Tác giả:: Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Nội dung tư vấn:
Thứ nhất về hình thức của giao dịch thuê nhà ở
" Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"
Theo đó hợp đồng theo nhà phải được lập thành văn bản, tuy nhiên theo quy định mới hiện hành của luật nhà ở 2014 thì đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng cũng không nhất thiết phải được công chứng, chứng thực nữa, cụ thể như sau:
" Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu."
Thứ hai về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê có một số quyền cơ bản như sau:
- Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;
- Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng. Tuy nhiên theo luật nhà ở hiện hành thì chỉ cần thông báo trước 90 ngày
Nghĩa vụ của cho bên thuê nhà như sau:
- Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
- Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
Thứ ba về quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà như sau:
Quyền của bên thuê nhà như sau:
- Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;
- Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
- Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.
Nghĩa vụ của bên thuê nhà như sau:
- Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;
- Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;
- Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
- Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;
- Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.
Thứ tư về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Trong đó bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Tôi có thuê mặt bằng 5 triệu 1 tháng, đặt cọc 1 tháng và trả tiền mặt bằng vào đầu tháng, thuê đến 2.5 tháng đóng tiền 15 triệu mà chủ nhà vẫn không làm hợp đồng thuê nhà, vậy tôi có đòi lại tiền cọc đươc không, khi tôi không thuê nữa,và tôi còn giữ giấy nhận cọc
Theo quy định thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, giao đó nếu như hai bạn chưa lập thành văn bản thì theo quy định của pháp luật hợp đồng giữa hai bạn chưa được công nhận, nếu hiện tại bạn yêu cầu bên kia không ký hợp đồng thuê nhà với bạn thì bạn có thể ngừng thực hiện thỏa thuận và yêu cầu bên kia trả tiền cho mình, nếu bên kia không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án để đòi lại quyền lợi, trường hợp này tòa án sẽ yêu cầu hai bạn xác lập lại hình thức của hợp đồng, nếu không xác lập lại thì hợp đồng sẽ vô hiệu và hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Em thuê nhà bán bún nhưng khi thuê ký hợp đồng không có thời hạn chấm dứt ngày nào, mà giờ tôi bán ế quá tôi thông báo cho chủ nhà 7 tháng sau sẽ trả nhà vì lúc đó hết năm tôi về quê luôn. nhưng chủ nhà lại không gặp tôi mà gửi giấy nói tôi trong vòng 6 tháng tức là tháng 12/2016 này phải trả vì có người thuê nhưng tôi phải chờ con tôi nghỉ tết mới trả vậy được không?
Theo quy định hợp đồng của bạn không có xác định thời hạn thì khi muốn chấp dứt hợp đồng thì bên cho thuê chỉ cần thông báo cho bên bạn trước ít nhất là 90 ngày thôi, do đó bên cho thuê hoàn toàn có thể chấm dứt hợp đồng với bạn được.
Chào luật sư! Em đang có 1 vài thắc mắc rất mong luật sư có thể giải đáp giúp em ạ. Em đang thuê nhà của bên B( bên B đang thuê nhà của 1 người và cho em thuê lại- B không phải là chủ nhà). Đến 10/10 bên B kết thúc hợp đồng với chủ nhà và chủ nhà không ý định kí tiếp với bên B. Nhưng trước đó 10/9 e đã thanh toán 3 tháng tiền nhà cho B nghĩa là đến 10/12 e mới phải thanh toán tiếp tiền nhà. Nhưng bây giờ hợp đồng bên B hết e yêu cầu bên B trả lại 2 tháng tiền nhà( chưa kể cọc 1 tháng) nhưng bên B hẹn hết hôm này đến hôm khác không ý định trả. Trong trường hợp này e muốn nhờ đến pháp luật giải quyết thì có được không ạ? Và có khả năng e được hoàn đủ 100% số tiền k ạ? Nếu ra pháp luật e sẽ căn cứ vào điều luật nào ạ? E rất mong sẽ sớm nhận được thư phản hồi của luật sư, em xin trân thành cảm ơn!!
Trường hợp này của bạn là cho thuê lại, thì khi muốn cho bạn thuê lại bên đó phải được sự đồng ý của bên cho thuê ban đầu. Không biết ở đây họ có được sự đồng ý hay không, nếu không có sự đồng ý của người cho thuê thì hợp đồng giữa bạn và phía bên kia vô hiệu, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên kia phải hoàn trả tiền cho bạn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài, gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.
