1. Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất:

Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất:

>> Tải văn bản: Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất:

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày , Chính phủ quy định: đất ở tại đô thị không được phép vượt 67,5 triệu đồng/m2, nông thôn không quá 1.250.000 đồng/m2...
Khung giá đất ở tại đô thị cho từng loại: loại đặc biệt (tối thiểu 1.500.000 đồng/m2, tối đa 67.500.000 đồng), loại I (giá tối thiểu 400.000 đồng, giá tối đa 42.500.000 đồng), loại II (tối thiểu: 150.000 đồng, tối đa 30 triệu đồng), loại III (tối thiểu 120.000 đồng, tối đa 19.500.000 đồng), loại IV (tối thiểu 50.000 đồng, tối đa 13.350.000 đồng)...
Khung giá đất ở tại nông thôn ở xã đồng bằngtối thiểu là 10.000 đồng/m2, tối đa là 1.250.000 đồng, xã trung du giá tối thiểu là 4.500 đồng, tối đa 850.000đồng, xã miền núi giá tối thiểu 2.500 đồng, giá tối đa 600.000 đồng...
Chính phủ cũng quy định hai phương pháp xác định giá đất, trong đó phương pháp so sánh trực tiếp là xác định mức giá thông qua tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyềnsử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Phương pháp thứ hai là phương phápthu nhập: xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lại suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn...
Nghị định này có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.

.Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất:

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: - 1900.6162

----------------------------------------------------------------------------------------------

NGHỊ ĐỊNH

CỦA CHÍNH PHỦ SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16 THÁNG 11 NĂM 2004 VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

CHÍNH PHỦ

Căn cứ vào Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;

Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài chính,

NGHỊ ĐỊNH:

CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Đối tượng điều chỉnh

Nghị định này quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và định giá các loại đất cụ thể tại địa phương.

Điều 2. Phạm vi áp dụng

1. Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định này sử dụng làm căn cứ để:

a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Nghị định này.

3. Nghị định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Phân vùng đất tại nông thôn là việc phân định quỹ đất gồm các loại đất trong vùng có điều kiện đất đai, thổ nhưỡng, khí hậu tương đồng. Trên cơ sở đó phân ra các loại đất tại vùng: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá.

2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.

3. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là khu đất giáp sát nhau tại đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

4. Đất liền kề là khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định.

CHƯƠNG II
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

Điều 4. Phương pháp xác định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.

2. Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.

Điều 5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

2. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

3. Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất được quy định tại Nghị định này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.

4. Khi định giá các loại đất cụ thể tại địa phương, nếu có một số loại đất không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất nêu tại Điều 4 thì áp dụng các quy định tại điểm 6, điểm 7 mục a khoản 1; điểm 5, điểm 6 mục b khoản 1 và mục c khoản 1 Điều 6 của Nghị định này để định giá.

Điều 6. Khung giá các loại đất

1. Khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định này được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai gồm:

a) Đối với nhóm đất nông nghiệp:

- Khung giá đất trồng cây hàng năm (Bảng 1).

- Khung giá đất trồng cây lâu năm (Bảng 2).

- Khung giá đất rừng sản xuất (Bảng 3).

- Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản (Bảng 4).

- Khung giá đất làm muối (Bảng 5).

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

- Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

b) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

- Khung giá đất ở tại nông thôn (Bảng 6).

- Khung giá đất ở tại đô thị (Bảng 7).

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn (Bảng 8).

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị (Bảng 9).

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và phương pháp định giá đất ở quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

c) Đối với nhóm đát chưa sử dụng

Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề quy định tại Điều 13 Nghị định này để định mức giá đất phù hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể.

2. Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 7. Điều chỉnh khung giá các loại đất

Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

CHƯƠNG III
ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG

Điều 8. Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất.

1. Phân vùng đất

Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau:

a) Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi.

b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi.

c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn trung du.

Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc).

2. Phân hạng đất

Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước.

Điều 9. Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất

1. Nhóm đất nông nghiệp

a) Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi.

b) Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn.

2. Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn

Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá.

Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:

- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.

- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.

- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.

Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Điều 10. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất

Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.

1. Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.

Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.

2. Phân loại đường phố

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.

3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.

Điều 11. Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể để định giá

Căn cứ vào các quy định chung tại Điều 8, Điều 9 và Điều 10 Nghị định này và căn cứ tình hình thực tế, tập quán của từng địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu thức cụ thể và quy định việc phân vùng, phân loại, quyết định số lượng vị trí cho từng loại đất; số lượng loại đường phố, số lượng vị trí đất của từng loại đường phố ứng với các loại đô thị ở địa phương để làm căn cứ định giá.

Hàng năm, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi do quy hoạch, đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó.

Điều 12. Khu vực đất giáp ranh

1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

a) Đối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.

b) Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.

c) Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét.

d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.

2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.

Điều 13. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương

1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh khi định giá, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương phải:

a) Thực hiện việc phân vùng, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất theo quy định tại Điều 8, Điều 9, Điều 10 và Điều 11 Nghị định này.

b) Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai; phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6; các phương pháp định giá cho từng loại đất cụ thể tại Nghị định này và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.

2. Phương pháp định giá cụ thể cho từng loại đất

Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. Phương pháp định giá cụ thể cho từng loại đất theo khung giá như sau:

a) Đối với đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác:

Đất hạng 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng loại đất có các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và các điều kiện tưới tiêu tốt nhất ứng với mức giá cao nhất, các hạng tiếp sau đó theo thứ tự từ hạng 2 trở đi có các yếu tố kém hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

b) Đối với đất làm muối: đất ở vị trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.

c) Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn:

Đất tại khu vực 1 có mức giá cao nhất, các khu vực đất tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.

Trong từng khu vực đất, giá đất được định theo vị trí. Đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 1 có mức giá cao nhất khu vực 1, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. Tương tự, đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 2 có mức giá cao nhất trong khu vực 2, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn; đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 3 có mức giá cao nhất trong khu vực 3, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.

d) Đối với đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất ở thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng; đồng thời, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng mức tối đa không được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

đ) Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị:

Trong từng loại đô thị giá đất được định theo loại đường phố.

Đất ở đường phố loại 1 thuộc khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ có mức giá cao nhất. Đất ở các đường phố loại tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.

Trong từng loại đường phố đất được định theo từng vị trí. Đất ở vị trí 1 của đường phố loại I có mức giá cao nhất của đường phố loại I; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. Tương tự, đất tại vị trí 1 của các loại đường phố tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố; các vị trí tiếp sau ứng với mức giá thấp hơn theo từng loại đường phố.

Trường hợp một loại đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi khác nhau, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khác nhau và mức độ hoàn thiện kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố tương ứng để định giá cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

e) Đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác, thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng; đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng tối đa không được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

g) Đối với đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định giá đất tại các vị trí này cho phù hợp nhưng không vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.

Điều 14. Giá đất tại khu vực giáp ranh

1. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

a) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định này thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc:

- Đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng theo khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó.

- Đối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%.

b) Trường hợp các tỉnh có đất tại khu vực giáp ranh quy định tại điểm a khoản 1 Điều này mà không thoả thuận được với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo với Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 12 và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định tại điểm a khoản 1 Điều này để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.

Điều 15. Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trường hợp sau:

1. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống; nếu tăng từ 20% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Nghị định này.

2. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì phải điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi theo khung giá loại đất phù hợp nhưng không được vượt quá mức giá quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Khung giá đất của Chính phủ có điều chỉnh.

CHƯƠNG IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 16. Tổ chức thực hiện

1. Bộ Tài chính theo thẩm quyền chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành, kiểm tra việc tổ chức thực hiện Nghị định này và giải quyết các trường hợp vướng mắc phát sinh về giá đất theo đề nghị của địa phương theo thẩm quyền; tổ chức mạng lưới thống kê giá đất, điều tra và theo dõi giá đất trong phạm vi cả nước; chủ trì xây dựng trình Chính phủ điều chỉnh khung giá các loại đất; tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ định giá đất.

2. Các Bộ, ngành và các tổ chức, cơ quan sử dụng đất có trách nhiệm chỉ đạo và tổ chức kiểm tra, thanh tra việc thực hiện giá đất theo quy định tại Nghị định này.

3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:

a) Quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp thời theo đúng quy định tại Nghị định này. Công bố công khai giá đất tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm và khi có điều chỉnh giá đất, tổ chức thực hiện và kiểm tra việc thực hiện giá các loại đất tại địa phương.

Trong trường hợp cần thiết khi xem xét để quyết định giá các loại đất tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể thuê các đơn vị có chức năng thẩm định giá, cơ quan tư vấn về giá đất khảo sát, điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tư vấn xây dựng giá các loại đất cụ thể tại địa phương.

b) Không được phân cấp hoặc uỷ quyền cho các ngành, Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định giá các loại đất .

c) Kiểm tra, xử lý và giải quyết cụ thể những vấn đề liên quan đến giá đất thuộc thẩm quyền tại địa phương.

d) Theo dõi biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên, tổ chức thống kê giá đất.

