Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ theo quy định mới nhất?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Quyết định 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành "quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng".

2. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, chỉ giới đường đỏ:

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Ở các vùng nông thôn, đường chỉ giới đỏ thường không rõ ràng. Do các hộ dân hiến đất, cũng có hộ dân lấn đất và chính quyền sở tại quản lý chưa sát sao việc này nên phân chia không rành mạch. Nhiều trường hợp đã lợi dụng sơ hở này để lấn chiếm đất.

Tại thành phố, đô thị, chỉ giới đường đỏ rõ ràng hơn, được phân định cụ thể như ở lòng/lề đường và vỉa hè. Nằm ngoài phạm vi của khoảng đất đó, bạn có thể xây dựng được nếu đứng tên chủ sở hữu. Và không nằm trong vùng quy hoặch đất đai của thành phố.

Còn phần khoảng đất từ đường chỉ giới đường đỏ bên này và bên kia thì gới chuyên môn về đất đai gọi là phần lộ giới. Bất kì ai cũng không được phép xây dựng trên diện đất đó. Bởi nó mang tính cộng đồng và người dân được phép sử dụng chung như đi lại. Hằng năm, bạn đều phải đóng phí bảo trì để Nhà nước có thể tu bổ, sửa chữa, nâng cấp, hoàn thiện lại. Nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu sử dụng, đi lại của người dân

Thứ hai, Chỉ giới xây dựng:

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không.

Trong một số trường hợp tầng một vẫn nằm trong đường chỉ giới xây dựng nhưng từ tầng 2, 3 có phần ban công vượt qua đường giới hạn xây dựng và cả đường giới hạn chỉ đỏ. Như thế là bạn đang vi phạm quy định của quy hoạch đất đai.

Ngoài ra đường chỉ giới xây dựng còn có hai trường hợp. Một là đường xây dựng chính là đường chỉ đỏ và bạn vẫn có thể xây dựng sát vời mặt đường. Hai là đường chỉ giới xây dựng nằm bên trong chỉ giới đường đỏ. Và bạn cách một khoảng không rồi mới xây dựng và nếu từ tầng 2,3 có ban công hay mái ô văng hắt ra thì cũng không vượt qua đường giới hạn chỉ đỏ.

* Khoảng lùi của công trình

Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể:

- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường
(giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình.

Ví dụ: Đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng < 19 m, nhà ở dự định xây cao 21 m thì khoảng lùi tối thiểu là 03 m.

Lưu ý: Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

Thứ ba, Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ như sau:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

- Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo Điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh...).

Giải thích từ ngữ:

1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà

2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

2) Phần nhô ra không cố định:

- Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng dưới đây

Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Những trường hợp xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ là vạch ranh giới được quy định rõ ràng mà mọi cá nhân khi xây dựng các công trình đều không thể vi phạm. Tuy nhiên cũng có rất nhiều trường hợp phần nhà được phép vượt quá chỉ giời đường đỏ. Khi mà công trình xây dựng đường chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ trùng nhau.

Trên vỉa hè có một khoảng không nhất định và trong chiều cao là 3,5m công trình không được phép vượt qua đường chỉ giới. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ như:

• Thứ nhất là đường ống thoát nước của nhà dân và không vượt quá 0,2m tính từ đường chỉ giới và phải có tính thẩm mỹ, không làm mất mỹ quan đô thị.

Thứ hai những ngôi nhà có từ tầng 2 trở lên khi xây dựng có hai đường chỉ giới trùng nhau thì ban công, mái ô xây dựng được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2m. Từ độ cao 3,5m trở lên công trình có ô văng, mái hiên, ban công được phép vượt qua đường chỉ đỏ tuân thủ một số yêu cầu.

Độ vượt của công trình phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè, đảm bảo an toàn của hệ thống mạng điện. Đảm bảo kiến trúc cảnh quan, mỹ quan của cùng một hệ thống nhà trong khu vực. Phần vượt quá chỉ có thể là ban công, mái che tuyệt đối không được xây dựng quây kín thành phòng riêng.

Ngoài ra cũng có rất nhiều quy định khác nữa về quy chuẩn xây dựng các công trình mà bạn có thể tham khảo kỹ trước khi tiến hành xây dựng. Nhất là với những công trình có hai đường giới hạn này trùng nhau thì nên tìm hiểu cụ thể để tránh những hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra khi vượt chỉ giới đường đỏ.

Những hậu quả khi cố tình vượt quá chỉ giới đường đỏ

Có rất nhiều trường hợp là nhà đầu tư cố tình vượt quá chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng nhằm mở rộng quỹ đất của mình. Những vấn đề này khi bị các cơ quan chức năng hoặc bên quy hoạch phát triển sẽ để lại hậu quả rất lớn. Với những công trình vượt nhẹ bạn có thể phải bồi thường, nộp phạt rất nặng. Với những công trình cố tình lấn hoặc không tuân thủ quy định của bên quy hoạch có thể phải tháo dỡ công trình. Điều đó nhằm đảm bảo cảnh quan và bảo vệ vùng đất công cộng của người dân.

Cũng có nhiều trường hợp do bên thi công và nhà đầu tư không biết những quy chuẩn được đưa ra tại mảnh đất mà bạn xây dựng. Để tránh những điều đáng tiếc này bạn nên tham khảo và tìm hiểu nhiều nguồn trước khi tiến hành thiết kế và thi công. Việc làm này đảm bảo công trình mà bạn xây dựng đáp ứng được những quy định về đường giới hạn, khoảng lùi xây dựng và không vượt quá đường chỉ giới đỏ.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê