hiệu lực từ ngày 01/07/2014 gồm 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương, 66 điều so với Luật đất đai cũ năm 2003 có 10 điểm mới có lợi cho dân nhất. Bên cạnh rất nhiều những thay đổi nổi bật trong Luật này. Chính sách mới về đất đai đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế của nhân dân và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn hiện nay.

Căn cứ khoản 9 và khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

"9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định".

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Thứ nhất, những đổi mới về cấp “Sổ đỏ”: Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; Trường hợp nhà đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người 01 Sổ đỏ hoặc cấp chung 01 Sổ đỏ và trao cho người đại diện; nếu đất là tài sản chung của vợ chồng thì Sổ đỏ ghi cả họ, tên vợ, họ, tên chồng (trừ khi vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người).

Ngoài ra, Luật cũng công nhận quyền sử dụng và cấp Sổ đỏ cho nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư cũng là đối tượng được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).

Thứ ba, bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện được công khai và nhân dân có thể đóng góp ý kiến trên trang thông tin điện tử.

Nhà đầu tư trong và nước ngoài cũng bình đẳng hơn trong tiếp cận đất đai do đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê; đối tượng, điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định cụ thể nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.

Thứ tư, cụ thể hóa các quyền, nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân; trách nhiệm của công chức địa chính tại cấp xã…

Thứ năm, Luật quy định đầy đủ hơn về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất

Thứ sáu, Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.

Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.

Thứ tám, Luật Đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục, đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.

Thứ mười, việc quy định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất và nhấn mạnh việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã giúp người dân thực hiện giao dịch dễ dàng hơn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cưỡng chế của UBND cấp xã đối với công trình xây dựng trái phép ?

2. Tư vấn thu hồi đất do quân đội cấp ?

Chào Luật sư, Tôi có một câu hỏi nhờ luật sư tư văn chồng tôi làm bộ đội. Vào năm 2001 được sự cho phép của cấp trên chúng tôi được phép khai thác 1 mảnh đất và nói xong sẽ cho làm giấy tờ.Ban đầu chỉ là một cái ao sâu. Tới năm 2003 xây dựng xong thành nhà cấp 4 có 5 phòng, chúng tôi cho thuê với giá 200000 đồng 1 phòng.
Tới năm 2013 nâng mức giá lên 500000 và chỉ cho bộ đội thuê. Tuy nhiên đầu tháng 8 năm 2015 Quân đội đưa ra lệnh thu hồi nhưng không gửi tới gia đình chúng tôi mà chỉ gửi cho những đồng chí thuê nhà. Gia đình tôi rất bức xúc. Đến nay không được nhận tiền nhà mà phải đưa chìa khóa giao nộp trong khi gia đình tôi được sự cho phép của cấp trên cũ. Nay cấp trên yêu cầu làm bản kê khai xây dựng và mức thu để xem xét. Tôi cũng biết là đất nhà nước, không thể lấn chiếm.Tuy nhiên mảnh đất này được sự cho phép của cấp trên,chúng tôi mới làm và lúc đó phải đi vay vàng để làm nhà.
Trong khi mức thu về chưa đủ trả tiền vốn nếu tính theo tỉ giá vàng hiện tại. Luật sư cho tôi hỏi rằng bây giờ giải quyết như thế nào, gia đình tôi có nhận lại mảnh đất và được giải quyết hợp tình hợp lý hay không ? Nếu không thì sao?
Mong quý luật sự có thể giải đáp thắc mắc của tôi. Mong sự tư vấn sớm Cảm ơn Luật sư.

Tư vấn thu hồi đất do quân đội cấp ?

Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất

Theo Điều 66 Luật đất đai 2013 có quy định:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất".

Trong trường hợp của gia đình bạn, đây là đất của quân đội (tổ chức) được gia đình bạn (cá nhân hộ gia đình) khai thác sử dụng nên sẽ áp dụng khoản 3 của Điều 66 nói trên và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định. Do đó, việc Quân đội đưa ra lệnh thu hồi là trái với pháp luật và sai về thẩm quyền ban hành lệnh thu hồi đất.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 50 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật Đất đai có quy định như sau:

"Điều 50. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

4. Đất do các đơn vị vũ trang nhân dân đang quản lý, sử dụng nhưng không thuộc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã được phê duyệt thì phải bàn giao cho địa phương quản lý và xử lý như sau:

a) Đối với diện tích đất đã bố trí cho hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp do các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh đang sử dụng thì phải chuyển sang hình thức thuê đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an phê duyệt;

c) Đối với diện tích đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao, cho thuê sử dụng theo quy định của pháp luật".

