Mục lục bài viết
1. Mức phạt phá vỡ trước thời hạn hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?
Đến hết tháng 01/2019 này tôi đã thuê được một năm và tôi không thể trụ lại được vì buôn bán thua lỗ. Tôi thông báo cho chủ nhà là tôi xin huỷ hợp đồng và chủ nhà bắt tôi bồi thường 10 triệu đồng vì phá vỡ hợp đồng và khoan lên tường và tôi không đồng ý. Sau đó 2 ngày tôi quay lại và trả lời là không đồng ý và sau khi chuyển đi tôi sẽ vít lỗ khoan và sơn lại nhà cho chủ nhà như cũ nhưng chủ nhà không đồng ý, tôi nói nếu không giải quyết được thì tôi và chủ nhà sẽ ra chính quyền giải quyết vì hợp đồng đã ký có dấu đỏ của chính quyền, sau đó chủ nhà không nghe đã lấy khoá và khoá giữ xe tôi lại.
Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi xem mức phạt phá vỡ hợp đồng như vậy tôi phải trả là bao nhiêu và chủ nhà hành động như vậy có lỗi như thế nào? Và tôi có thể kiện chủ nhà vì giam giữ xe của tôi trái quy định không?
Cảm ơn rất nhiều!!!
Người gửi: Hanh le duc
>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162
Trả lời:
Thứ nhất, về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Về nguyên tắc, các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng (các thỏa thuận không trái với các quy định của pháp luật), trường hợp các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng các qui định của pháp luật hiện hành.
Trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà giữa hai bên không có quy định về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và việc phạt hợp đồng, vì vậy sẽ áp dụng các quy định của pháp luật như sau:
Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà:
- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, lý do bạn chấm dứt hợp đồng là do làm ăn thua lỗ, không thuộc một trong các trường hợp theo quy định trên, vì vậy bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Bên cạnh đó, bạn cũng không đáp đứng điều kiện báo trước (30 ngày) theo quy định.
Như vậy, nếu bạn tiếp tục muốn chấm dứt hợp đồng, bạn cần phải thỏa thuận với bên cho thuê và có sự đồng ý của họ. Vì không có thỏa thuận về việc phạt hợp đồng nên bên cho thuê không có quyền yêu cầu bạn nộp tiền phạt, tuy nhiên, họ có thể yêu cầu bạn phải bồi thường một khoản tiền cho những thiệt hại mà họ nhận phải khi bạn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu hai bên không thể thỏa thuận, có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.
Về việc bạn đã khoan vào tường nhà, khi thực hiện đã có sự đồng ý của bên chủ nhà, do đó họ không có quyền yêu cầu bạn bồi thường về việc này.
Thứ hai, về việc bên cho thuê nhà giữ xe của bạn: Theo quy định, chiếc xe thuộc quyền sở hữu của bạn và hai bên không có thỏa thuận nào liên quan đến chiếc xe nên bên cho thuê nhà không có quyền giam giữ chiếc xe của bạn. Nếu họ tiếp tục giữ xe, bạn có thể khởi kiện ra tòa án hoặc cơ quan công an để yêu cầu giải quyết về việc chiếm giữ tài sản trái pháp luật.
>> Tham khảo ngay nội dung: Hướng dẫn việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?
2. Điều kiện để đơn phương phá vỡ hợp đồng thuê nhà?
Trả lời:
Căn cứ theo Điều 428, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy, dựa vào tình huống bạn cung cấp thì chúng tôi hiện tại chưa thể xác định được rằng là hai bên có thỏa thuận như thế nào về bàn giao mặt bằng. Nên sẽ chia ra hai trường hợp giải quyết như sau:
TH1. Đối với việc hai bên có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng rằng bên chủ nhà cũ phải di chuyển đồ đạc giao cho bên mình mặt bằng trống để kinh doanh thì thì đối với việc không bàn giao mặt bằng mà tự ý đánh bạc trong nhà thì coi như đây là hành vi vi phạm hợp đồng ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của mình nên bên mình có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải đền bù.
TH2. Trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc bàn giao hết mặt bằng thì khi chủ nhà vẫn đánh bạc trong căn hộ thì sẽ không là cơ sở để bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.
>> Xem thêm: Trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hợp đồng thuê nhà?
3. Phải làm sao khi muốn đơn phương hủy hợp đồng thuê nhà?
Trả lời:
Theo Điều 131 và Điều 132 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định:
"Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."
Theo đó, nếu bạn không thuộc các trường hợp trên thì sẽ không có quyền được đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà. Nếu bạn vi phạm sẽ phải chịu hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.
>> Xem thêm: Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà mới nhất
4. Thủ tục kiện vi phạm hợp đồng thuê nhà?
Nhưng nay, công ty tôi muốn chuyển nhượng mặt bằng thuê cho bên C và đã được bên B đồng ý. Bên B đã đơn phương ký hợp đồng với bên C nhưng không chịu thanh lý hợp đồng với bên A và không muốn trả lại khoản tiền cọc bên A đã đặt cọc lúc mới ký hợp đồng (khoản tiền bên A đặt cọc cho bên B là 401.000.000 đồng), hiện tại bên C đã đi vào hoạt động mặt bằng đó rồi, nhưng khi bên A đặt vấn đề được thanh lý hợp đồng bên B không có câu trả lời, dù bên A đã gọi điện thoại và hối thúc suốt gần một tháng qua. Công ty A chúng tôi muốn khởi kiện bên B vì đã vi phạm hợp đồng thì sẽ phải làm như thế nào? Xin luật sư tư vấn cho tôi được biết để có thể hoàn thành được thủ tục này. Xin cảm ơn!
Người gửi: Đ.L
>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự về thủ tục khởi kiện: 1900.6162
Trả lời:
Hợp đồng thuê nhà của bạn là một giao dịch dân sự được điều chỉnh bởi bộ luật dân sự và bộ luật tố tụng dân sự. Bạn có quyền khởi kiện theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện và các thủ tục khởi kiện như sau:
Bạn cần chuẩn bị đơn khởi kiện có hình thức theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:
Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
- Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
>> Xem thêm: Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở?
5. Tư vấn phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng thuê nhà?
Tôi không có vi phạm điều gì nên tôi không trả lại tiền cọc và yêu cầu họ trả tiền thuê nhà đến hạn tiếp theo. Nếu không, tôi sẽ đóng cửa hàng của họ lại. Vậy xin hỏi luật sư là tôi làm vậy là đúng hay sai? Và phải ký hợp đồng thế nào để họ không gây rắc rối vì họ là công ty lớn mà tôi chỉ là cá nhân.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật dân sự về mức phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà, gọi:1900.6162
Trả lời:
Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:
"3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."
Căn cứ vào điều luật trên thì bạn không có hành vi nào vi phạm hợp đồng nên người thuê nhà không có quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng, khi người thuê nhà có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng hay vi phạm hợp đồng khi chưa hết thời hạn thuê thì bạn có thể phạt vi phạm nếu như trong hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm.
Hoặc khi bên vi phạm không thực hiện nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận thì bạn có thể làm đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền yêu cầu giải quyết và bản hợp đồng đã ký giữa các bên là căn cứ bảo vệ quyền lợi cho bạn.
Như vậy, để bảo vệ được quyền lợi tối đa cho mình thì khi ký kết hợp đồng bạn cần ghi rõ quyền, nghĩa vụ của hai bên và điều khoản khi một bên vi phạm hợp đồng. Đồng thời, khi hai bên ký kết hợp đồng thì bạn nên công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.