đ) Báo cáo Bộ Tài chính tình hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất tại địa phương theo định kỳ 6 tháng một lần; thời hạn gửi báo cáo trước ngày 15 tháng 6 và ngày 15 tháng 12 hàng năm.

e) Trích một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo sát giá chuyển quyền sử dụng các loại đất, thuê tư vấn để xây dựng bảng giá đất và định giá các loại đất địa phương.

Điều 17. Điều khoản thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo và thay thế Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngày 13 tháng 5 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số (k) trong khung giá đất và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21 tháng 3 năm 1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất.

2. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào Nghị định này để ban hành giá các loại đất cụ thể công bố công khai áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2005.

3. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.

Phụ lục:

BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT CÁC LOẠI

(Ban hành kèm theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)

BẢNG 1: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

4,0

90,0

3,0

70,0

1,0

47,5

BẢNG 2: KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

5,0

105,0

3,5

65,0

0,8

45,0

BẢNG 3: KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1,5

40,0

0,8

25,5

0,5

20,0

BẢNG 4: KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

3,0

90,0

2,0

50,0

0,5

24,0

BẢNG 5: KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Mức giá

Cả nước

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1,5

41,0

BẢNG 6: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

10,0

1.250,0

4,5

850,0

2,5

600,0

BẢNG 7: KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại đô thị

Đặc biệt

I

IIxxxx

III

IV

V

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1.500,0

67.500,0

400,0

42.500,0

150,0

30.000,0

120,0

19.500,0

50,0

13.350,0

30,0

6.700,0

BẢNG 8: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

10,0

900,0

4,5

600,0

2,5

350,0

BẢNG 9: KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ

(Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

III

IV

V

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

1.000,0

47.810,0

250,0

29.500,0

100,0

20.000,0

50,0

13.500,0

40,0

8.500,0

15,0

4.500,0

----------------------------------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:

1. Tư vấn pháp luật lao động;

2. Tư vấn pháp luật lĩnh vực dân sự;

3. Tư vấn luật hành chính Việt Nam;

4. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;

5. Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

6. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình;

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển quyền sở hữu đất thổ cư khi mua ?

2. Thông tư 145/2007/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP

BỘ TÀI CHÍNH
*****

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
*******

Số: 145/2007/TT-BTC

Hà Nội, ngày 06 tháng 12 năm 2007

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 123/2007/NĐ-CP NGÀY 27/7/2007 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP

Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01/7/2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đấtNghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123 /2007/NĐ-CP ) như sau:

I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).

2- Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục 2).

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.

Phương pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng dẫn tại điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.

3. Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá

-

Phần giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1

Giá trị của thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất động sản

-

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất

=

Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.

Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem Phụ lục 3).

4. Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển = Thông tư 145/2007/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP

Tổng chi phí phát triển = Thông tư 145/2007/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản).

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất

=

Tổng giá trị phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ lục 4).

5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.

5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

5.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

5.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a- Tiến hành phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du và miền núi theo địa giới hành chính cấp xã để áp khung giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.

b- Quy định vị trí các loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy định tại điểm b, khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Vị trí của các loại đất nông nghiệp được phân thành các vị trí có số thứ tự từ thứ 1 trở đi. Việc xác định vị trí đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, gần và thuận lợi về giao thông là những yếu tố tạo lợi thế cho người sản xuất giảm được chi phí đi lại, chi phí lưu thông (mua vật tư, bán sản phẩm), chi phí tiêu thụ sản phẩm nhưng có kết hợp với các yếu tố tạo lợi thế cho sản xuất như:

- Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế - xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp quy định dưới đây:

+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:

Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).

Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).

Đường giao thông (giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh).

+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.

- Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.

Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:

+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí số 1.

+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp trong từng vùng, từng khu vực đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng cách cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị trí từng khu vực đất để xác định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

c- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

- Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.

d- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

e- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ qui định.

2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp bao gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.

b- Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; ngoại trừ những trường hợp sau đây:

- Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) có các loại đất tại các vùng sâu, vùng xa thuộc các vùng đồng bằng, trung du, miền núi, hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết cấu hạ tầng thấp kém; một số diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các phường thuộc các đô thị, tại các thị trấn nằm trên địa bàn miền núi, trung du nhưng chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể thấp hơn cho phù hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối với trường hợp cá biệt nói trên kèm theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương của những loại đất có mức giá thấp cá biệt đó về Bộ Tài chính để thực hiện việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).

- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách trên tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư này để điều chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan xác định giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác định giá đất thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan thẩm định các mức giá đất do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể của các thửa đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Mức giá đất cụ thể quy định trong trường hợp này không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng cá biệt trong phạm vi từng dự án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất và để tính giá quyền sử dụng đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước lựa chọn hình thức giao đất. Đối với những mục đích khác ngoài các mục đích nêu trên thì áp dụng theo mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu vực đất đó.

- Các trường hợp quy định tại điểm 2: d và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cũng được áp dụng khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất có vị trí mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ) hoặc nằm tiếp giáp các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cụ thể cho vị trí tốt nhất của hai loại đất trên phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao gồm phần giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn 20% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất).

- Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:

+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất có thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.

+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.

+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm đó.

Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.

c- Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng vị trí đất theo đất nuôi trồng loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một vị trí đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có các mức giá thấp hơn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất

Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thể của từng vị trí đất; phương pháp tiến hành như sau:

Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích mét vuông (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.

Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá đất ở tại đường phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp dụng các phương pháp xác định giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán được giá đất vị trí 1 là 54.000.000 đồng/m2. Đất ở tại đường phố H được phân thành 4 vị trí đất khác nhau; căn cứ vào các tiêu chí phân loại vị trí đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực đó, cơ quan định giá đã xây dựng được hệ số vị trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4 tại đường phố H theo thứ tự là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 được xác định như sau:

Đường phố H

Hệ số vị trí định giá

Giá đất vị trí 1 đã xác định được (1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Vị trí số 1

Vị trí số 2

Vị trí số 3

Vị trí số 4

1,00

0,45

0,35

0,30

54.000

54.000

24.300

18.900

16.200

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các khu đô thị mới nằm liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

d- Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại điểm c mục 2 Phần II Thông tư này.

Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.

Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này và quy định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).

Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị đó.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất (qui mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ thể đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất (nếu không có liền kề).

- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác (gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề).

- Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá thấp nhất.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của loại đất liền kề.

- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có liền kề) và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

3- Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

a- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:

+ Quy định ranh giới các loại đất khu vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

+ Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể tại khu vực giáp ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

+ Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo qui hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.

b- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.

III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1- Căn cứ vào Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và những nội dung hướng dẫn tại Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể; công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất tại địa phương.

2- Hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố trí một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê tư vấn về giá đất và định giá các loại đất, tổ chức tập huấn triển khai thực hiện các quyết định về giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý giá đất tại địa phương. Việc quản lý kinh phí này thực hiện theo các quy định hiện hành của Nhà nước.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương. Định kỳ báo cáo Bộ Tài chính theo đúng qui định. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương biến động liên tục và kéo dài, gây nên chênh lệch giá lớn thì phải báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ xem xét điều chỉnh khung giá các loại đất.

3- Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

Thông tư này thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Trong quá trình thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết.

Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ (để b/c);
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng TƯ Đảng;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Tòa án nhân đân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán Nhà nước;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- Cơ quan TW của các đoàn thể;
- HĐND, UBND các tỉnh, TP. trực thuộc TƯ;
- Sở TC, Sở TN và MT, Cục Thuế
các tỉnh, TP. trực thuộc TƯ;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Website Chính phủ
- Website BTC;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;

- Lưu: VT, Cục QLG.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Trần Văn Tá

PHỤ LỤC 1

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

(Kèm theo Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06 /12/2007 của Bộ Tài chính)

Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).

Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).

Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Các tiêu chí so sánh

Những điểm giống nhau

Những điểm khác nhau

Khu đất A

Khu đất B

Khu đất A

Khu đất B

1. Căn cứ pháp lý

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Mục đích sử dụng

Đất ở tại đô thị loại V

Đất ở tại đô thị loại V

3. Vị trí đất

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

4. Loại đường phố

Loại 2

Loại 2

5. Chiều rộng mặt tiền (m)

100

70

6. Chiều sâu của khu đất (m)

250

285,7

7. Kết cấu hạ tầng

- Đường giao thông

- Thuận lợi (có 2 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

- Kém thuận lợi hơn (có một mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

8. Môi trường

- Độ ồn ào

- Độ bụi

- Ồn ào

- Ồn ào

- Bụi

- Ít bụi hơn

9. Tài sản trên đất

Không

Không

10. Tính chất của cuộc mua bán

Tự nguyện

Tự nguyện

Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.

Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:

- Chiều rộng mặt tiền của khu đất

Rộng hơn: 10 điểm

Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Chiều sâu của khu đất

Ngắn hơn: 10 điểm

Sâu hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Giao thông

Thuận lợi: 10 điểm

Kém thuận lợi: 8,5 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

- Độ bụi

Bụi: 8 điểm

Ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường. Với qui ước như vậy thì:

Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồngso sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:

- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng

- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng

- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng

Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng

B sẽ được cộng thêm:

- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng

Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:

A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)

Tính ra đơn giá một mét vuông là:

103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.

Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.

Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:

(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)./.

