1. Khái quát quỹ đất quốc gia
Qũy đất quốc gia là quỹ đất tự nhiên nằm trong đường biên giới quốc gia.
Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai của năm 2000, quỹ đất quốc gia ở nước ta có 32.924.061 ha đất tự nhiên, bao gồm các loại đất với diện tích cụ thể như sau:
1) Đất nông nghiệp: 9.345.346 ha;
2) Đất lâm nghiệp có rừng: 11.575.429 ha;
3) Đất chuyên dùng: 41.532.843 ha;
4) Đất ở: 443.178 ha;
5) Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá: 10.027.265 ha (Điều 1 Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01.03.2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt kết quả tổng kiểm kê đất đai của năm 2000).
2. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là Tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ:
- Cho việc trồng trọt chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt và chăn nuôi,
- Bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.
Cụ thể như sau:
- Đất nông nghiệp gồm: Đất lúa, đất hoa màu, đất nuôi trồng thủy sản (ao, hồ, rạch…),
- Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
- Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
- Nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nếu đất nông nghiệp mà bạn đã đóng thuế 1 lần, còn trong thời hạn sử dụng đất tối thiểu 01 năm. => Thì vẫn vay vốn ngân hàng bình thường.
Còn trường hợp bạn thuộc diện “giao đất không thu tiền sử dụng đất” thì các ngân hàng cũng không nhận thế chấp. => Để vay được ngân hàng thì bạn phải hợp thức hóa đất thành đất có đóng thuế trước.
Tại Việt Nam, đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Đất nông nghiệp gồm:
- Đất sản xuất nông nghiệp: Là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.
- Đất lâm nghiệp: Là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất khoanh nuôi phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ nhằm phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao, cho thuê để trồng rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng). Theo loại rừng lâm nghiệp bao gồm: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: Là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thuỷ sản, bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước ngọt.
- Đất làm muối: Là đất các ruộng để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
- Đất nông nghiệp khác: Là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính (vườn ươm) và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
3. Đất chuyên dùng là gì?
Đây là loại đất phi nông nghiệp, được sử dụng vào những mục đích như: xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh, quốc phòng an ninh hoặc mục đích công cộng khác bao gồm:
- Đất xây dựng công trình giao thông, cầu đường, cống, vỉa hè, cảng đường thu, bến xe ô tô, bến phà, ga đường sắt, cảng hàng không, bãi đỗ xe.
- Hệ thống cấp thoát nước, các công trình thủy lợi như: đê, đập,.. Hệ thống mạng truyền thông; đường dây tải điện; hệ thống dẫn xăng, dầu, khí.
- Đất xây dựng nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, sân vận động, quảng trường, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, viện dưỡng lão, khu nuôi dưỡng trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở luyện tập thể dục – thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện – văn hoá xã, bia tưởng niệm, tượng đài, nhà tang lễ..
- Cơ sở dạy nghề; trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm, trung tâm cai nghiện; cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật.
- Đất có danh lam thắng cảnh hoặc di tích lịch sử văn hóa đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ. Đất để chất thải, khu xử lý chất thải.
Theo Luật Đất Đai 2013 không có khái niệm cụ thể nào cho đất chuyên dụng trong nhóm phân loại đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất chỉ được phân thành các nhóm như sau:
- Nhóm đất phi nông nghiệp;
- Nhóm đất nông nghiệp;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng;
Như vậy, đất chuyên dùng có thể được hiểu như là một loại đất phi nông nghiệp được sử dụng vào nhiều mục đích đặc biệt khác nhau. Đất chuyên dùng không được sử dụng vào việc kinh doanh, mua bán bất động sản hoặc để ở khi chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Đất chuyên dùng là một phân nhóm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định tại Khoản 5 Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai.
Tuy nhiên, Nghị định này đã hết hiệu lực vào này 01/07/2014 và được thay thế bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật đất đai 2013. Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã bãi bỏ khái niệm phân nhóm đất nên hiện nay, khái niệm đất chuyên dùng không còn được sử dụng. Thay vào đó, các loại đất được quy định trong nhóm đất chuyên dùng tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP đều là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013.
Theo đó, đất sử dụng vào mục đích công cộng là:
Đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thu , bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không.
Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí.
Đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục – thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện – văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc.
Cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm.
Đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải.
4. Nghĩa vụ của hộ gia đình khi sử dụng đất chuyên dùng là gì?
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
- Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
5. Mức bồi thường đất chuyên dùng được quy định như thế nào?
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế đang thuê sử dụng đất nông nghiệp trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
Nhà nước thu hồi đất đang cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê, sử dụng đất nông nghiệp có trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Nếu đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
6. Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp nào?
Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này. Đất được Nhà nước giao để quản lý. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này.
Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Luật Đất Đai 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất theo đó đất được phân thành 2 loại đó là đất có thời hạn sử dụng và đất sở hữu lâu dài.
Theo quy định, có 11 trường hợp đất được sử dụng ổn định và lâu dài bao gồm:
(1) Đất ở do hộ cá nhân, gia đình sử dụng
(2) Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trong trường hợp:
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc văn hóa dân tộc gắn liền với phong tục, tập quán của các dân tộc.
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ phần tài sản đất được giao, được sử dụng kết hợp mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
(3) Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên
(4) Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của các cá nhân, hộ gia đình, đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao cho thuê và có thời hạn thuê
(5) Đất chuyên dùng để xây dựng các trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa có khả năng tự chủ tài chính gồm đất xây các công trình thuộc lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
(6) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh
(7) Đất dùng làm cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà cầu nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
(8) Đất tín ngưỡng
(9) Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, để xây dựng các công trình công cộng phục vụ người dân khác và không có mục đích kinh doanh.
(10) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
(11) Đất tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ phi nông nghiệp sang sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tài sản này được phép sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất lâu dài.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất chuyên dùng là lâu dài vì thuộc vào trường hợp số (5) trong (11) trường hợp vừa nêu ra.
Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê sưu tầm và biên soạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
