1. Đất chuyên dùng có được cầm cố hay không ?

Xin chào luật sư, xin hỏi: Tôi có miếng đất 363m2 thuộc loại đất chuyên dùng. Thời gian sử dụng là 14 năm (tôi mua năm 2005 đến nay tôi vẫn chưa sử dụng). Hiện tại tôi cần tiền để làm ăn.
Xin hỏi luật sư là miếng đất của tôi có thể bán hoặc cầm cho ngân hàng được không. Vì tôi không biết đất chuyên dùng là đất gì nên mới lo là không bán được ?
Mong hồi âm của luật sư. Chân thành cám ơn luật sư.
- P.H.D

Luật sư trả lời:

Trong Luật đất đai năm 2013 không có quy định cụ thể thế nào là Đất chuyên dùng, Nhưng có thể hiểu:

Đất chuyên dùng là đất được sử dụng vào mục đích không phải là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở, bao gồm: đất xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học, kĩ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thủy lợi, đê điều, văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, dịch vụ; đất sử dụng cho nhu cầu quốc phòng, an ninh; đất dùng cho thăm dò, khai thác khoáng sản, đá, cát, đất làm muối; đất di tích lịch sử, văn hóa và danh lam thắng cảnh; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất có mặt nước sử dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp.

Bạn mua miếng đất này với thời hạn 14 năm vào năm 2005, đây không được coi là mua đất, mà là bạn được cho thuê, được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tức đến năm 2018 này là đã được 13 năm, còn 01 năm là đất sẽ được thu hồi.

Theo quy định:

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Đối với đất chuyên dùng trong sản xuất thì bạn có thể được bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích sử dụng. Và bạn cũng có thể được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật.

>> Xem thêm:  Cho vay với lãi suất 1.5 % trên một tháng có vi phạm pháp luật không?

2. Thế chấp đất định bán để vay ngân hàng ?

Thưa Luật sư Minh Khuê! Em bán 1 miếng đất nhưng người mua chỉ có 500 triệu đồng còn lại vay ngân hàng trên chính sổ đất của em để trả hết cho em. Tại ngân hàng bên mua vay yêu cầu em tạo thẻ ngân hàng tại đó và em đã làm. Họ đã chuyển đủ vào tài khoản của em rồi nhưng em vẫn sợ liệu em có bị lừa không khi mà họ lấy chính miếng đất của em để vay tiền ngân hàng ạ ?
Mong nhận được sự tư vấn của luật sư! Xin chân thành cảm ơn!

Thế chấp đất định bán để vay ngân hàng ?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi :1900.6162.

Trả lời

Theo chúng tôi hiểu, bạn chuyển quyền sử dụng đất cho người khác nhưng vẫn chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ đỏ vẫn đứng tên bạn. Người kia đã lấy sổ đỏ đang đứng tên bạn (có sự chấp thuận của bạn) để thế chấp vay ngân hàng.

Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 335. Bảo lãnh
1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Theo quy định trên, về mặt pháp lý, người kia lấy sổ đỏ đứng tên bạn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng thì người đứng tên thế chấp và có nghĩa vụ trả nợ thay người vay khi người vay không trả được nợ chính là bạn. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu bạn là người bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người được bảo lãnh (người vay). Nếu người kia không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bạn phải trả nợ cho ngân hàng. Trả nợ xong, bạn mới được nhận lại được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của mình.

>> Xem thêm:  Cầm đồ tài sản không chính chủ và trách nhiệm trả tiền thuộc về ai ? Kinh doanh dịch vụ cầm đồ

3. Bảo đảm khi thế chấp đất có sở hữu chung ?

Thưa luật sư Minh Khuê, Tôi có vấn đề về đất đai muốn được luật sư tư vấn:A và B cùng mua chung lô đất. Trong hợp đồng mua bán không ghi rõ tỷ lệ % sở hữu. Theo tôi hiểu thì nếu không ghi gì cả, có nghĩa là A 50%, B 50%. Trên thực tế A sở hữu 55%, B sở hữu 45%.

Vậy cần làm thêm giấy tờ gì để làm rõ việc này?