PHỤ LỤC 2

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
(Kèm theo Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06 /12/2007 của Bộ Tài chính)

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích 4.000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thập các số liệu trong 3 năm liên tục như sau:

Sản lượng lúa thu hoạch cả năm

ĐV tính

2004

2005

2006

kg

6.500

6.000

7.200

Giá bán bình quân năm 2006 (năm định giá đất)

đ/kg

2.500

2.500

2.500

Tổng thu nhập

đồng

16.250.000

15.000.000

18.000.000

Chi phí sản xuất

đồng

7.930.000

7.500.000

9.108.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng

%/năm

8,0

8,3

8,6

Ghi chú: (*) Giả sử đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng.

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :

Thông tư 145/2007/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP = 8.237.333 (đồng)

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 8,3%/năm.

+ Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2 tính theo công thức nêu ở bước 4 mục 2 Phần I Thông tư này sẽ là:

Giá đất ước tính

=

8.237.333

8,3

×

100

=

99.244.976 (đồng)

hoặc

»

24.811 đ/m2

làm tròn

25.000 đ/m2

PHỤ LỤC 3

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
(Kèm theo Thông tư số:145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính)

Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá một thửa đất ở có diện tích 90 m2 (kích thước mặt tiền 5m x dài 18 m, trên thửa đất đã xây nhà 4 tầng), mặt tiền tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m của một Khu đô thị mới tại Thủ đô Hà Nội đã được xây dựng hoàn chỉnh.

Áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá thửa đất nói trên được thực hiện như sau:

Bước 1: Qua điều tra khảo sát thị trường cơ quan định giá thu thập được thông tin về một số cuộc mua bán thành công một ngôi nhà ở trong Khu đô thị trên có mặt bằng xây dựng tương tự như thửa đất cần định giá.

Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ nêu về một bất động sản trong số các bất động sản đã giao dịch thành công, đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100 m2 (nhà 4 tầng, mặt tiền 5m) nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, cũng rộng 8m và cắt ngang với con đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch thành công là 3.600 triệu đồng, ngôi nhà này được bán cách thời điểm hiện tại 4 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường hầu như không biến động. Tuy nhiên, thửa đất cần định giá có vị trí thuận lợi hơn và có hướng nhà tốt hơn, do đó, thửa đất cần định giá có đơn giá cao hơn thửa đất làm mặt bằng của ngôi nhà đã chuyển nhượng thành công này khoảng 6%.

Bước 2: Khảo sát thực địa và thị trường thu thập được số liệu sau:

- Diện tích xây dựng: 75 m2.

- Đơn giá xây dựng ngôi nhà có chất lượng và công dụng tương đương theo giá thị trường hiện tại là 2,8 triệu đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói, bao gồm lợi nhuận của chủ thầu xây dựng).

- Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm nữa.

Bước 3: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà:

- Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75 m2´ 4 = 300 m2

- Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và công dụng tương tự:

2,8 triệu đồng/m2´ 300 m2 = 840 triệu đồng

- Xác định giá trị hao mòn:

+ Tỷ lệ hao mòn: Áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời:

Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà

=

1

Số năm sử dụng còn lại

Tuổi đời kinh tế

= 1 - Thông tư 145/2007/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP 123/2007/NĐ-CP = 0,1 hoặc 10%

+ Giá trị hao mòn hữu hình: 840 triệu đồng ´ 10% = 84 triệu đồng

Giá trị còn lại của ngôi nhà:

840 triệu đồng - 84 triệu đồng = 756 triệu đồng

Bước 4: Xác định giá thửa đất của bất động sản

Giá trị của thửa đất: 3.600 triệu đồng – 756 triệu đồng = 2.844 triệu đồng.

Đơn giá thửa đất là: 2.844 triệu đồng : 100 m2 = 28,44 triệu đồng/m2;

Làm tròn: 28,5 triệu đồng/m2.

Bước 5: Xác định giá thửa đất cần định giá

Tiến hành điều chỉnh đơn giá đất của bất động sản nêu trên theo khác biệt về vị trí đất sẽ xác định được giá đất của thửa đất cần định giá:

28,5 triệu đồng + (28,5 triệu đồng x 6%) = 30,21 triệu đồng/m2

Làm tròn: 30,5 triệu đồng/m2.

Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng 30,5 triệu đồng/m2./.

PHỤ LỤC 4

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(Kèm theo Thông tư số:145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính)

Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.

Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5.500 m2.

Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).

Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2.

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.

- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.

- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.

- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất: Đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:

(3.000m2´ 12 ´ 80%) ´ 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ

- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:

2.500 m2 ´ 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ

Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ

Bước 3:Ước tính tổng chi phí

- Chi phí đầu tư hạ tầng

10.000m2´ 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ

- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ

- Chi phí xây dựng chung cư

(3.000m2/tầng ´ 12 tầng) ´ 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ

- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ

- Chi phí bồi thường nhà xưởng

(6.000 m2´ 800.000 đ/m2) ´ 30% = 1.440 tr.đ

- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ ´ 20% = -288 tr.đ

- Chi phí quảng cáo bán hàng 1% ´ 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ

Tổng chi phí xây dựng trực tiếp:119.843 tr.đ

- Trả lãi tiền vay ngân hàng

(119.843 tr.đ ´ 60%) ´ 10% = 7.190,58 tr.đ

- Chi phí quản lý 119.843 tr.đ ´ 5% = 5.992,15 tr.đ

- Lợi nhuận của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ ´ 20% = 47.820 tr.đ

Tổng chi phí và lợi nhuận 180.845,73 tr.đ

Bước 4: Xác định giá đất

Giá trị ước tính của khu đất

239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ

Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc 5,8 tr.đ/m2

Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.đ/m2./.

>> Xem thêm:  Hỏi về sự biến mất tên của hai quần đảo Hoàng Sa và Trường Sa trên Google Map ? Tại sao ?

3. Thông tư 114/2004/TT-BTC phương pháp xác định giá đất khung giá đất hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP

BỘ TÀI CHÍNH
********

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********

Số: 114/2004/TT-BTC

Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2004

THÔNG TƯ

CỦA BỘ TÀI CHÍNH SỐ 114/2004/TT-BTC NGÀY 26 THÁNG 11 NĂM 2004 HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

Thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định giá đất; định giá các loại đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) để quyết định và công bố công khai giá đất cụ thể tại địa phương như sau:

I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1- Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất,v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá

=

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).

Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).

Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Các tiêu chí

so sánh

Những điểm giống nhau

Những điểm khác nhau

Khu đất A

Khu đất B

Khu đất A

Khu đất B

1. Căn cứ pháp lý

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Mục đích sử dụng

Đất ở tại đô thị loại V

Đất ở tại đô thị loại V

3. Vị trí đất

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

Vị trí 1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố

4. Loại đường phố

Loại 2

Loại 2

5. Chiều rộng mặt tiền (m)

100

70

6. Chiều sâu của khu đất

250

285,7

7. Kết cấu hạ tầng

- Đường giao thông

- Thuận lợi

(có 2 mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

- Kém thuận lợi hơn

(có một mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn)

8. Môi trường

- Độ ồn ào

- Độ bụi

- ồn ào

- ồn ào

- Bụi

- ít bụi hơn

7. Tài sản trên đất

Không

Không

8. Tình trạng mua bán

Tự nguyện

Tự nguyện

Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.

Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:

- Chiều rộng mặt tiền khu đất

Rộng hơn: 10 điểm
Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Chiều sâu của khu đất

Ngắn hơn: 10 điểm
Sâu hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Giao thông

Thuận lợi: 10 điểm
Kém thuận lợi: 8,5 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

- Độ bụi

Bụi: 8 điểm
Ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì:

Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồngso sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:

- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng

- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng

- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng

Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng

B sẽ được cộng thêm:

- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng

Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:

A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)

Tính ra đơn giá một mét vuông là:

103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.

Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.

Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:

(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)

Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

1.2. Khấu trừ giá trị tài sản trên đất

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:

Giá đất tại thời điểm xác định giá

=

Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị của đất và công trình trên đất) tại thời điểm xác định giá

-

Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá

Trong đó:

Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá

=

Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình

-

Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%)

x

Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình

x

Số năm đã sử dụng các công trình đầu tư

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.

Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.

Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.

Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.

2- Phương pháp thu nhập

2.1- Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.

- Đối với đất được sử dụng đó cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) đó cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.

- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực từ phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng năm tính được ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.

Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.

Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

ĐV tính

Năm 2001

Năm 2002

năm 2003

Tổng sản lượng lúa cả năm

kg

15.000

20.000

12.000

Giá bán bình quân năm

đ/kg

2.500

2.500

2.700

Tổng thu nhập

đồng

37.500.000

50.000.000

32.400.000

Giá thành

đ/kg

1.150

1.100

1.250

Chi phí sản xuất

đồng

17.250.000

22.000.000

15.000.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng

%

6,5

7,0

7,5

Ghi chú: (*) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là:

= 21.883.333 (đ/ha)

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm.

+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở Bước 4, Mục 2, Phần I Thông tư này sẽ là:

Giá trị 1 héc ta đất trồng lúa

=

1.883.333

7

x

100

=

312.619.000 (đ/ha)

hoặc

31.260 đ/m2

Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.

2.2- Khấu trừ giá trị tài sản trên đất

Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn tại điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thông tư này.

3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

3.1. Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống kê được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định giá như đã hướng dẫn tại điểm 1.1, Mục 1, Phần I Thông tư này; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường.

3.2. Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất.

3.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

3.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng hạng đất hoặc vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1. Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a. Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.

b. Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước.

c. Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:

- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.

d. Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

e. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui định cho đúng với các loại đô thị ở địa phương.

2. Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a. Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.

b. Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùng đất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn cho phép vận dụng của các địa phương được qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất có biến động đó theo qui định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

c. Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1 Phần II Thông tư này.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất

Trong mỗi hạng đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa giới hành chính đã xác định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có tính đại diện. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá hạng đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.

Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên.

Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.

Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:

Hạng đất

Hệ số hạng đất định giá

Giá hạng đất xác định trước (đ/m2)

Giá các hạng đất cụ thể (đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Hạng 1
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6

1,00
0,85
0,67
0,50
0,32
0,10

80.000

80.000
68.000
53.000
40.000
25.600
8.000

Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1.

- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là: 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau:

Vị trí đất

Hệ số vị trí định giá

Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2)

1

2

3

4 = 2 x 3

Vị trí số 1
Vị trí số 2
Vị trí số 3
Vị trí số 4

1,00
0,80
0,65
0,40

67.000

67.000
53.600
43.550
26.800

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

d. Định giá cụ thể cho các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại Điểm c Mục 2 Phần II Thông tư này.

Mức giá cụ thể cho từng hạng đất của đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể từng hạng đất của đất rừng sản xuất.

- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại Tiết đ Mục 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).

Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc mức giá cao nhất đã qui định cho đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.

- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp:

Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá đất ở để định giá đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp theo nguyên tắc: Đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị.

Mức giá cụ thể qui định cho từng vị trí đất của đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất nếu không có liền kề.

- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ (tại Tiết e Mục 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai).

Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên, cụ thể là:

+ Trường hợp các loại đất trên chỉ liền kề đất ở thì căn cứ giá đất ở hoặc chỉ liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; nếu không có những loại đất liền kề nêu trên thì căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất để định giá.

+ Trường hợp các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá cao nhất.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất ở, hoặc là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề.

3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

a. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất tại Thông tư này.

- Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: "Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau".

Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá 20%.

- Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

b. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.

III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Căn cứ vào Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và những nội dung hướng dẫn tại Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể; công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất tại địa phương.

2. Hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố trí một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê tư vấn về giá đất và định giá các loại đất, tổ chức tập huấn triển khai thực hiện các quyết định về giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý giá đất tại địa phương. Việc quản lý kinh phí này thực hiện theo các quy định hiện hành của Nhà nước.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương. Định kỳ báo cáo Bộ Tài chính theo đúng qui định. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương biến động liên tục và kéo dài, gây nên chênh lệch giá lớn thì phải báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ xem xét điều chỉnh khung giá các loại đất.

3. Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kỳ từ ngày đăng Công báo.

Thông tư này thay thế Thông tư số 94 TT/LB ngày 14 tháng 11 năm 1994 của Liên Bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Tổng cục Địa chính Hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

Trong quá trình thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết.

Huỳnh Thị Nhân

(Đã ký)

>> Xem thêm:  Nhà nước có các quyền gì đối với đất đai ? Quản lý nhà nước về đất đai như thế nào ?

4. Thông tư 80/2005/TT-BTC hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá đất theo nghị định 188/2004/NĐ-CP

BỘ TÀI CHÍNH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số: 80/2005/TT-BTC

Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2005

THÔNG TƯ

HƯỚNG DẪN VIỆC TỔ CHỨC MẠNG LƯỚI THỐNG KÊ VÀ ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT, THỐNG KÊ BÁO CÁO GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT THEO QUY ĐỊNH TẠI NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT.

Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 1 tháng 7 năm 2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức Bộ Tài chính;
Sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện như sau:

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Thông tư này hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo tổng hợp giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ,thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) qui định và giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất thực tế trên thị trường.

2. Mục đích của việc thống kê, điều tra, khảo sát giá đất nhằm theo dõi sát biến động của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sử dụng làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh khung giá các loại đất; công bố công khai bảng giá các loại đất cụ thể vào ngày 01 tháng 01 hàng năm hoặc điều chỉnh giá các loại đất cụ thể trong năm theo quy định của pháp luật.

II. TỔ CHỨC MẠNG LƯỚI THỐNG KÊ VÀ ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT

Căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ được giao của hệ thống tài chính từ Trung ương đến địa phương: mạng lưới thống kế và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất cụ thể được tổ chức theo 3 cấp và mỗi cấp có nhiệm vụ như sau;

1. Cục quản lý giá (Bộ Tài chính) là đầu mối giúp Bộ trưởng Bộ Tài chính tổng hợp thống kê giá các loại đất theo báo cáo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; xây dựng các văn bản hướng dẫn về thống kê giá đất; tổ chức thực hiện và kiểm tra việc thực hiện tổ chức mạng lưới thống kế và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất cụ thể trong phạm vi cả nước.

2. Sở Tài chính là đầu mối giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức mạng lưới thống kế giá đất tại địa phương đến các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện); phối hợp cùng với Cục thuế, Cục Thống kê, sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc tổ chức điều tra, khảo sát, bố trí lực lượng cán bộ cùng Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương; xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể, định kỳ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài chính theo quy định.

3. Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện chủ trì, phối hợp cùng chi Cục Thuế, Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất các loại đất thực tế trên thị trường trong phạm vi cấp huyện; xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất tại địa bàn cấp huyện; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để Ủy ban nhân dân cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

III. ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Tổ chức điều tra, khảo sát

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn tỉnh bảo đảm phù hợp với thời gian báo cáo của Bộ Tài chính theo quy định tại Điểm 2.3, Khoản 2, Mục IV Thông tư này.

2. Các bước điều tra, khảo sát.

Các đơn vị được cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ điều tra, khảo sát gái chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, mỗi lần điều tra, khảo sát phải thực hiện các bước công việc sau:

2.1. Xây dựng, in ấn các biểu mẫu điều tra: Sở Tài chính tổ chức in biểu mẫu điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất trong toàn mạng lưới của tỉnh theo quy định của Bộ Tài chính ban hành kèm theo Thông tư này; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần thu thập thêm thông tin khác liên quan đến giá đất thì bổ sung biểu mẫu riêng, nhưng phải bảo đảm cung cấp đầy đủ thông tin, thống nhất theo quy định của Bộ Tài chính.

2.2. Chọn điểm điều tra, khảo sát.

Hàng năm căn cứ vào quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế, Cục Thống kê và các Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện xây dựng kế hoạch chọn các điểm và số lượng các điểm điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của từng loại đất ở địa phương để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Những điểm điều tra, khảo sát được lựa chọn phải mang tính đại diện cho loại đất, vùng đất và quỹ đất của từng cấp huyện. Những điểm đó phải có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế hay giá cho thuê đất mang tính phổ biến trên thị trường; cụ thể:

- Đối với các loại đất: trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở nông thôn.

Nếu mỗi loại đất trong một đơn vị cấp huyện có đủ 3 vùng đất (hoặc hỉ có một hoặc hai vùng đất): đồng bằng, trung du, miền núi như quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì phải chọn mỗi loại đất có ít nhất 50% số xã, phường, thị trấn trong một đơn vị cấp huyện đại diện cho mỗi vùng. Diện tích mỗi loại đất của số xã, phường, thị trấn trong một đơn vị cấp huyện đại diện cho mỗi vùng được lựa chọn nói trên phải chiếm từ 50% trở lên so với tổng diện tích đất cùng loại trong toàn cấp huyện.

Trong quá trình lựa chọn điểm, cần chú ý kết hợp chọn mỗi hạng đất của các loại đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất phải có diện tích từ 50% trở lên so với diện tích cùng hạng, cùng loại đất của tổng số xã, phường, thị trấn được lựa chọn. Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn cũng cần chú ý kết hợp chọn mỗi vị trí đất có diện tích từ 50% trở lên so với tổng diện tích của từng vị trí đất trong tổng diện tích cùng loại từng khu vực đất của số xã, phường, thị trấn trong cấp huyện được lựa chọn đại diện cho mỗi vùng đất.

- Đối với đất làm muối:

Chọn ít nhất 50% số xã, phường, thị trấn có đất làm muối trong một đơn vị cấp huyện với diện tích đất làm muối chiếm trên 50% so với tổng diện tích đất làm muối trong cấp huyện. Chọn mỗi vị trí đất của đất làm muối có diện tích chiếm từ 50% trở lên so với tổng diện tích của từng vị trí đất trong tổng diện tích đất cùng loại của số xã, phường, thị trấn trong mỗi đơn vị cấp huyện được lựa chọn.

- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị:

Chọn ít nhất 50% số phường, thị trấn có từng loại đất nêu trên với diện tích chiếm từ 50% trở lên so với tổng diện tích đất cùng loại của số phường, thị trấn được lựa chọn. Chọn mỗi vị trí đất của từng loại đất nói trên có diện tích chiếm từ 50% trở lên so với tổng diện tích của từng vị trí đất trong tổng diện tích đất cùng loại của số phường, thị trấn được lựa chọn.

