Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162
Thưa luật sư tôi có một vấn đề mong luật sư tư vấn. Tôi đang có dự định mua đất tại khu đô thị, đất đó đã có đầy đủ các giấy tờ, tuy nhiên đang bị thế chấp tại ngân hàng. Vậy cho tôi hỏi là tôi có được phép mua không và nếu được thì tôi nên làm gì để đảm bảo quyền lợi? Mong luật sư tư vấn. Tôi xin cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai năm 2013
Bộ luật Dân sự năm 2015
2. Tài sản thế chấp là tài sản gì?
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Điều 318. Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Như vậy căn cứ tại khoản 8 điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khoong được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp:
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
- Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật
Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
3. Có nên mua nhà đang thế chấp không?
Mua nhà thế chấp của ngân hàng bạn sẽ bị hạn chế quyền hạn. Như quyền chuyển nhượng nhà đất, thay thế, trao đổi và tặng cho. Bên thế chấp sẽ không thể bán được tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý của ngân hàng.
Tuy nhiên vẫn có thể cho thuê nhà đã thế chấp ngân hàng nếu có thông báo cho ngân hàng về việc này. Đồng thời báo cho bên thuê về việc ngôi nhà đang trong tình trạng thế chấp. Ngân hàng sẽ không cản trở việc cho thuê ngôi nhà. Nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ thì ngân hàng có quyền yêu cầu giao ngôi nhà để xử lý.
Những ngôi nhà đang thế chấp ngân hàng thường sở hữu mức giá rẻ lại nằm ở vị trí đẹp. Nếu mua những ngôi nhà thế chấp bạn chắc chắn yên tâm ngôi nhà sẽ không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý tranh chấp. Vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ lương vấn đế này. Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
Tuy nhiên, mua nhà thế chấp cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đối với người mua. Nhà ở thế chấp sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Do bên vay không trả được nợ, lãi của ngân hàng. Khi mua cũng không biết rõ thông tin ngôi nhà. Vì các giấy tờ bản chính đều được giữ tại ngân hàng. Phần thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn. Vì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.
Khi mua nhà đang thế chấp, bạn cần có những kinh nghiệm sau:
Trước hết bạn nên làm việc với chủ đất về cái giá bán về mảnh đất đó, sau khi thỏa thuận với nhau rồi, bên lên ngân hàng làm việc với họ và thỏa thuận về thời gian công chứng tài sản đó, liên hệ với văn phòng công chứng thì văn phòng công chứng đến tận ngân hàng để công chứng cái tài sản đó, khi công chứng tài sản đó thì tiền của bạn bỏ ra mua nhà sẽ được chuyển cho ngân hàng thanh toán giá trị, phần tiền còn lại sẽ thanh toán vào tài khoản của bạn.Bên công chứng sẽ tiến hành phát hành cái hợp đồng công chứng đó như vậy giao dịch đã có hiệu lực và đăng bộ tài sản đó
4. Các trường hợp phải đăng bộ nhà đất.
5. Thủ tục đăng bộ nhà đất.
Để việc đăng bộ (sang tên) nhà đất diễn ra thuận tiện và nhanh chóng, bạn nên hiểu rõ thủ tục đăng bộ là gì, có những bước nào, cần chuẩn bị những giấy tờ gì, lệ phí bao nhiêu để chuẩn bị.
Thủ tục đăng bộ (sang tên) nhà đất hiện nay bao gồm 4 bước:
Bước 1: Đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi lập hợp đồng, trong vòng 10 ngày, hai bên phải kê khai và nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Nếu không tuân thủ thời hạn này, các bên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại UBND cấp quận, huyện nơi có nhà đất
Đến UBND cấp quận/huyện nơi có nhà đất để kê khai nghĩa vụ tài chính với hồ sơ bao gồm các loại:
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản có chữ ký của bên chuyển nhượng, riêng trường hợp cho tặng là 04 bản)
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) (01 bản sao có chứng thực)
- CMND/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của cả hai bên (01 bản sao có chứng thực)
- Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân của bên chuyển nhượng (01 bản sao có chứng thực)
Trong trường hợp cho tặng, thừa kế, nếu muốn miễn thuế thu nhập cá nhân, phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận
Trường hợp bên chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân cần phải có đơn cam kết tài sản duy nhất theo quy định của pháp luật.
Cơ quan thuế sẽ thông báo người nộp thuế đến nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người nộp thuế có nghĩa vụ đến đóng thuế.
Nhiều người không biết các khoản thuế phải đóng khi sang tên đăng bộ là gì để chuẩn bị. Thực ra, có 2 loại thuế dưới đây:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ: 0.5% giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ có thể được miễn nếu theo quy định pháp luật trong trường hợp tặng, cho, thừa kế mà có giấy tờ chứng minh.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng bộ tại UBND cấp quận, huyện nơi có nhà đất
Nộp hồ sơ đăng bộ (sang tên) nhà đất tại UBND cấp quận/huyện nơi có nhà, đất)
Người đóng lệ phí đăng bộ (sang tên) nhà đất sẽ đóng:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
- Lệ phí thẩm định:0,15% giá chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng, tối đa không quá 5.000.000 đồng)
Ngoài ra, còn có lệ phí cấp sổ đỏ, sổ hồng tính riêng cho từng trường hợp cụ thể.
Bước 4: Nhận kết quả
Nhận sổ đỏ sau khi đóng đủ lệ phí theo quy định của pháp luật.
Thời gian thủ tục đăng bộ sang tên theo quy định của pháp luật không quá 22 ngày làm việc.
Để được hướng dẫn để biết rõ các thủ tục đăng bộ là gì và tiến hành sang tên chuyển nhượng suôn sẻ, bạn có thể nhờ sự trợ giúp từ các luật sư.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê
