Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất

1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 

Theo quy định của Điều 32 trong Thông tư 19/2016/TT-BXD, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải tuân thủ các điều kiện sau:

- Tổ chức hoặc cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nếu chưa nhận nhà hoặc đã nhận nhà nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức hoặc cá nhân khác.

- Tổ chức hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nếu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có quyền tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng này cho tổ chức hoặc cá nhân khác.

- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được thực hiện cho từng căn nhà hoặc từng căn hộ riêng lẻ. Trong trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều căn nhà hoặc căn hộ, bên chuyển nhượng phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. Nếu bên chuyển nhượng chỉ muốn chuyển nhượng một hoặc một số nhà trong tổng số đã mua, họ phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà được chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

2. Công chứng, chứng thực giấy chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Quy định về việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh cụ thể như sau theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD:

- Trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực bao gồm các giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Bản chính của hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng trước đó;

+ Nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số đã mua, cần nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính để đối chiếu của các giấy tờ như chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (nếu là cá nhân), và quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức (nếu là tổ chức);

+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Trong trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu quyết định thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, thì việc này sẽ tuân theo quy định tại điểm a khoản 2 của Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Dựa vào quy định của Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, các điều sau được thực hiện như sau:

* Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đồng ý lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do cả hai bên ký kết được chuẩn bị thành 06 bản (03 bản dành cho chủ đầu tư để lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản lưu tại bên chuyển nhượng, 01 bản lưu tại bên nhận chuyển nhượng); nếu văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, sẽ có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

* Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực bao gồm các giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng trước đó; nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số đã mua, cần nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính để đối chiếu của các giấy tờ như chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (nếu là cá nhân), và quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức (nếu là tổ chức);

+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Các tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan chứng thực chịu trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, thì việc này sẽ tuân theo quy định tại Điểm a Khoản này.

* Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp một bộ hồ sơ đề nghị cho chủ đầu tư xác nhận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

- Hồ sơ này gồm:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (nếu được công chứng, chứng thực, cần thực hiện trước khi nộp cho chủ đầu tư);

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số đã mua, cần nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; nếu đã nhận bàn giao nhà ở, cần có thêm bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở;

+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế theo quy định của luật thuế;

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính để đối chiếu của các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức, cần kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

- Chủ đầu tư phải xác nhận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này, và sau đó trả lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

+ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

* Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi phải tuân theo các thủ tục tương tự như khi chuyển nhượng lần đầu.

* Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận cần nộp thêm các giấy tờ sau:

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, cần kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua, cần nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; nếu đã nhận bàn giao nhà ở, cần có thêm bản chính của biên bản bàn giao nhà ở;

+ Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã được xác nhận của chủ đầu tư.

* Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

+ Trong trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày có hiệu lực của Thông tư này mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận, văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng.

+ Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở của mình và Tổ dân phố nơi có nhà ở đó. Nếu sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xác nhận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện, để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

Bài viết liên quan: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về vấn đề: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất. Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!