2.3. Chọn đối tượng (người có quyền sử dụng đất) để điều tra về giá đất:

Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện chủ trì, phối hợp cùng Chi Cục Thuế, Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn chọn đối tượng và số lượng đối tượng có quyền sử dụng đất cần điều tra về giá đất cụ thể ở từng xã, phường, thị trấn phù hợp với việc chọn điểm điều tra, khảo sát hướng dẫn tại Điểm 2.2, Khoản 2, Mục III Thông tư này.

Không lựa chọn các đối tượng để điều tra về giá đất là những người sử dụng đất không có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Số lượng đối tượng có quyền sử dụng đất được điều tra, khảo sát về giá đất ở xã, phường, thị trấn phải bảo đảm ít nhất mỗi loại đất, hạng đất, vị trí đất của từng loại đất có 50% chủ sử dụng đất được phát phiếu điều tra.

2.4. Tổ chức tập huấn, điều tra, khảo sát:

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp cùng với Cục Thuế, Cục Thống kê, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức tập huấn cho cán bộ Phòng Tài chính Kế hoạch, Chi cục Thuế, Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện trước khi tổ chức điều tra khảo sát.

Nội dung tập huấn bao gồm: mục đích, yêu cầu, kế hoạch, biện pháp thực hiện; phương thức lựa chọn điểm điều tra, khảo sát, chọn đối tượng có quyền sử dụng đất cần điều tra; hướng dẫn cách ghi phiếu điều tra; xử lý, tổng hợp số liệu thống kê và xây dựng báo cáo thống kê…

Các cán bộ điều tra phổ biến, hướng dẫn cho các đối tượng có quyền sử dụng đất được lựa chọn điều tra giá đất về nội dung và cách ghi phiếu điều tra.

2.5. Phát phiếu điều tra:

Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện nhận và quản lý phiếu điều tra từ Sở Tài chính chuyển cho các cán bộ điều tra để các cán bộ điều tra trực tiếp hoặc phối hợp cùng với UBND các xã, phuờng, thị trấn phát phiếu điều tra cho các đối tượng có thẩm quyền sử dụng đất được lựa chọn điều tra.

- Phiếu điều tra số 1 - Đất nông nghiệp: gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác;

- Phiếu điều tra số 2 - Đất làm muối;

- Phiếu điều tra số 3 - Đất ở tại nông thôn;

- Phiếu điều tra số 4 - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn;

- Phiếu điều tra số 5 - Đất ở tại đô thị;

- Phiếu điều tra số 6 - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị;

- Phiếu điều tra số 7 - Đất ở tại nông thôn các vị trí ven trục đường giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp.

3. Ghi phiếu điều tra:

- Các đối tượng được phát phiếu điều tra phải ghi đúng các nội dung đã quy định trong phiếu điều tra.

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi vào phiếu điều tra là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế mang tính phổ biến; không phải là giá chào trong chuyển nhượng, giá chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống,…

4. Thu phiếu điều tra

Sau khi phát phiếu điều tra, phổ biến, hướng dẫn cho các đối tượng có quyền sử dụng đất được lựa chọn điều tra giá đất về nội dung và cách ghi phiếu điều tra xong, trong khoảng từ 10 đến 15 ngày, tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ phát phiếu điều tra quy định tại Điểm 2.5, Khoản 2, Mục III Thông tư này, phải thu đủ số phiếu điều tra đã phát về để tổng hợp hoặc chuyển đến Phòng Tài chính cấp huyện thực hiện tổng hợp, thống kê.

5. Xử lý phiếu điều tra

Tất cả các phiếu điều tra thu về trước khi tổng hợp cán bộ điều tra phối hợp với Ủy ban nhân dân xã, phường kiểm tra lại; chỉ tổng hợp số liệu cần thống kê vào biểu mẫu qui định đối với những phiếu điều tra thực hiện đúng quy định (các phiếu phải điền đầy đủ các thông tin, phiếu không được gạch xóa, nếu có gạch xóa phải có chữ ký của người thu phiếu bên cạnh chỗ gạch xóa và phải có đầy đủ chữ ký trong phiếu xác nhận; trường hợp số phiếu điều tra không đúng theo quy định tại Điểm 1.2, Khoản 1, Mục IV Thông tư này thì cán bộ điều tra có thể yêu cầu đối tượng có đất cần điều tra bổ sung hoàn chỉnh phiếu điều tra để đưa vào tổng hợp.

6. Tổng hợp các số liệu điều tra

Sau khi các phiếu điều tra đã được xử lý, Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện tổ chức tổng hợp các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất vào các biểu mẫu thống kê - Bảng thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cấp huyện (từ biểu mẫu số 1a đến biểu mẫu số 8a).

7. Lưu giữ các phiếu điều tra

Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện sau khi đã thu thập, khai thác các thông tin từ những phiếu điều tra, tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện phải lưu giữ lại các phiếu điều tra tại Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện trong thời gian ít nhất 3 năm.

IV. THỐNG KÊ GIÁ ĐẤT VÀ BÁO CÁO TỔNG HỢP GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CỤ THỂ

1. Thống kê giá đất:

1.1. Nguyên tắc thống kê:

1.1.1. Thống kê giá đất do Nhà nước quy định

- Các cá nhân, đơn vị được giao nhiệm vụ thống kê phải căn cứ vào khung giá các loại đất do Chính phủ quy định hoặc giá các loại đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hàng năm, điều chỉnh trong năm để tổ chức thống kê đầy đủ số liệu vào các biểu mẫu ban hành kèm theo Thông tư này;

- Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất cho từng quận, huyện,… cụ thể thì khi thống kê giá đất phải thống kê theo quận, huyện,…

1.1.2. Thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường:

- Thống kê đầy đủ giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất thực tế trên thị trường; trường hợp loại đất không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì có thể tổng hợp giá cho thuê quyền sử dụng đất đồng thời phải ghi chú.

- Số liệu thống kê phải được tập hợp từ các báo cáo thực tế do Phòng Tài chính các quận, huyện tập hợp từ các phiếu điều tra báo cáo lên; nếu phiếu điều tra có nghi vấn thì Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện phải kiểm tra, đối chiếu lại;

- Thống kê giá đất được tính từ thời điểm 01/01/2005.

1.2. Tổ chức thống kê giá đất.

1.2.1. Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện khi tổ chức thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, phải căn cứ vào các số liệu tổng hợp (qua phiếu điều tra, thu thập số liệu thực tế hoặc qua phiếu điều tra kết hợp với thu thập số liệu thực tế, số liệu kiểm tra…) để thống kê;

Căn cứ vào bảng tổng hợp kết quả điều tra, tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ thống kê giá đất ở cấp huyện tập hợp vào các Biểu mẫu thống kê chi tiết của từng loại đất ban hành kèm theo Thông tư này, cụ thể như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, thống kê theo Biểu mẫu số 1a;

- Đối với đất làm muối, thống kê theo Biểu mẫu số 2a;

- Đối với đất ở tại nông thôn, thống kê theo Biểu mẫu số 3a;

- Đối với đất ở tại đô thị, thống kê theo Biểu mẫu số 4a;

- Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thống kê theo Biểu mẫu số 5a;

- Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thống kê theo Biểu mẫu số 6a;

- Đối với đất ở tại nông thôn các vị trí ven trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất, thống kê theo Biểu mẫu số 7a;

- Đối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thống kê giá theo Biểu mẫu số 8a.

1.2.2. Sở Tài chính tổ chức thống kê:

- Thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong phạm vi toàn tỉnh.

Căn cứ vào các báo cáo thống kê của cấp huyện gửi về để tổ chức thống kê giá đất ở cấp huyện tập hợp vào Biểu mẫu thống kê chi tiết của từng loại đất từ Biểu mẫu số 1b đến Biểu mẫu số 7b ban hành kèm theo Thông tư này, cụ thể như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, thống kê theo Biểu mẫu số 1b;

+ Đối với đất làm muối, thống kê theo Biểu mẫu số 2b;

+ Đối với đất ở tại nông thôn, thống kê theo Biểu mẫu số 3b;

+ Đối với đất ở tại đô thị, thống kê theo Biểu mẫu số 4b;

+ Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thống kê theo Biểu mẫu số 5b;

+ Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thống kê theo Biểu mẫu số 6b;

+ Đối với đất ở tại nông thôn các vị trí ven trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất, thống kê theo Biểu mẫu số 7b;

- Thống kê giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định theo biểu mẫu từ số 1c đến 8c:

- Thống kê giá đất điều chỉnh trong năm, hàng năm.

Trong năm hoặc vào ngày 01/01 hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định điều chỉnh giá các loại đất tại địa phương thì Sở Tài chính phải thực hiện thống kê đầy đủ giá các loại đất, vị trí… có điều chỉnh chi tiết như quyết định nhưng có thêm cột giá cũ, giá mới điều chỉnh và tỷ lệ phần trăm (%) so sánh giữa giá mới/ giá cũ.

