1. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
- Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.
- Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
- Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
- Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
- Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
- Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.
2. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư
- Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.
- Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
- Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.
- Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
- Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
- Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư:
+ Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy;
+ Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở.
3. Mức phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư
3.1 Phạt tiền
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư;
+ Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định;
+ Kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;
+ Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định;
+ Hoạt động kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1, điểm b khoản 3 Điều này) tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;
+ Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư;
+ Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở;
+ Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.
- Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
+ Lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác;
+ Kinh doanh vũ trường.
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:
+ Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;
+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;
+ Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;
+ Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;
+ Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định;
+ Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:
+ Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;
+ Không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;
+ Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;
+ Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;
+ Không gửi thông tin của đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư về Bộ Xây dựng để đăng tải lên trang thông tin điện tử theo quy định.
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:
+ Không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định;
+ Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định;
+ Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:
+ Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;
+ Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
- Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:
+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp;
+ Tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định;
+ Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định;
+ Hành vi Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.
3.2 Hình thức xử phạt bổ sung:
Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi Không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định.
3.3 Biện pháp khắc phục hậu quả:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi sau:
+ Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư;
+ Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.
+ Lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác;
+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp;
- Buộc sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, chung cư theo đúng quy định đối với hành vi Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định;
- Buộc thực hiện các biện pháp để đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng chống cháy, nổ và nơi thoát hiểm đối với hành vi Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định;
- Buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.
- Buộc hoàn trả phần kinh phí sử dụng không đúng quy định và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;
- Buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành; buộc hoàn trả lại chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khoản chênh lệch so với mức giá mới được hội nghị nhà chung cư thông qua đối với hành vi Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;
- Buộc thực hiện việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định đối với hành vi Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;
- Buộc thực hiện đúng quy định đối với hành vi Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;
- Buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
- Buộc hoàn trả lại chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khoản tiền chênh lệch (nếu có) do tính sai diện tích đối với hành vi Tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định;
- Buộc bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo đúng quy định đối với hành vi quy Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định;
