Người Việt Nam định cư nước ngoài có được phép kinh doanh BĐS tại Việt Nam?

1. Có nên đầu tư vào bất động sản lúc này không?

Vào thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại nhiều nơi đã hạ nhiệt. Nhiều điểm nóng ở TP.HCM như Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, TP. Thủ Đức hay các khu vực “sốt” hạ tầng như Long Thành, Nhơn Trạch (Biên Hòa), Dĩ An, Tân Uyên, Bàu Bàng (Bình Dương)… giá bán đất nền, đất thổ cư mấy tháng qua đã giảm mạnh 20-40% so với đầu năm 2022. Nhiều dự án căn hộ đang triển khai hay hoàn thiện được rao bán sang tay với mức giảm cả trăm triệu, thậm chí gần tỷ đồng.

Nhiều dự án sơ cấp (những sản phẩm bất động sản lần đầu tiên được giao dịch, phát hành) cũng được ưu đãi chiết khấu về giá bán lên đến 30 - 40%.

Mỗi loại hình bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó. Vậy nên nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó đã ở "đáy" hay chưa mà ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể tranh thủ mua vào.

Hiện nay Chính phủ đã có hàng loạt chính sách hỗ trợ cho thị trường như tín dụng, sửa các quy định của pháp luật… Các địa phương cũng tích cực hỗ trợ các dự án chậm triển khai hoàn thiện pháp lý để có sản phẩm tung ra thị trường. Nhiều khả năng thị trường sẽ sớm phục hồi và bắt lại nhịp sôi động.

Cụ thể, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có 3 tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua.

- Chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường BĐS. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới; kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường.

- Nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua nhà đất của khách hàng.

- Tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường: Khách hàng có tâm lý chờ giá bất động sản giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, tình trạng trên có thể sẽ được cải thiện tích cực hơn.

So với đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau, giá trị bất động sản khác nhau. Các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai thành công nhiều dự án, có năng lực tài chính lành mạnh; các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, vị trí đẹp... sẽ có nhiều lợi thế hơn, được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và được khách hàng quan tâm, lựa chọn nhiều hơn

2. Người Việt Nam định cư nước ngoài có được phép kinh doanh BĐS tại Việt Nam?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm các hình thức sau:

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước không?

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời cử tri tỉnh Lạng Sơn về việc “Kiến nghị nghiên cứu sửa đổi bổ sung quy định điều kiện mua, bán tài sản chưa thống nhất, cụ thể: theo quy định tại Khoản 1 Điều 189 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của nhà nước khi “đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận”.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân” được đưa vào kinh doanh bất động sản. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký. Tại Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 thì Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo phạm vi quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Điều kiện của bất động sản có sẵn, hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo đó, đối với các giao dịch bất động sản (nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất) thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 1 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì được xác định là kinh doanh bất động sản và cần đáp ứng các điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đối với các giao dịch bất động sản không phải là kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.

Các giao dịch thế chấp tài sản, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng do tổ chức, cá nhân thực hiện không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và được thực hiện căn cứ theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai, nhà ở, tín dụng, công chứng và các quy định pháp luật có liên quan. Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không điều chỉnh các giao dịch này.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Tư vấn người nước ngoài kinh doanh bất động sản ở Việt Nam ? của Luật Minh Khuê.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Người Việt Nam định cư nước ngoài có được phép kinh doanh BĐS tại Việt Nam? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!