Nhà ở không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn gắn liền mật thiết với đời sống, an sinh xã hội và sự ổn định của mỗi gia đình, cộng đồng. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng, kéo theo đó là nhiều hành vi vi phạm pháp luật, gây mất trật tự, an toàn xã hội và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Trước yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý, Luật Nhà ở 2023 đã được ban hành với nhiều quy định mới, chặt chẽ và đồng bộ hơn. Đáng chú ý, Luật đã quy định cụ thể 14 hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở, nhằm phòng ngừa, ngăn chặn các hành vi tiêu cực, trục lợi, bảo đảm việc phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở được thực hiện công khai, minh bạch, đúng pháp luật.
1. Nhà chung cư là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà chung cư được xác định là một loại hình nhà ở có đặc điểm về kết cấu, công năng sử dụng và chế độ sở hữu đặc thù. Theo đó, nhà chung cư là công trình nhà ở có từ hai tầng trở lên, được thiết kế và xây dựng với nhiều căn hộ độc lập, phục vụ nhu cầu ở của nhiều gia đình, cá nhân hoặc tổ chức trong cùng một công trình.
Nhà chung cư có hệ thống lối đi, cầu thang và các không gian sử dụng chung, bảo đảm việc tiếp cận, sinh hoạt và khai thác công trình cho toàn bộ người sử dụng. Bên cạnh phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ, nhà chung cư còn bao gồm phần sở hữu chung như kết cấu chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy và các khu vực dùng chung khác theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, nhà chung cư còn được trang bị hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sử dụng chung, nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt, an toàn và tiện ích cho các chủ thể sử dụng nhà ở.
Định nghĩa này cũng làm rõ phạm vi của nhà chung cư không chỉ giới hạn ở các công trình được xây dựng với mục đích để ở mà còn bao gồm cả nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong cùng một công trình có thể bố trí các khu vực phục vụ mục đích ở và các khu vực phục vụ mục đích khác theo thiết kế và quy hoạch được phê duyệt, nhưng vẫn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở đối với phần diện tích để ở và các phần sở hữu, sử dụng chung.
2. 14 hành vi bị nghiêm cấm về nhà ở theo Luật nhà ở 2023?
Theo điều 3 Luật Nhà ở 2023 các hành vi nghiêm cấm về nhà ở bao gồm:
- Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân
Hành vi này bao gồm mọi việc làm trái pháp luật xâm hại đến quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân. Quyền sở hữu nhà ở được pháp luật bảo vệ bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Do đó, việc chiếm đoạt nhà ở, sử dụng nhà ở khi không có căn cứ pháp luật, phá hoại, làm hư hỏng nhà ở, hoặc ngăn cản chủ sở hữu thực hiện các quyền hợp pháp của mình đều bị coi là xâm phạm quyền sở hữu nhà ở và bị nghiêm cấm.
- Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước và quyền, nghĩa vụ về nhà ở
Quy định này nhằm bảo đảm hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở được thực hiện thông suốt, đúng thẩm quyền. Các hành vi như không chấp hành quyết định, yêu cầu hợp pháp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; gây khó khăn, trì hoãn, chống đối trong việc thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm về nhà ở đều bị cấm. Đồng thời, việc cản trở tổ chức, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp liên quan đến sở hữu, sử dụng và giao dịch nhà ở cũng thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này.
- Quyết định hoặc chấp thuận đầu tư, phê duyệt dự án không phù hợp quy hoạch
Quy định này áp dụng đối với các chủ thể có thẩm quyền trong việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc phê duyệt dự án phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Mọi quyết định đầu tư không tuân thủ các căn cứ nêu trên đều bị coi là vi phạm và bị nghiêm cấm nhằm bảo đảm phát triển nhà ở đồng bộ, bền vững.
- Xây dựng, cải tạo nhà ở không đúng quy định của pháp luật
Hành vi bị nghiêm cấm trong mục này bao gồm nhiều trường hợp cụ thể. Đó là việc xây dựng nhà ở trên đất không được phép đầu tư xây dựng nhà ở; xây dựng hoặc cải tạo nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Ngoài ra, việc không tuân thủ tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở khi pháp luật quy định bắt buộc áp dụng, hoặc áp dụng sai cách tính diện tích sử dụng nhà ở theo quy định của Luật này cũng bị nghiêm cấm. Đối với cá nhân, việc phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ trái với quy định của pháp luật cũng thuộc hành vi bị cấm.
- Chiếm dụng, lấn chiếm và cải tạo trái phép nhà ở
Quy định này nhằm bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà ở. Các hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian, diện tích thuộc sở hữu chung hoặc thuộc quyền sở hữu của người khác dưới bất kỳ hình thức nào đều bị nghiêm cấm. Đồng thời, người đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ hoặc được ủy quyền quản lý nhà ở không được tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở nếu không có sự đồng ý của chủ sở hữu.