Mảnh đất này đã được cấp phép của cấp trên và bố trí cho gia đình bạn khai thác sử dụng. Tuy nhiên, diện tích này đã được gia đình bạn xây dựng thành nhà cấp 4 cho thuê lấy tiền nên không được coi là sử dụng làm nhà ở. Do vậy, theo khoản c của Điều 50 nêu trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao sử dụng theo quy định của pháp luật (không ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện).

Thứ hai, về vấn đề thông báo thu hồi đất:

Theo Luật đất đai 2013 có quy định:

"Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

3. Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất".

Do đó, việc Quân đội đưa ra lệnh thu hồi nhưng không gửi tới gia đình bạn mà chỉ gửi cho những đồng chí thuê nhà là trái với pháp luật.

Thứ ba, về vấn đề bồi thường thu hồi đất:

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Do gia đình bạn sử dụng đất vào mục đích cho thuê, mặc dù chỉ cho bộ đội thuê nhưng vẫn lấy tiền nên không được coi là thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng. Vậy nên, trường hợp của bạn, mảnh đất bị thu hồi không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường phần chi phí đầu tư vào đất còn lại. Việc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu gia đình bạn làm bản kê khai xây dựng và mức thu để xem xét là hoàn toàn chính xác.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Thu hồi đất phục vụ cho việc thiết kế đô thị ?

Chào anh chị quý cty tôi có thắc mắc trong văn bản nhờ anh chị giải đáp giúp. Theo đó, đối với công trình nhà ở riêng lẻ lấy hết thửa đất từ 1- 2 lớp nhà giáp với chỉ giới đường đỏ. 1-2 lớp nhà ở đây hiểu là lấy như thế nào.

Tôi gửi văn bản ở dưới : ubnd thành phố Hà Nội vừa phê duyệt nhiệm vụ thiết kế đô thị hai bên tuyến đường Nguyễn Trãi, Trần Phú, Quang Trung. Theo đó, đối với công trình nhà ở riêng lẻ lấy hết thửa đất từ 1- 2 lớp nhà giáp với chỉ giới đường đỏ. Theo quyết định số 7053/qđ-ubnd hà nội đã phê duyệt nhiệm vụ thiết kế đô thị hai bên tuyến đường nguyễn trãi - trần phú - quang trung (đoạn từ vành đai 3 đến vành đai 3,5), tỷ lệ 1/500 thuộc các phường thanh xuân bắc, thanh xuân nam (quận thanh xuân), trung văn (quận nam từ liêm), mộ lao, văn quán, yết kiêu, nguyễn trãi, quang trung, hà cầu, phú la (quận hà đông). Theo quyết định, điểm đầu tuyến đường là nút giao thông nguyễn trãi - khuất duy tiến - nguyễn xiển; điểm cuối là nút giao thông quang trung - lê trọng tấn gồm phần đường giao thông và tối thiểu 50m mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ của tuyến đường. Chiều dài toàn tuyến đường nguyễn trãi - trần phú - quang trung 5,1km, trong đó, diện tích đất trong phạm vi nghiên cứu khớp nối khoảng 291,45ha; tổng diện tích đất lập thiết kế đô thị khoảng 100,97ha.

Quyết định cũng nêu rõ, đối với công trình nhà ở riêng lẻ lấy hết thửa đất từ 1- 2 lớp nhà giáp với chỉ giới đường đỏ. Đối với các dự án, công trình khác lấy toàn bộ thửa đất giáp với chỉ giới đường đỏ (giới hạn bởi đường nội bộ, ranh giới tường rào ô đất). Đối với các ô đất đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 cập nhật theo đồ án đã được phê duyệt. Tuyến nguyễn trãi - trần phú - quang trung là trục giao thông liên khu vực, trục hướng tâm kết nối đường vành đai 3 - vành đai 3,5 của thành phố. Là khu vực phát triển đô thị, kết hợp giữa cải tạo chỉnh trang dân cư đô thị và đô thị xây dựng mới. Đây cũng là trục cảnh quan chính kết nối khu vực nội đô mở rộng với đô thị hà đông (thuộc chuỗi đô thị phía đông đường vành đai 4) nằm ở phía tây thành phố đi qua các khu vực chức năng đô thị khác nhau như khu vực các khu tập thể cũ, dân cư đô thị hóa, khu nhà ở, khu đô thị mới. Đang trong quá trình hình thành và phát triển. Ngoài ra, trên tuyến đường còn có tuyến đường sắt đô thị cát linh - hà đông (tuyến 2a) kết nối khu vực nội đô lịch sử với chuỗi đô thị phía đông đường vành đai 4. Quy hoạch nhằm tạo dựng các khu vực điểm nhấn đô thị, công trình cao tầng, kết hợp kiến trúc, cảnh quan thấp tầng tạo nhịp điệu không gian cảnh quan kiến trúc. Đề xuất không gian cao tầng trên cơ sở phân tích điểm nhìn từ các phía, bao gồm các điểm nhìn dọc tuyến và theo mặt cắt các đoạn phố dọc ngang tuyến. Trên cơ sở đó, đề xuất duy trì, tạo dựng các không gian mở, cây xanh, từ đó đề xuất tầng cao kiểm soát cho các phân đoạn phù hợp. Xác lập tổng mặt bằng không gian cảnh quan kiến trúc của khu vực…?

