Những điểm cần lưu ý về hợp đồng cho thuê nhà ở

Luật sư tư vấn:

1. Quy định chung về hợp đồng thuê tài sản

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản:

Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thuê tài sản là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc ký kết và tham gia thực hiện hợp đồng thuê tài sản.

Cá nhân tham gia hợp đồng thuê tài sản phải đảm bảo có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc ký kết hợp đồng thuê tài sản.

Nếu là tổ chức tham gia ký hợp hợp đồng thuê thì tổ chức có thể là doanh nghiệp, tổ chức, đơn vị được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, tài sản thuê là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê, bên cho thuê có thể cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh quyền cho thuê của mình là hợp pháp đối với bên đi thuê. Trong quá trình thuê, bên cho thuê phải đảm bảo bên thuê được sử dụng ổn định tài sản thuê, không bị tranh chấp về quyền, bị ảnh hưởng các quyền về sử dụng ổn định, bất kỳ sự hư hỏng nào đối với tài sản thuê không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm sửa chữa nhà đảm bảo giá trị sử dụng ban đầu của tài sản thuê đó, trừ khi các bên có thoả thuận khác được nêu trong hợp đồng.

Thứ ba, khi nào chuyển giao tài sản?

Thời gian chuyển giao tài sản là khoảng thời gian mà hai bên có thoả thuận để bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê. Thời điểm chuyển giao tài sản có thể trùng khớp với thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê của hợp đồng, cũng có thể việc chuyển giao tài sản này để bên thuê sửa chữa, cải tạo lại nhà theo thoả thuận để phù hợp với đièu kiện kinh doanh buôn bán của họ thì thời hạn bàn giao không trùng với thời điểm bắt đầu tính thời hạn hợp đồng thuê mà được xác định sau đó.

Thứ tư, thời hạn thuê tài sản

Thời hạn thuê tài sản là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác mà bên thuê có thể sử dụng và khai thác giá trị của tài sản trong thời gian đó. Trong thời hạn này bên thuê cũng phải đảm bảo việc sử dụng tài sản đúng mục đích thuê, không được thực hiện hành vi huỷ hoại, hư hỏng tài sản..... nếu vi phạm thì có thể bị xử lý về những hành vi này.

2. Quy định chung về hợp đồng thuê nhà ở

- Hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.

+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.

+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

- Về đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở:

Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra , bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê cầu thang máy, gửi xe máy…

- Về thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà:

Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.

Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 492  Bộ luật dân sự:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra.

- Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:

+ Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 493,494 Bộ luật dân sự.

+ Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà được quy định tại Điều 495, 496 Bộ luật dân sự.

- Về hình thức hợp đồng thuê nhà ở:

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí (Điều 492 Bộ luật dân sự).

3. Tiền điện nước cho bên thuê, có phải xuất hóa đơn không?

Chào luật sư Luật sư cho em hỏi: "Tình hình là công ty em mới thành lập nên thuê mặt bằng của một công ty khác đê sản xuất với mức chi phí thuê là 40tr/tháng. Và thuê nhà hộ gia đình mở văn phòng với chi chí 500.000/tháng. Tiền điện và nước bên em thanh cho bên cho bên cho thuê. Vậy bên cho thuê có phải xuất hóa đơn lại cho bên em hay không? Nếu không xuất hóa đơn thì chứng từ hợp lệ bên em cần những gì để hạch toán chi phí? Em cảm ơn ạ!

Trả lời:  

Đối với khoản chi này, để đưa vào chi phí hợp lý, khoản 2.15 Điều 4 thông tư 96/2015/TT-BTC có quy định: 

"2.15. Chi trả tiền điện, tiền nước đối với những hợp đồng điện nước do chủ sở hữu là hộ gia đình, cá nhân cho thuê địa điểm sản xuất, kinh doanh ký trực tiếp với đơn vị cung cấp điện, nước không có đủ chứng từ thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Trường hợp doanh nghiệp thuê địa điểm sản xuất kinh doanh trực tiếp thanh toán tiền điện, nước cho nhà cung cấp điện, nước không có các hoá đơn thanh toán tiền điện, nước và hợp đồng thuê địa điểm sản xuất kinh doanh.

b) Trường hợp doanh nghiệp thuê địa điểm sản xuất kinh doanh thanh toán tiền điện, nước với chủ sở hữu cho thuê địa điểm sản xuất kinh doanh không có chứng từ thanh toán tiền điện, nước đối với người cho thuê địa điểm sản xuất kinh doanh phù hợp với số lượng điện, nước thực tế tiêu thụ và hợp đồng thuê địa điểm sản xuất kinh doanh."