- Huy động và sử dụng vốn phát triển nhà ở trái quy định
Quy định này nhằm kiểm soát hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực phát triển nhà ở, bảo vệ quyền lợi của người góp vốn, người mua nhà. Việc ký kết các văn bản huy động vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan là hành vi bị nghiêm cấm. Ngoài ra, việc sử dụng nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước không đúng mục đích đã cam kết cho phát triển nhà ở cũng bị cấm.
- Thực hiện giao dịch nhà ở không đúng quy định pháp luật
Mọi giao dịch liên quan đến nhà ở như mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở đều phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện và trình tự theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan. Việc thực hiện các giao dịch này khi không đủ điều kiện pháp lý, hoặc việc bàn giao nhà ở cho người mua, người thuê mua khi nhà ở chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng đều bị nghiêm cấm.
- Không đóng và sử dụng sai kinh phí quản lý, bảo trì
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là nghĩa vụ bắt buộc của các chủ sở hữu, người sử dụng theo quy định của pháp luật. Việc không đóng kinh phí bảo trì, hoặc việc quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì không đúng mục đích, không đúng quy định của pháp luật về nhà ở đều là hành vi bị nghiêm cấm nhằm bảo đảm an toàn, tuổi thọ và chất lượng sử dụng của nhà chung cư.
- Gây ảnh hưởng đến môi trường, sinh hoạt và kiến trúc nhà chung cư
Quy định này nghiêm cấm các hành vi cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung vượt quá mức cho phép; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, việc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng thiết kế, kiến trúc được phê duyệt; chăn nuôi, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư cũng bị nghiêm cấm.
- Tự ý thay đổi công năng, kết cấu và mục đích sử dụng nhà chung cư
Hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư là hành vi bị cấm. Việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, làm thay đổi hoặc gây hư hại kết cấu chịu lực của nhà chung cư, hoặc chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đều vi phạm pháp luật và bị nghiêm cấm.
- Chiếm dụng và sử dụng riêng phần sở hữu chung
Quy định này nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng cư dân. Việc tự ý sử dụng phần diện tích hoặc trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư vào mục đích sử dụng riêng là hành vi bị nghiêm cấm. Đồng thời, việc thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cũng không được phép thực hiện.
- Gây mất trật tự, an toàn và nguy cơ cháy, nổ trong nhà chung cư
Các hành vi gây mất trật tự, mất an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư đều bị nghiêm cấm. Pháp luật cũng cấm việc kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và các ngành, nghề có nguy cơ gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư, trừ trường hợp được pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật có liên quan cho phép và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
- Kinh doanh dịch vụ không phù hợp trong nhà chung cư
Quy định này nghiêm cấm việc kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar trong nhà chung cư. Ngoài ra, việc kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường; hoặc kinh doanh dịch vụ nhà hàng trong nhà chung cư mà không bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có lối thoát hiểm và không đáp ứng các điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật cũng thuộc hành vi bị cấm.
- Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh trái quy định
Nhà ở riêng lẻ chủ yếu phục vụ mục đích để ở. Do đó, việc sử dụng nhà ở riêng lẻ để kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, gây tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội và đời sống sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ đầy đủ các điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật là hành vi bị nghiêm cấm.
3. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở và giới hạn can thiệp của Nhà nước
Điều 7 Luật Nhà ở 2023 quy định nguyên tắc Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật, qua đó khẳng định quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở được pháp luật bảo đảm và tôn trọng. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa, thể hiện cam kết của Nhà nước trong việc bảo vệ sự ổn định của quan hệ sở hữu và tạo niềm tin cho người dân, nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở.
Tuy nhiên, trong những trường hợp thật sự cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, trong tình trạng khẩn cấp hoặc để phòng, chống thiên tai, Nhà nước được quyền quyết định mua trước hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Việc can thiệp này mang tính đặc biệt, có giới hạn và phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện, thẩm quyền, trình tự theo quy định của pháp luật.
Khi Nhà nước mua trước nhà ở, chủ sở hữu được thanh toán theo giá thị trường; khi giải tỏa nhà ở, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người bị ảnh hưởng. Đối với các trường hợp trưng mua, trưng dụng nhà ở, việc thực hiện phải tuân theo pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản, bảo đảm tính hợp pháp, minh bạch và công bằng trong việc xử lý quyền sở hữu nhà ở.
Kết luận
Việc quy định rõ 14 hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở 2023 không chỉ thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân, doanh nghiệp và toàn xã hội. Những quy định này góp phần lập lại kỷ cương trong hoạt động đầu tư, xây dựng, quản lý, sử dụng và kinh doanh nhà ở; đồng thời hạn chế các rủi ro, tranh chấp và vi phạm phát sinh trong thực tiễn. Do đó, mỗi tổ chức, cá nhân cần chủ động tìm hiểu, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về nhà ở, qua đó góp phần xây dựng môi trường sống an toàn, văn minh và phát triển bền vững theo đúng tinh thần của Luật Nhà ở 2023.
Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở, quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc.