Xin chân thành cám ơn.

Trả lời:

Thứ nhất: Về thu hồi đất

Các trường hợp thu hồi đất được quy định tại điều 16 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai".

Như vậy, Nhà nước có quyền thu hồi đất vì mục đích quốc gia, công cộng. Theo như anh/ chị nêu trên, cho thấy Nhà nước (Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội) xử sự như vậy là hoàn toàn hợp lý; việc thu hồi đất của Nhà nước trong trường hợp này hoàn toàn vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai: Về bồi thường đất bị thu hồi

Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."
Như vậy, đối với công trình nhà ở riêng lẻ lấy hết thửa đất từ 1- 2 lớp nhà giáp với chỉ giới đường đỏ sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc sẽ được bồi thường bằng tiền mặt theo giá trị đất cụ thể của loại đất thu hồi".

Như vậy, Theo quy định tại các điều 112, 113, 114 Luật Đất đai năm 2013 thì Chính Phủ ban hành khung giá đất 5 năm một lần đối với từng loại đất, từng vùng. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

4. Điều kiện được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ?

Em chào các anh các chị a!!! Em xin được nhờ các anh chị tư vấn giúp gia đình em một vấn đề về luật đất đai với ạ. Nhà em có một mảnh đất mặt đường thuộc quốc lộ 18A, hiện nay nhà nước đang nâng cấp và mở rộng quốc lộ 18A. Có một số vấn đề xảy ra trong quá trình bồi thường đất đai. Cùng năm 1991 gia đình em và một số gia đình bên cạnh đều được cấp đất. Những gia đình ra năm sau là 1991 cũng được cấp đất nhưng vấn đề khi lộ ra trong quá trình bồi thường là có gia đình bị trừ 10m lưu không có gia đình không bị trừ 10m lưu không. Các anh chị có thể tư vấn giúp gia đình em vấn đề này gia đình em có thể đòi lại 10m lưu không như những gia đình không bị trừ không ạ? Hiện tất cả các gia đình đều không được bồi thường 10m lưu không đó.
Vậy chỉ những gia đình không bị trừ 10m lưu khônh mới được khiếu nại đòi bồi thường phải không ạ ?
Em cảm ơn các anh chị ạ

Luật sư tư vấn

Đất lưu không là hành lang an toàn giao thông, hành lang lưới điện, đê điều... Đó là phần đất có quy hoạch làm đất để phục vụ cho công trình công cộng, giao thông, thủy lợi, điện,.. mà Nhà nước chưa sử dụng đến, như vậy đây là loại đất công cộng, thuộc sở hữu nhà nước mà không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ cá nhân nào.

Khi có nhu cầu người dân có thể tạm thời sử dụng phần diện tích đó nhưng khi nhà nước thu hồi thì không được đền bù và cũng không được cấp giấy chứng nhận cho phần đất này.

Trường hợp này, có thể hiểu phần đất lưu không này không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nên khi nhà nước thu hồi sẽ không được bồi thường. Nếu gia đình bạn và những gia đình còn lại có căn cứ cho rằng phần đất lưu thông thuộc sở hữu của mình thì có thể khiếu nại lên UBND xã để xem xét, xác nhận, giải quyết. Trường hợp việc trả lời, giải quyết của UBND xã không thỏa đáng thì gia đình bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên UBND huyện để xem xét giải quyết.