Vậy bạn có thể đưa các khoản chi thanh toán tiền điện, tiền nước mà hóa đơn thanh toán xuất cho chủ nhà sẽ được đưa vào chi phí nếu đáp ứng được điều kiện sau:

- Có hợp đồng thuê địa điểm sản xuất, kinh doanh

- Có hóa đơn xuất cho chủ nhà (người cho thuê)

- Phần thanh toán phải tương ứng với số lượng điện, nước thực tế tiêu thụ

- Phiếu chi

- Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt nếu có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên thì sẽ trở thành căn cứ để hoạch toán chi phí

4. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà ở còn chấm dứt theo quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.

5. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

5.1. Đối với bên cho thuê nhà ở

Điều 132 Luật nhà ở quy định Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”

5.2. Đối với bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

-Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

6. Câu hỏi thường gặp về hợp đồng cho thuê nhà ở

6.1 Những điều khoản cần có trong hợp đồng thuê nhà?

Những điều khoản cần phải có thể hiện trong hợp đồng cho thuê nhà bao gồm:

Điều 1: Bên A (người cho thuê) đồng ý cho Bên B (người thuê) thuê nhà để …….. (mục đích cho thuê đã được 2 bên thỏa thuận trước đó).

Điều 2: Nội dung giá trị cho thuê, thời gian thanh toán. Hình thức thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản.

Điều 3: Cam kết của bên thuê: Phải thực hiện đầy đủ thỏa thuận, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong suốt thời gian thuê nhà. (Nội dung cụ thể sẽ được xác lập dựa theo sự thỏa thuận của 2 bên).

Điều 4: Thời gian cho thuê và trách nhiệm thanh lý hợp đồng. Nếu một trong 2 bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn cần phải thông báo cho bên còn lại trước 30 ngày (bằng văn bản hoặc liên hệ trực tiếp). Nếu không thông báo trước, bên phá vỡ hợp đồng có trách nhiệm bồi thường mọi thiệt hại với bên kia do chấm dứt hợp đồng sai với quy định.

Điều 5: Điều khoản thi thành. Hợp đồng có hiệu lực kể từ khi 2 bên ký kết hợp đồng có sự công chứng, chứng thực của bên thứ 3 (nếu cần thiết).

6.2 Những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà?

Hợp đồng cho thuê nhà là văn bản không thể thiếu khi xác lập giao dịch cho thuê nhà nguyên căn. Bởi vậy, để hợp đồng thể hiện được đầy đủ nội dung cần có và mang tính hợp pháp, chủ nhà cần lưu ý một số vấn đề như sau:

Hình thức: Hợp đồng cho thuê nhà phải được thể hiện bằng văn bản và chịu sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản. Luật có thể thay đổi theo từng thời điểm cụ thể, nên cần phải cập nhật và soạn thảo hợp đồng theo mẫu mới nhất.

Công chứng và chứng thực: Quy định này đã được bãi bỏ trong Nghị quyết 52/NQ-CP. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng, vẫn nên công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà.

Pháp lý và chất lượng nhà: Phải đầy đủ pháp lý và đảm bảo an toàn chất lượng đúng nội dung thể hiện trong hợp đồng cho thuê.

Đơn vị thanh toán: Phải là VNĐ. Có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Có thể sẽ bị vô hiệu nếu thanh toán bằng ngoại hối.

6.3 Hợp đồng cho thuê nhà đóng vai trò thế nào?

Bất kỳ giao dịch dân sự nào liên quan đến tài sản và lợi ích kinh tế, đều cần được thể hiện rõ ràng bằng văn bản. Tránh các mâu thuẫn có thể phát sinh khi xảy ra xung đột về lợi ích. Hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn cũng không ngoại lệ, nội dung hợp đồng sẽ thể hiện tất cả những nội dung đó.

Ví dụ thể hiện đặc điểm ngôi nhà, hình thức cho thuê, quyền và nghĩa vụ các bên, hình thức thanh toán… Trong trường hợp bên thuê hay bên cho thuê vi phạm hợp đồng, quyền lợi bên còn lại sẽ được bảo đảm và được pháp luật bảo vệ. Do đó, hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn là văn bản không thể thiếu trong mọi giao dịch cho thuê.