Ví dụ: Đất trồng cây hàng năm của tỉnh N điều chỉnh trong năm hoặc ngày 01 tháng 01 hàng năm như sau:

Đơn vị tính:

Giá cũ

(Từ 01/01/2005)

Giá mới (Từ 01/06/2005 hoặc 01/01/2006)

So sánh giá mới và giá cũ

Đồng bằng

Trung du

Miền núi

Đồng bằng

Trung du

Miền núi

Đồng bằng

Trung du

Miền núi

Huyện A

Đất hạng 1

Đất hạng 2

Đất hạng 3

Đất hạng 4

Đất hạng 5

Đất hạng 6

Huyện B

……

Huyện C

……

1.2.3. Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) tổ chức thống kê:

- Khung giá đất do Chính phủ quy định từng thời gian;

- Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong nước qui định, điều chỉnh (giá thấp nhấp, giá cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất);

- Thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất tại các địa phương (giá thấp nhấp, giá cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất).

1.3. Kiểm tra thống kê

1.3.1. Nội dung kiểm tra thống kê

Nội dung kiểm tra thống kê, bao gồm: kiểm tra việc ghi chép ban đầu, phương pháp tổng hợp, độ tin cậy của số liệu, biểu mẫu thống kê; kiểm tra chế độ báo cáo thống kê, báo cáo tổng hợp.

1.3.2. Thẩm quyền kiểm tra

- Bộ Tài chính kiểm tra số liệu thống kê của các tỉnh.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra số liệu của Sở Tài chính tỉnh.

- Sở Tài chính tỉnh kiểm tra số liệu thống kê của Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện.

1.4. Trách nhiệm của cá nhân trong việc thống kê giá đất:

- Người lập biểu phải chịu trách nhiệm trước thủ trưởng đơn vị về những số liệu thống kê khi có sai sót.

- Thủ trưởng đơn vị chịu trách nhiệm về sự sai sót của số liệu tổng hợp.

1.5. Xử lý các vi phạm thống kê

Các tổ chức, cá nhân được giao trách nhiệm thống kê nếu có hành vi vi phạm về thống kê theo quy định của pháp luật thì tuỳ theo mức độ năng nhẹ sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 14/2005/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thống kê.

2. Báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể:

2.1. Các tổ chức phải thực hiện báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể:

2.1.1. Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể trên địa bàn cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định.

2.1.2. Sở Tài chính xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể trên địa bàn để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài chính theo quy định.

2.1.3. Cục Quản lý giá xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể trên địa bàn cả nước báo cáo Bộ trưởng Bộ Tài chính theo quy định.

2.2. Nội dung báo cáo:

Báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể gồm hai phần:

+ Đánh giá tổng quan tình hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương (tình hình, nguyên nhân, phân tích so sánh giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; hiệu quả của những biện pháp quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đang áp dụng tại địa phương…).

+ Các biểu mẫu tổng hợp các số liệu thống kê đã tổng hợp đủ nội dung theo yêu cầu ban hành kèm theo Thông tư này.

2.3. Thời gian báo cáo.

2.3.1. Hàng năm, định kỳ 6 tháng một lần, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo tổng hợp giá các loại đất tại địa phương về Cục Quản lý giá Bộ Tài chính theo quy định tại Mục d, Khoản 3, Điều 16, Chương IV, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, cụ thể:

- Báo cáo 6 tháng đầu năm gửi Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) trước ngày 15 tháng 6.

- Báo cáo năm gửi Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính) trước ngày 15 tháng 12.

2.3.2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời gian báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể trên địa bàn cấp huyện để Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện báo cáo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện đúng quy định tại Tiết 2.3.1, Điểm 2.3, Khoản 2, Mục IV Thông tư này.

3. Trách nhiệm của các cấp, các ngành và cá nhân trong việc báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể.

3.1. Các tổ chức thực hiện nhiệm vụ báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể quy định tại Điểm 2.1, Khoản 2, Mục IV Thông tư này phải chấp hành nghiêm túc những quy định về chế độ báo cáo (nội dung, thời gian…).

3.2. Báo cáo tổng hợp giá các loại đất phải do Thủ trưởng cơ quan quy định tại Điểm 2.2, Khoản 2, Mục IV Thông tư này ký tên, đóng dấu và chịu trách nhiệm về báo cáo đó.

V. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Kinh phí đảm bảo cho các cuộc điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương được bố trí từ nguồn ngân sách địa phương theo quy định tại Điểm e, Khoản 3, Điều 16 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Hàng năm căn cứ vào những văn bản hướng dẫn kinh phí cho điều tra khảo sát Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện lập dự toán, phân bổ kinh phí cho công tác điều tra, khảo sát và tập huấn điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định theo hướng dẫn của Sở Tài chính.

Cơ quan tài chính các cấp căn cứ vào dự toán kinh phí cho các cuộc điều tra, khảo sát thống kê giá đất đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để bảo đảm kinh phí cho công tác cuộc điều tra, khảo sát, và tập huấn điều tra thống kê; hướng dẫn việc quản lý, sử dụng, quyết toán kinh phí điều tra, khảo sát và tập huấn điều tra gái chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Ngân sách.

2. Thông tư này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

3. Trong quá trình thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản gửi Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết.

Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ (để b/c);
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng TƯ và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện kiểm sát nhân dân tối cao,
- HĐND, UBND các tỉnh, TP. trực thuộc TƯ;
- Sở TC, Sở TN và MT, Cục thuế các tỉnh, TP. trực thuộc TƯ;
- Công báo ;
- Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Các đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính;
- Lưu: + VT (2b)
+ Cục Quản lý giá (3b)

KT. BỘTRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG




Huỳnh Thị Nhân

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 1

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Loại đất………………………

(Ghi rõ: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng (sản xuất, đặc dụng, phòng hộ), đất nông nghiệp khác)

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Xóm , Thôn

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính xã hoặc huyện điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Vùng đất (dành cho cán bộ tài chính xã hoặc huyện điền):

Đánh dấu nhân (x) vào các ô vùng đất của thửa đất:

Đồng bằng  Trung du  Miền núi 

5. Hạng đất: (dành cho cán bộ thuế xã hoặc huyện điền)

Ghi bằng chữ số (1, 2, 3, 4, 5, 6) hạng đất của thửa đất vào bên 

6. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

7. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

8. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 2

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm muối

Loại đất………………………

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Xóm , Thôn

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính xã hoặc huyện điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Vị trí đánh giá đất theo quy định của tỉnh (dành cho cán bộ tài chính xã hoặc huyện điền):

Ghi bằng chữ số (1, 2, 3, 4,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vị trí của thửa đất vào ô bên 

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 3

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại nông thôn

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Xóm , Thôn

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính xã hoặc huyện điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Vùng đất, khu vực, vị trí định giá đất theo quy định của tỉnh (dành cho cán bộ tài chính xã hoặc huyện điền):

- Vùng đất: đánh dấu nhân (x) vào các ô vùng đất của thửa đất

Đồng bằng  Trung du  Miền núi 

- Khu vực: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) khu vực của thửa đất vào ô bên 

+ Trong từng khu vực đất nếu có các vị trí khác nhau thì ghi bằng chữ số (1, 2, 3, 4,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vị trí của thửa đất trong khu vực đó vào ô bên 

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 4

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Xóm , Thôn

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính xã hoặc huyện điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Vùng đất, khu vực, vị trí định giá đất theo quy định của tỉnh (dành cho cán bộ tài chính xã hoặc huyện điền):

- Vùng đất: đánh dấu nhân (x) vào các ô vùng đất của thửa đất

Đồng bằng  Trung du  Miền núi 

- Khu vực: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) khu vực của thửa đất vào ô bên 

+ Trong từng khu vực đất nếu có các vị trí khác nhau thì ghi bằng chữ số (1, 2, 3, 4,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vị trí của thửa đất trong khu vực đó vào ô bên 

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 5

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Số nhà , ngõ , ngách , đường, phố

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính xã hoặc huyện điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo quy định của tỉnh (dành cho cán bộ tài chính xã hoặc huyện điền):

- Loại đường phố: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) loại đường phố của thửa đất vào ô bên 

- Vị trí: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vị trí của thửa đất vào ô bên 

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 6

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp ở tại đô thị

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Số nhà , ngõ , ngách , đường, phố

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính xã hoặc huyện điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo quy định của tỉnh (dành cho cán bộ tài chính xã hoặc huyện điền):

- Loại đường phố: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) loại đường phố của thửa đất vào ô bên 

- Vị trí: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vị trí của thửa đất vào ô bên 

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Tỉnh, thành phố:

Quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh:

Phường, xã, thị trấn:

PHIẾU ĐIỀU TRA SỐ 7

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại nông thôn các vị trí ven trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp

Tên chủ sử dụng đất…………………..

1. Địa chỉ: Xóm , Thôn

2. Diện tích thửa đất …………m2

3. Vị trí khu vực của thửa đất (dành cho cán bộ địa chính điền):

- Thửa số - Tờ bản đồ

4. Vùng đất, khu vực, vị trí (dành cho cán bộ tài chính điền):

- Vùng đất: đánh dấu nhân (x) vào các ô vùng đất của thửa đất

Đồng bằng  Trung du  Miền núi 

- Khu vực đất: ghi bằng chữ số (1, 2, 3,…) khu vực của thửa đất vào ô bên 

+ Trong từng khu vực đất nếu có các vị trí khác nhau thì ghi bằng chữ số (1, 2, 3, 4,…) hoặc chữ (A, B, C, D,…) vị trí của thửa đất trong khu vực đó vào ô bên 

5. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường giao thông xã, huyện lộ, tỉnh lộ, quốc lộ:

Huyện lộ

Tỉnh lộ

Quốc lộ

Tiếp giáp trục đường

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

Cách ….km

6. Yếu tố pháp lý: đánh dấu nhân (x) vào các ô tình trạng pháp lý của thửa đất:

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền.