Hình thức khiếu nại căn cứ quy định tại điều 8, Luật khiếu nại năm 2011 như sau:

" Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhiều người đến khiếu nại trực tiếp thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức tiếp và hướng dẫn người khiếu nại cử đại diện để trình bày nội dung khiếu nại; người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tiếp nhiều người cùng khiếu nại thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này; ..."

Chào luật sư, Em có câu hỏi muốn luật sư phỏng vấn cho e biết.lúc trước nhà e có đất do ông nội để lại ,e làm nhà từ trước khi đất quy hoạch giờ trúng dự án làm đường,nhưng đất của e là ko có sổ đỏ ,mà là đất của quân sự làm chủ ,nên giờ trúng đường mà cán bộ ở xã thông báo là chỉ được đền bù 60% và không được cấp phát đất cho dân tái định cư ,vậy xin hỏi như vậy là có đúng trong luật đất đai không ạ ? xin cảm ơn

=> Căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp...."

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. .."

Vì bạn không nêu rõ nên chúng tôi xin chia thành 2 trường hợp như sau:

- Thứ nhất, trường hợp đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường theo diện tích đất và giá trị tài sản trên đất.

- Thứ hai, trường hợp đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nhưng cũng không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận mà đủ điều kiện theo quy định tại điều 76 nêu trên thì vẫn được bồi thường tài sản hình thành trên đất.

Việc cán bộ xã thông báo là chỉ được bồi thường trên đất 60% thì bên gia đình bạn có quyền yêu cầu cán bộ xã trả lời rõ lí do mức bồi thường và trước khi thu hồi thì phải có quyết định của UBND cấp huyện về vấn đề thu hồi đất, ghi rõ mức giá bồi thường và các khoản hỗ trợ khác nếu có.

Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

"Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật đất đai năm 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Như vậy, chỉ khi thỏa mãn các điều kiện như diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Trường hợp bạn nếu đủ điều kiện trên mà không được bồi thường suất tái định cư thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên UBND cấp huyện.

Thưa luật sư, Quy trình lập thẩm định, phê duyệt khu tái định cư diễn ra như thế nào ? vấn đề lập gồm nội dung gì ai làm người lập ? vấn đề thẩm định phương án tái định cư ai làm người thẩm định và thẩm định nội dung gì ? phê duyệt ai là người phê duyệt phương án tái định cư ?

=> Căn cứ quy định tại điều 85, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" Điều 85. Lập và thực hiện dự án tái định cư

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.

2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.

3. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

4. Chính phủ quy định chi tiết điều này"

Căn cứ quy định tại điều 26, Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

" Điều 26. Về lập và thực hiện dự án tái định cư

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định tại Điều 85 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định như sau đây:

1. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

2. Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai.

3. Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.

4. Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải bảo đảm kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

5. Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này".

Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt bạn có thể tham khảo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 69, Luật đất đai năm 2013.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

5. Có được bồi thường cây trồng khi Nhà nước thu hồi đất hay không ?

Thưa Luật sư! Em tên là Đức ở xóm La Gia, xã Quang Sơn, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. Em có vấn đề mong được các luật sư tư vấn giúp em với ạ: Trước cửa nhà em có con đường quốc lộ chạy qua và hiện nay được mở rộng ra và có lấn vào diện tích đất nhà em khoảng 5 - 6 mét.
Em hỏi rằng vậy những cây trồng nhà em trên diện tích đó có được bồi thường không ạ? Em có hỏi bên dự án thì được trả lời là cấp trên không có chỉ thị gì về việc bồi thường cây trồng trên đất cả, vậy đúng hay sai ạ? Gia đình em phải làm gì ạ?
Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong câu hỏi trên, bạn có nói rằng trước cửa nhà bạn có con đường quốc lộ chạy qua và hiện nay đang được mở rộng ra, có lấn vào diện tích đất nhà bạn khoảng 5 - 6 mét. Vì vậy, chúng tôi xác định rằng Nhà nước thu hồi đất của gia đình bạn để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khoản 1 điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Nếu hộ gia đình bạn đáp ứng được những điều kiện trên thì bạn sẽ được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất. Về vấn đề bồi thường cây trồng trên đất bị thu hồi, khoản 1 điều 90 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng."

Trong câu hỏi của mình, bạn không nêu rõ cây trồng nhà bạn trên diện tích đất bị thu hồi là cây trồng gì nên chúng tôi chưa thể trả lời cho bạn chính xác. Bạn có thể tham khảo quy định trên của pháp luật để xác định được mức hưởng bồi thường của gia đình mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?