Nhà chung cư chưa có sổ hồng có đăng ký thường trú được không?

1. Có nên mua các căn hộ chung cư chưa có sổ hồng không? 

Hiện nay có rất nhiều lý do khiến cho các căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, tuy nhiên có thể kể đến một số lý do khiến cho căn hộ chung cư chưa có sổ hồng như sau:

- Chung cư chưa có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư chưa rõ ràng, và chung cư không có đầy đủ căn cứ để tiến hành thủ tục cấp sổ hồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Có căn chung cư hiện vẫn đang còn vướng mắc một số vấn đề tranh chấp, quy hoạch chung cư không đúng quy định của pháp luật, tranh chấp xoay quanh vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù, Tranh chấp về mua bán hoặc tặng chung cư giữa các chủ thể với nhau cho nên chưa thể tiến hành hoạt động cấp sổ hồng cho chung cư đó;

- Các công trình chung cư chưa hoàn thành, chưa hoàn công để được cấp sổ hồng hoặc để thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng;

- Căn hộ chung cư mặc dù đã thành công tuy nhiên thiết kế không đúng với giấy phép được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, tức là xây dựng chung cư trái quy định của pháp luật;

- Căn hộ chung cư đang được chủ đầu tư thực hiện thế chấp tại ngân hàng và hiện tại chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp theo quy định, hoặc căn hộ chung cư đó vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ví dụ như nợ thuế…

Khi rơi vào một trong các trường hợp nêu trên thì căn hộ chung cư sẽ chưa có sổ hồng. Nhìn chung thì căn hộ chung cư có sổ hồng hay không sẽ phụ thuộc chủ yếu vào độ uy tín của các chủ đầu tư. Do đó đối với căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thì sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Việc mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được xem là khá mạo hiểm, tuy nhiên còn phụ thuộc vào lý do mà chung cư đó không có sổ hồng. Để chắc chắn, người dân nên trực tiếp hỏi những người dân khu vực, hoặc tìm kiếm các thông tin thông qua các phương tiện truyền thông. Để có những thông tin chính xác nhất, và cũng như giảm thiểu được rủi ro ở mức tối đa.

2. Nhà chung cư chưa có sổ hồng có đăng ký thường trú được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 của Luật cư trú năm 2020 quy định về điều kiện để tiến hành thủ tục đăng ký thường trú, theo đó thì các chủ thể cần phải đáp ứng điều kiện đó là có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình hoặc được chủ hộ và các chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp các đồng ý (nếu như không có nhà thuộc sở hữu của mình). Đồng thời căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 62/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Cư trú, giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp có thể bao gồm một số giấy tờ sau đây:

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (đã được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật), hoặc hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai (hợp đồng này có thể được công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên nếu một trong hai bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở đầu xây dựng để bán);

- Hoặc biên bản bàn giao, hoặc biên bản nhận nhà, hoặc biên bản giao nhà (văn bản thể hiện đã bàn giao nhà ở của chủ đầu tư cho khách hàng);

- Hoặc giấy phép xây dựng (trường hợp này thông thường cần xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc có nhà trên đất và việc tồn tại của căn nhà này là phù hợp với quy định pháp luật);

- Hoặc giấy tờ xác nhận có nhà ở, đất ở và không có tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nếu không có các giấy tờ chứng minh trên (thường áp dụng đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân hoặc chung cư mini đã hoàn thiện xây dựng);

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (phải có xác nhận của chủ đầu tư và văn bản này phải được công chứng/chứng thực);

- Giấy tờ chứng minh về giao dịch nhận tặng cho, thừa kế… theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện nay, không bắt buộc phải có sổ hồng chung cư thì mới đủ điều kiện để đăng ký thường trú, mà các chủ thể có thể thay thế sổ hồng chung cư bằng một vài giấy tờ khác theo như phân tích ở trên, ví dụ như có thể được thay thế bằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc giấy tờ bàn giao căn hộ chung cư trên thực tế. Như vậy thì chung cư mặc dù chưa có sổ hồng vẫn có thể đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật nếu đây là chung cư thuộc sở hữu của chính chủ thể đó, hoặc được chủ hộ và chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý nếu như chung cư này không thuộc sở hữu của người đăng ký thường trú.

3. Cách giảm rủi ro tối đa khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Mua chung cư chưa có sổ hồng từ các hộ gia đình hoặc cá nhân:

Nếu mua chung cư chưa sổ hồng từ cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng buộc người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để thể hiện tính pháp lý của căn nhà.

Nếu nhà chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng và quá trình mua - bán phải được thông qua chủ đầu tư, vì có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nên như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Trường hợp này có khá nhiều rủi ro, bởi vậy, hai bên mua và bán nên thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua.

Mua dự án chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp:

Nếu mua dự án chưa có sổ hồng từ các chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định & pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư).

Cũng tương tự như mua nhà chung cư chưa có sổ hồng của hộ gia đình hoặc cá nhân, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua.

Mua căn hộ chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư:

Trong trường hợp mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ chính chủ đầu tư thì hợp đồng mua nhà phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư và nếu như trong thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng và trong hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ hồng là khi nào.

Để đảm bảo chắc chắn, người mua nên đàm phán để giữ lại phần trăm giá trị của nhà chung cư, đến khi nhận sổ hồng sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại.

Xem thêm: Tư vấn đăng ký thường trú khi không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Nhà chung cư chưa có sổ hồng có đăng ký thường trú được không? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!