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, nhưng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ.

7. Giá đất:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra tại thị trường …đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất của loại đất tương tư điều tra tại thị trường …đ/m2 (loại đất tương tự là loại đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất, cùng điều kiện kết cấu hạng tầng…); thời điểm chuyển nhượng: ngày …. tháng …. năm ……

- Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …đ/m2; thời gian thuê …….năm

………, ngày tháng năm 200

Xác nhận của P. Tài chính KH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Cán bộ điều tra

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

Chủ sử dụng đất

(Ký tên, ghi rõ họ tên)

BẢNG THỐNG KÊ GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN, HUYỆN, THỊ XÃ, THÀNH PHỐ THUỘC TỈNH

(Dành cho Phòng Tài chính Kế hoạch tổng hợp báo cáo)

Biểu mẫu số 1a: BẢNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM, ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN, ĐẤT RỪNG

Quận, Huyện………………

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ Đất hạng 3

+ Đất hạng 4

+ Đất hạng 5

+ Đất hạng 6

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ Đất hạng 3

+ Đất hạng 4

+ Đất hạng 5

+ Đất hạng 6

So sánh (1):(2)= %

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ Đất hạng 3

+ Đất hạng 4

+ Đất hạng 5

+ Đất hạng 6

Biểu mẫu số 2a: BẢNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI

Quận, Huyện………………

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Vị trí 1

+ Vị trí 2

+ Vị trí 3

+ Vị trí 4

+ …

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Vị trí 1

+ Vị trí 2

+ Vị trí 3

+ Vị trí 4

+ …

So sánh (1) : (2) = %

+ Vị trí 1

+ Vị trí 2

+ Vị trí 3

+ Vị trí 4

+ …

Biểu mẫu số 3a: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN

Quận, Huyện………………

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

So sánh (1):(2)= %

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Biểu mẫu số 4a: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

Quận, Huyện………………

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Loại đô thị

III

IV

V

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Ghi chú: Có thể thay đường phố loại 1, 2, 3,… bằng Đường A, B, C,… hoặc Phường A, B, C,…

Biểu mẫu số 5a: BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH

PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN

Quận, Huyện………………

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

So sánh (1):(2)= %

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Biểu mẫu số 7a: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN CÁC VỊ TRÍ VEN TRỤC ĐƯỜNG GIAO THÔNG CHÍNH, KHU THƯƠNG MẠI, KHU DU LỊCH, KHU CÔNG NGHIỆP

Quận, Huyện………………

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Biểu mẫu số 8a: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC GIÁP RANH VỚI QUẬN, HUYỆN, THỊ XÃ, THÀNH PHỐ THUỘC TỈNH

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất tại khu vực giáp ranh của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Giá đất tại khu vực giáp ranh của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh lận cận

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường tại vùng giáp ranh kỳ báo cáo (1):

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường tại vùng giáp ranh kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

So sánh (1) : (2) = %

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

Ghi chú: Mỗi quận, huyện có đất giáp ranh thống kê từng biểu riêng cho từng loại đất; loại đô thị; theo địa giới hành chính (đồng bằng, trung du, miền núi), theo vị trí…

……, ngày tháng năm 200

XÁC NHẬN CỦA PHÒNG TÀI CHÍNH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Ghi chú: Cách tổng hợp số liệu từ phiếu điều tra vào Bảng thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Biểu mẫu a) tại các xã thuộc cấp huyện.

Khi tổng hợp các số liệu từ phiếu điều tra vào bảng thống kê thì tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ tổng hợp cần chú ý như sau:

- Lựa chọn mức giá thấp nhất, mức giá cao nhất: trong tổng số phiếu điều tra hợp lệ của một loại đất cụ thể (của từng loại xã đồng bằng, trung du, miền núi; đến từng hạng đất, vị trí đất…) khi đưa vào bảng tổng hợp lựa chọn mức giá thấp nhất điền vào cột Thấp nhất và ngược lại lựa chọn mức giá cao nhất điền vào cột Cao nhất.

- Lựa chọn mức giá phổ biến: trong tổng số phiếu điều tra hợp lệ của một loại đất cụ thể (của từng loại xã đồng bằng, trung du, miền núi; đến từng hạng đất, vị trí đất…) khi đưa vào bảng tổng hợp lựa chọn mức giá phổ biến lấy mức giá chiếm khoảng 40 – 60% mức giá nằm ở khoảng giữa mức giá cao nhất và mức giá thấp nhất (không phải là số bình quân giữa các mức giá thấp nhất và mức giá cao nhất), mức giá phổ biến có thể là một mức hoặc nằm trong khoảng.

Ví dụ: trong tổng số 100 phiếu điều tra hợp lệ về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm hạng 2 ở các xã thuộc huyện A: xã đồng bằng: có mức giá thấp nhất 7.500 đ/m2, mức giá cao nhất là 12.500 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 9.500-10.500 đ/m2; xã trung du: mức giá thấp nhất 6.000 đ/m2, mức giá cao nhất là 10.500 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 7.500-9.800 đ/m2; xã miền núi: mức giá thấp nhất 5.000 đ/m2, mức giá cao nhất là 9.500 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 7.000 đ/m2, thì tập hợp vào bảng tổng hợp như sau:

Biểu mẫu 1a: BẢNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đất hạng 2

7,5

9,5-10,5

12,5

6,0

7,5-9,8

10,5

5,0

7,0

9,5

BẢNG THỐNG KÊ GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH, THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG

(Dành cho Sở Tài chính tổng hợp báo cáo)

Biểu mẫu số 1b: BẢNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM, ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN, ĐẤT RỪNG

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ Đất hạng 3

+ Đất hạng 4

+ Đất hạng 5

+ Đất hạng 6

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ Đất hạng 3

+ Đất hạng 4

+ Đất hạng 5

+ Đất hạng 6

So sánh (1):(2)= %

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ Đất hạng 3

+ Đất hạng 4

+ Đất hạng 5

+ Đất hạng 6

Biểu mẫu số 2b: BẢNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Vị trí 1

+ Vị trí 2

+ Vị trí 3

+ Vị trí 4

+ …

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Vị trí 1

+ Vị trí 2

+ Vị trí 3

+ Vị trí 4

+ …

So sánh (1) : (2) = %

+ Vị trí 1

+ Vị trí 2

+ Vị trí 3

+ Vị trí 4

+ …

Biểu mẫu số 3b: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

So sánh (1):(2)= %

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Biểu mẫu số 4b: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Loại đô thị

III

IV

V

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Ghi chú: Có thể thay đường phố loại 1, 2, 3,… bằng Đường A, B, C,… hoặc Phường A, B, C,…

Biểu mẫu số 5b: BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH

PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

So sánh (1):(2)= %

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Biểu mẫu số 6b: BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH

PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Loại đô thị

III

IV

V

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Đường phố loại 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Đường phố loại 2

+ Đường phố loại 3

Ghi chú: Có thể thay đường phố loại 1, 2, 3,… bằng Đường A, B, C,… hoặc Phường A, B, C,…

Biểu mẫu số 7b: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN CÁC VỊ TRÍ VEN TRỤC ĐƯỜNG GIAO THÔNG CHÍNH, KHU THƯƠNG MẠI, KHU DU LỊCH, KHU CÔNG NGHIỆP

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

So sánh (1) : (2) = %

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

- Vị trí 2

- …

+ Khu vực 2

+ Khu vực 3

Biểu mẫu số 8b: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC GIÁP RANH VỚI QUẬN, HUYỆN, THỊ XÃ, THÀNH PHỐ THUỘC TỈNH

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất tại khu vực giáp ranh của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Giá đất tại khu vực giáp ranh của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh lận cận

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường tại vùng giáp ranh kỳ báo cáo (1):

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường tại vùng giáp ranh kỳ báo cáo liền kề (2):

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

So sánh (1) : (2) = %

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

Ghi chú: Mỗi quận, huyện có đất giáp ranh thống kê từng biểu riêng cho từng loại đất; loại đô thị; theo địa giới hành chính (đồng bằng, trung du, miền núi), theo vị trí…

……, ngày tháng năm 200

XÁC NHẬN CỦA PHÒNG TÀI CHÍNH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Ghi chú: Cách tổng hợp số liệu từ Bảng thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Biểu mẫu b) tại các xã thuộc cấp huyện gửi về Sở Tài chính tổng hợp.

Khi tổng hợp các số liệu vào bảng thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cấp huyện chuyển về thì tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ tổng hợp cần chú ý như sau:

- Lựa chọn mức giá thấp nhất, mức giá cao nhất: trong tổng số các Bảng tổng hợp giá đất của một loại đất cụ thể (của từng loại xã đồng bằng, trung du, miền núi; đến từng hạng đất, vị trí đất…) khi đưa vào bảng tổng hợp lựa chọn mức giá thấp nhất điền trong tổng số các Bảng tổng hợp vào cột Thấp nhất và ngược lại lựa chọn mức giá cao nhất điền vào cột Cao nhất.