Giấy viết tay giữa hai bên có người làm chứng, giấy ra công chứng, giấy có chứng nhận của luật sư hay một loại giấy tờ nào khác?

Nếu bên B muốn vay tiền ngân hàng để xây dựng trên miếng đất chung đó, A đồng ý để B vay, thế chấp mảnh đất sở hữu chung. Theo luật ngân hàng chủ sở hữu phải ký vào giấy vay tức là cả A và B đều phải ký giấy vay. Để làm rõ ràng là B vay và A chỉ giúp B trong việc vay ngân hàng thì B hứa làm một bản cam đoan có qua công chứng ghi rõ là nhờ A vay cho việc xây cất còn trên thực tế B hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc thanh toán với ngân hàng và gánh chịu hoàn toàn rủi ro nếu có. Một bản cam đoan như vậy đã đủ an toàn cho A chưa?

Tôi xin cảm ơn!

Đất chuyên dùng ? Đất chuyên dùng có được cầm cố hay không ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Quy định pháp luật phân loại sở hữu chung của A và B đối với mảnh đất là hình thức sở hữu chung hợp nhất do trên giấy tờ không quy định % sở hữu của các bên. Điều 217 Luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 217. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung."

Để làm rõ thông tin về tỉ lệ sở hữu của các chủ sở hữu chung, A và B có thể ghi thông tin này trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thể hiện thông tin của cá biệt từng chủ sở hữu chung.

Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định:

"Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận...

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi:

"Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi:

"Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)..."

Nếu bên B muốn vay tiền ngân hàng để xây dựng trên miếng đất chung đó, A đồng ý để B vay, thế chấp mảnh đất sở hữu chung. Theo luật ngân hàng chủ sở hữu phải ký vào giấy vay tức là cả A và B đều phải ký giấy vay. Để làm rõ ràng là B vay và A chỉ giúp B trong việc vay ngân hàng thì B hứa làm một bản cam đoan có qua công chứng ghi rõ là nhờ A vay cho việc xây cất còn trên thực tế B hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc thanh toán với ngân hàng và gánh chịu hoàn toàn rủi ro nếu có. Một bản cam đoan như vậy đã đủ an toàn cho A chưa?

Điều 145 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 quy định:

"Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự."

Căn cứ theo quy định pháp luật, B muốn thế chấp căn nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất của A và B thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của A. Và A có nghĩa vụ liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự. Để chuyển giao nghĩa vụ liên đới này cho B để B ghánh chịu hoàn toàn rủi ro thì phải thực hiện theo quy định pháp luật. Điều 370 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 370. Chuyển giao nghĩa vụ
1. Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.
2. Khi được chuyển giao nghĩa vụ thì người thế nghĩa vụ trở thành bên có nghĩa vụ.
Điều 371. Chuyển giao nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm
Trường hợp nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Riêng với chuyển giao nghĩa vụ liên quan đến thế chấp đất đai, hình thức phải bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể Điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Với các căn cứ pháp luật nêu trên, một văn bản chuyển giao nghĩa vụ từ A sang B liên quan đến mảnh đất thế chấp để tránh bị vô hiệu thì phải bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực. Cho nên một bản cam đoan có qua công chứng ghi rõ là B hoàn toàn chịu trách nhiệm về việc thanh toán với ngân hàng và gánh chịu hoàn toàn rủi ro là đủ an toàn cho A.

>> Xem thêm:  Vay tiền có giấy viết tay, tin nhắn nợ tiền thì có khởi kiện để đòi nợ được không?

4. Giả mạo chữ ký để thế chấp đất đai ?

Thưa Luật sư: Gia đình tôi và gia đình Chú tôi có dùng Sổ đỏ quyền sử dụng đất để vay ngân hàng 50 triệu đồng, chia đôi mỗi người 25 triệu đồng. Sổ đỏ là do Bà Nội tôi đứng tên, có chia phần cho các anh em trong gia đình, nhưng chưa tách sổ đỏ ra, phần của Cha và Mẹ tôi là “10 công ruộng” (theo cách gọi dân gian).
Nay Cha tôi cần tiền, nhưng Sổ đỏ ngân hàng đã giữ, nên Cha tôi viết giấy thế chấp 10 công ruộng cho người khác để vay 6 cây vàng, sau 3 năm sẽ chuộc lại, nhưng không có sự đồng ý của Mẹ tôi, Cha tôi đã giả mạo chữ ký của Mẹ tôi để vay. Mẹ tôi hay tin nhưng không muốn làm lớn chuyện, nên Mẹ yêu cầu chỉ lấy lại 5 công ruộng thôi, 5 công ruộng còn lại coi như trả phần nợ 6 cây vàng (tức 1,2 cây vàng/ 1 công ruộng). Nhưng người cho vay không đồng ý.
Xin hỏi Luật sư, việc mạo chữ ký là không hợp pháp, tôi muốn giải quyết êm xuôi bằng việc trừ nợ bằng ruộng, nhưng nếu người cho vay khăng khăng không đồng ý, vậy thì tôi phải làm như thế nào để chứng minh đó là chữ ký giả? Theo tôi biết, có công nghệ 3D so sánh chữ ký, không biết có áp dụng được không? Và nếu không giải quyết được bằng lời, vậy tôi phải làm như thế nào để lấy lại ruộng? Dù gì cũng là người trong nhà, việc Cha tôi giả mạo chữ ký có cách nào để không phải chịu phạt theo Pháp luật hay không?

Giả mạo chữ ký để thế chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Thế chấp quyền sử dụng đất?

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Điều 321. Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Từ các quy định trên, bố bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng trước khi thế chấp cho người khác. Như vậy, bạn không thể thế chấp quyền sử dụng đất cho người mà bố bạn muốn vay tiền nếu như bên ngân hàng không biết và người mà bố bạn vay tiền không biết. Mặt khác, đây là tài sản chung, do đó, việc thế chấp cần phải có cả bố và mẹ bạn đồng ý, ký vào. Như vậy, hợp đồng thế chấp giữa bố bạn và người bố bạn vay tiền vô hiệu. Do đó, hậu quả pháp lý giải quyết theo Điều 131 BLDS 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

2. Giả mạo chữ ký ?

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi 2017 quy định:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Trước hết, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, do đó, trong trường hợp này giao dịch đó vô hiệu. Tuy nhiên nếu gây hậu quả, thiệt hại có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Như vậy, tội giả mạo chữ ký có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự dưới tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

>> Xem thêm:  Mẫu bản luận cứ bảo vệ vụ việc đòi nợ mới nhất năm 2021

5. Tư vấn về cầm cố tài sản ?

Thưa Luật sư! Cách đây 2 ngày em có mượn xe của anh trai để đi chơi nét. Lên quán thì em gặp 1 người bạn tên H. Sau đó, H bảo em cho H mượn chiếc xe đi cầm để trả nợ gấp. Khoảng mấy tiếng sau là lấy về liền. Vì bạn lâu năm rồi nên em đồng ý, rồi H nói nhờ em đi cầm giúp luôn vì H bảo ra đường sợ gặp chủ nợ. Rồi em mang xe đi cầm 6 triệu, rồi cầm tiền về đưa hết cho H. H vào trang mạng bóng đá, cá độ rồi thua hết. Đến giờ là 2 ngày rồi mà em vẫn chưa lấy được xe về. Về nhà gặp mẹ H thì bảo không biết gì.
Em muốn hỏi là giờ em có thể trình báo Công An hay làm gì không ạ? Vì xe khi em cầm là xe không có giấy tờ và chính e là người đi cầm.
Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo như bạn trình bày, giao dịch dân sự giữa bạn và cửa hàng tiệm cầm đồ là giao dịch dân sự có hiệu lực bởi nó thỏa mãn các điều kiện quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Sau đó, bạn cho H vay số tiền này, như vậy, giao dịch giữa bạn và H là giao dịch vay tài sản. Trong trường hợp của bạn, bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án cấp quận nơi bị đơn cư trú để yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền vay.

Tuy nhiên, H có hành vi gian dối khi thực hiện giao dịch hoặc có hành vi tẩu tán tài sản, bỏ trốn... nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc sử dụng khoản tiền vay vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả thì hành vi của người đó có dấu hiệu tội phạm. Bạn có thể làm đơn tố giác gửi cơ quan điều tra, đề nghị điều tra, xử lý người vay.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Em có vay tiền ngân hàng HOME credit không có khả năng trả thì có phải ngồi tù không ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Tặng cho đất với điều kiện không được bán có được không?

Trả lời:

Tặng cho tài sản là việc tặng tài sản (bên tặng) của mình cho người khác (bên nhận tài sản tặng cho). Theo đó, việc tặng cho do hai bên thỏa thuận hoặc từ một phía có ý muốn tặng cho (như trong trường hợp cha, mẹ tặng tài sản cho con,..) có thành lập văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định tại BLDS năm 2015. Vậy trong trường hợp cha tặng con đất có điều kiện không được bán được không?

Trong trường này, tại Điều 462 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”

Do đó, từ căn cứ trên việc cha tặng con tài sản và kèm theo điều kiện không được bán là phù hợp với quy định của pháp luật.

- Trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện không được bán có hiệu lực nếu giữa hai bên có thành lập văn bản thỏa thuận hoặc trong nội dung hợp đồng tặng cho (có công chứng, chứng thực) có quy định thêm điều khoản bắt buộc người nhận tài sản không được bán tài sản trong một thời hạn nhất định hoặc không xác định thời hạn và người nhận tài sản tặng cho phải tuân thủ điều kiện theo thỏa thuận (căn cứ khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015) 

- Trường hợp thỏa thuận tặng cho có lập hợp đồng tặng cho tuy nhiên trong hợp đồng không có điều kiện không được bán mà việc thỏa thuận bằng lời nói (căn cứ khoản  1 Điều 119 BLDS 2015) thì người nhận tặng cho cũng phải tuân thủ. Nếu làm trái thỏa thuận người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho (căn cứ khoản 3 Điều 462 nêu trên). Bên cạnh đó, người tặng cho tài sản phải chứng minh được có giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói là sự thật và có chứng cứ xác thực thì mới đòi lại được tài sản.

Tuy nhiên, trong trường hợp cha tặng cho con đất với điều kiện không được bán do đất của ông bà tổ tiên (không có quy định thời hạn),..Nhưng đến thời điểm người tặng cho không còn thì nghĩa vụ thực hiện đúng điều kiện tặng cho cũng không còn, vì theo quy định tại Bộ luật dân sự nêu rõ, chỉ người tặng cho mới có quyền đòi lại tài sản, nhưng người tặng cho không còn nên người nhận có thể được bán cho người khác. Những người liên quan như anh, chị, em ... trong gia đình không có quyền đồi lại tài sản, hay cấm cản.

Câu hỏi: Có được bán hay thế chấp di sản thờ cúng không?

Trả lời:

Theo đó, Điều 645 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 645.Di sản dùng vào việc thừa kế

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.”

Theo quy định pháp luật thì bạn không được quyền bán mảnh đất dùng để thờ cúng mà chỉ được cử người quản lý trừ khi được tất cả các đồng thừa kế lập văn bản xác nhận việc này. 

Câu hỏi: Hậu quả pháp lý của việc để lại di sản thờ cúng?

Trả lời:

Khi quyền sử dụng đất được xác định là di sản thờ cúng, quyền sử dụng đất này sẽ không được chia cho những người nhận thừa kế.  Do vậy nên những người này không thể xác lập quyền của người sử dụng đất, từ đó không thể chuyển nhượng, tặng cho hay cho thuê mượn quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên những người thừa kế có quyền tham gia quản lý  di sản dùng vào vệc thờ cúng theo nội dung di chúc hoặc theo thỏa thuận. Trường hợp người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người đồng thừa kế thì những người thừa kế có thể giao di sản thừa kế cho người khác quản lý; trường hợp những người thừa kế theo di chúc đều chết thì phần di sản thờ cúng được giao cho người  đang quản lý hợp pháp di sản thờ cúng đó trong số những người thừa kế theo pháp luật.