Trả lời:

Pháp luật về đất khác với pháp luật về nhà. Trong pháp luật về nhà lại có nhiều quy định riêng về nhà ở. Trong thực tế, nhà thường gắn với đất, có trường hợp thành khuôn viên riêng, có trường hợp giới hạn khuôn viên không rõ ràng; có trường hợp bên cạnh nhà ở còn có nhà xưởng, nhà thờ; có trường hợp khi mở thừa kế thì có nhà nhưng nay yêu cầu chia thì nhà không còn nữa. Cân phải xác định đúng quan hệ tranh chấp thì mới có căn cứ áp dụng đúng pháp luật.

Ví dụ: Cố A và vợ là cố G có 07 người con, trong đó có cụ M (nguyên đơn). Cụ M khởi kiện cho rằng căn nhà từ đường và quyền sử dụng 4.000m[1] đất (đo thực tế là 4.067m2) tại thôn Vĩnh Điểm Trung là di sản của cố A và cố G; yêu cầu được chia thừa kế. Bị đơn là ông L (cháu gọi cụ M là chú ruột) không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn vì cho rằng căn nhà hiện nay do cha của ông là cụ H xây dựng lại và ông L đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có ý kiến cho rằng, cần phải đình chỉ giải quyết yêu cầu của cụ M vì lý do di sản của cố A, cố G không còn nên cụ M không có quyền khởi kiện. Thực tiễn xét xử giám đốc thẩm xác định Tham khảo thêm bài viết: “Kỳ họp tháng 9/2013 của Hội đồng Thẩm phán và một số vấn để nghiệp vụ (P.2)” của Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao chu Xuân Minh tại website của Học viện Tòa án (mục Xây dựng án lệ - Thông tin án lệ).

Quyết định của Hội đồng thẩm phán tại Phiên họp ngày 23/9/2013 về Vụ án chia thừa kế giữa cụ Lê Mười và ông Lê Vàn Lợi ở Nha Trang:

Việc áp dụng pháp luật nào để giải quyết tranh chấp thừa kế căn cứ vào thời điểm giao dịch, tức là thời điểm mở thừa kế. Do vậy, tính chất của di sản (là nhà ở, nhà từ đường, hay chỉ là đất...) cũng phải được xác định ở thời điểm mở thừa kế. Trong vụ án này thì thời điểm mở thừa kế của cố A là năm 1952, của cố G là năm 1981; di sản của ai thì xem xét theo thời điểm mở thừa kế của người ấy. Di sản ở thời điểm mở thừa kế nếu là nhà ở thì phải áp dụng quy định của pháp luật về nhà ở là Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Úy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 hoặc Nghị quyết số 1037/2006/NQ-ƯBTVQH11 ngày 27/7/2006 của ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đáng lưu ý là theo quy định hiện hành (Công văn sỐ 91/TANDTC-VKHXX ngày 28/6/2011 về việc áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11) thì những người tham gia vào giao dịch dân sự về nhà ở phải định cư ở nước ngoài trước ngày 01/7/1991 thì mới thuộc trường hợp áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11. Trong vụ án này chưa xác định rõ ở thời điểm mở thừa kế có nhà ở hay vừa là nhà thờ vừa là nhà ở hay không; nếu chỉ là nhà từ đường (không dùng để ở) thì không thuộc diện được áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 cũng như Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11.

Nếu tại thời điểm mở thừa kế mà có nhà ở thì đất thổ cư và khuôn viên nhà ở cũng là một bộ phận của nhà ở nên nếu hiện nay nhà không còn thì vẫn phải xác định đất đó được giải quyết theo pháp luật về nhà ở, bao gồm cả việc tính thời hiệu khởi kiện. Trong trường hợp ở thời điểm mở thừa kế không có nhà ở thì quyền sử dụng đất vẫn có thể là di sản thừa kế (theo quy định tại Tiểu mục 1.2 Mục 1 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình) nếu đất tranh chấp có một trong các loại giấy tờ quy định ở Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, nếu di sản chỉ là quyền sử dụng đất (không gắn với nhà ở) thì đến ngày 11/6/2007 mới khởi kiện là đã hết thời hiệu khởi kiện nếu không có căn cứ gì khác.

Có thể kết luận là: Nhà từ đường không dùng để ở thì không thuộc đối tượng của pháp luật về nhà ở. Thời điểm xác định tính chất của di sản là thời điểm mở thừa kế. Nhà hiện nay không còn nhưng đất vẫn có thể là di sản nếu đất đó là một bộ phận của nhà ở vào thời điểm mở thừa kế hoặc tuy không gắn với nhà ở nhưng thỏa mãn các điều kiện quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP là người để lại di sản có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

Mọi vướng mắc pháp lý liên quan đến việc chia tài sản thừa kế, vui lòng liên hệ trực tiếp: Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật thừa kế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)