- Lựa chọn mức giá phổ biến: trong tổng số các Bảng tổng hợp giá đất của một loại đất cụ thể (của từng loại xã đồng bằng, trung du, miền núi; đến từng hạng đất, vị trí đất…) khi đưa vào bảng tổng hợp lựa chọn mức giá phổ biến lấy mức giá chiếm khoảng 40 – 60% mức giá nằm ở khoảng giữa mức giá cao nhất và mức giá thấp nhất (không phải là số bình quân giữa mức giá thấp nhất và mức giá cao nhất), mức giá phổ biến có thể là một mức hoặc nằm trong khoảng.

Ví dụ: trong các bảng tổng hợp giá đất ở nông thôn do cấp huyện gửi về, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại nông thôn khu vực 1, vị trí 1 các xã thuộc huyện B: xã đồng bằng: có mức giá thấp nhất 10.000 đ/m2, mức giá cao nhất là 1.200.000 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 600.000-800.000 đ/m2; xã trung du: mức giá thấp nhất 5.000 đ/m2, mức giá cao nhất là 750.000 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 370.000-400.000 đ/m2; xã miền núi: mức giá thấp nhất 3.000 đ/m2, mức giá cao nhất là 600.000 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 200.000-300.000 đ/m2, thì tập hợp vào bảng tổng hợp như sau:

Biểu mẫu 3b: BẢNG GIÁ ĐẤT TRỒNG Ở TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Giá CNQSD đất thực tế trên thị trường kỳ báo cáo (1):

+ Khu vực 1

- Vị trí 1

10,0

600,0-800,0

1.200,0

5,0

370,0-400,0

750,0

3,0

200,0-300,0

600,0

BẢNG THỐNG KÊ GIÁ ĐẤT DO ỦY BAN NHÂN DÂN

CẤP TỈNH QUY ĐỊNH

(Dành cho Sở Tài chính tổng hợp báo cáo)

Biểu mẫu số 1c: BẢNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM, ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN, ĐẤT RỪNG

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ …

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ …

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

So sánh giữa (1:2) %

- Quận, huyện A

+ Đất hạng 1

+ Đất hạng 2

+ …

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

Biểu mẫu số 2c: BẢNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Biểu mẫu số 3c: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Biểu mẫu số 4c: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Loại đô thị

III

IV

V

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Biểu mẫu số 5c: BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH

PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại xã

Xã đồng bằng

Xã trung du

Xã miền núi

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Biểu mẫu số 6c: BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH

PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

Đặc biệt

I

II

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Loại đô thị

III

IV

V

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Biểu mẫu số 7c: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN CÁC VỊ TRÍ VEN TRỤC ĐƯỜNG GIAO THÔNG CHÍNH, KHU THƯƠNG MẠI, KHU DU LỊCH, KHU CÔNG NGHIỆP

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

QĐ kỳ báo cáo liền kề của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (2):

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

So sánh (1) : (2) = %

- Quận, huyện A

- Quận, huyện B

- Quận, huyện C

- …

Biểu mẫu số 8b: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC GIÁP RANH VỚI QUẬN, HUYỆN, THỊ XÃ, THÀNH PHỐ THUỘC TỈNH

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Giá đất tại khu vực giáp ranh

Giá đất tại khu vực giáp ranh tỉnh lận cận

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

QĐ hiện hành của UBND tỉnh lân cận có đất giáp ranh (2):

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

So sánh giữa (1:2) %

+ Đất nông nghiệp

+ Đất ở tại nông thôn

+ Đất ở tại đô thị

+ Đất khác…

Ghi chú: Mỗi quận, huyện có đất giáp ranh thống kê từng biểu riêng cho từng loại đất; loại đô thị; theo địa giới hành chính (đồng bằng, trung du, miền núi), theo vị trí…

……, ngày tháng năm 200

XÁC NHẬN CỦA PHÒNG TÀI CHÍNH

(Người xác nhận ký tên, đóng dấu)

Ghi chú: Cách tổng hợp số liệu vào Bảng thống kê giá đất (Biểu mẫu c) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Khi tổng hợp các số liệu vào bảng thống kê giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định, thì tổ chức, cá nhân thuộc Sở Tài chính được giao nhiệm vụ tổng hợp cần chú ý như sau:

- Lựa chọn mức giá thấp nhất, mức giá cao nhất: căn cứ vào Quyết định giá đất hiện hành (Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hiện hành) của từng loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; đến từng hạng đất, vị trí đất…để lựa chọn mức giá thấp nhất điền vào cột Thấp nhất và ngược lại lựa chọn mức giá cao nhất điền vào cột Cao nhất.

- Lựa chọn mức giá phổ biến: căn cứ vào Quyết định giá đất hiện hành (Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố hiện hành) của từng loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; đến từng hạng đất, vị trí đất… để lựa chọn mức giá phổ biến tức là lấy mức giá chiếm khoảng 40 – 60% mức giá nằm ở khoảng giữa mức giá cao nhất và mức giá thấp nhất (không phải là số bình quân giữa mức giá thấp nhất và mức giá cao nhất), mức giá phổ biến có thể là một mức hoặc nằm trong khoảng.

Ví dụ: trong bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do Ủy ban nhân dân tỉnh Q (đô thị loại III) tại Quận A quy định, trong 1000 mức giá, có mức giá thấp nhất là 50.000 đ/m2, mức giá cao nhất là 12.500.000 đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng từ 6.000.000-8.000.000 đ/m2 tổng hợp vào bảng như sau:

Biểu mẫu 6c: BẢNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH

PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Loại đô thị

III

Giá đất

Thấp nhất

Phổ biến

Cao nhất

QĐ hiện hành của UBND tỉnh (số, ngày, tháng, năm) (1):

- Quận A

50

6.000-8.000

12.500

>> Xem thêm:  Giấy cam kết có còn hiệu lực không khi một bên qua đời ?

5. Công văn 13646/TC-QLG triển khai thi hành NĐ 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

BỘ TÀI CHÍNH
********

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********

Số: 13646/TC-QLG
V/v Triển khai thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Hà Nội, ngày 22 tháng 11 năm 2004

Kính gửi:

- Đ/c Bí thư tỉnh uỷ, thành uỷ TP trực thuộc TW
- Đ/c Chủ tịch Hội đồng nhân dân tỉnh, TP trực thuộc TW
- Đ/c Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, TP trực thuộc TW

Triển khai thi hành Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; để Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định được bảng giá mới của các loại đất cụ thể theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và công bố công khai đúng ngày 01 tháng 01 năm 2005 làm căn cứ xử lý các quan hệ tài chính giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất không gây ách tắc trong việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở địa phương, Bộ Tài chính đề nghị đồng chí Bí thư, đồng chí Chủ tịch Hội đồng nhân dân, đồng chí Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài chính và các ngành liên quan sớm hoàn chỉnh phương án giá đất để Uỷ ban nhân dân xem xét, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho ý kiến (nếu không kịp họp Hội đồng nhân dân đề nghị các đồng chí gửi lấy ý kiến đại biểu Hội đồng nhân dân, sau đó Thường trực Hội đồng nhân dân thống nhất trao đổi với Thường trực Uỷ ban nhân dân) làm căn cứ để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá các loại đất theo hướng sau:

1. Nguyên tắc chung khi định giá các loại đất cụ thể là phải bảo đảm đúng Luật Đất đai: sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, mang tính phổ biến tại địa phương giữa người cần được chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng.

2. Phương pháp định từng mức giá cho các loại đất cụ thể:

- Đối với các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

Căn cứ mức giá đất chung của từng loại đất đã xác định được theo các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể trong khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 2, Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ. Do khung giá các loại đất tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định cho từng loại đất thuộc quỹ đất của cả nước, nên từng địa phương cần căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về thị trường, giá chuyển nhượng… để quy định cho địa phương mình (theo mức giá trong khung).

Đối với những địa phương chưa thực hiện điều chỉnh một bước khung giá theo hướng dẫn của Bộ Tài chính tại công văn số 7760/TC-QLCS ngày 14/7/2004 đề nghị tỉnh khi xây dựng và ban hành khung giá đất của địa phương cần bảo đảm mối tương quan chung của địa phương, phù hợp với khung giá của Chính phủ và hạn chế việc tạo ra những biến động bất lợi về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường đất đai của địa phương.

- Đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào mức giá tỉnh đã quy định cho loại đất liền kề quy định giá cho các loại đất đó nhưng mức giá cụ thể tối đa không được cao hơn mức giá tỉnh đã quy định cho loại đất liền kề; cụ thể: Căn cứ vào giá đất rừng sản xuất để quy định giá đối với đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng; căn cứ vào giá đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng để quy định giá đối với đất nông nghiệp khác; căn cứ vào giá đất ở để quy định giá đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp.

Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác: nếu các loại đất này chỉ liền kề đất ở thì căn cứ vào đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất; trường hợp các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá cao nhất để định giá.

Bộ Tài chính đề nghị các đồng chí Lãnh đạo quan tâm chỉ đạo.

BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH




Nguyễn Sinh Hùng

>> Xem thêm:  Thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình?