Trong bối cảnh kinh tế – xã hội không ngừng phát triển, nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng, đòi hỏi phải có những mô hình đầu tư xây dựng bài bản, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị, nông thôn. Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ góp phần hình thành các khu dân cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mà còn là giải pháp quan trọng để quản lý, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Nhận thức rõ vai trò đó, Luật Đất đai 2023 đã quy định cụ thể các hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng, tạo hành lang pháp lý thống nhất cho Nhà nước, nhà đầu tư và người dân trong quá trình triển khai và sử dụng nhà ở.
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì?
Theo khoản 12 điều 2 Luật nhà ở 2023, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu là một tập hợp các đề xuất có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, trong đó việc sử dụng vốn là yếu tố trung tâm để tổ chức thực hiện các hoạt động xây dựng nhằm phục vụ nhu cầu ở. Các hoạt động này có thể bao gồm xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở, đồng thời gắn với việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cần thiết, như giao thông, cấp thoát nước, điện, trường học, y tế và các công trình phục vụ đời sống cư dân.
Việc xác định dự án đầu tư xây dựng nhà ở gắn với một địa điểm nhất định, trong thời hạn và chi phí xác định, cho thấy đây là hoạt động đầu tư có kế hoạch, có mục tiêu rõ ràng và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Quy định này nhằm bảo đảm tính khả thi, hiệu quả của dự án, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc thẩm định, phê duyệt, triển khai và giám sát quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Qua đó, khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ giới hạn ở việc xây dựng các công trình nhà ở riêng lẻ, mà còn bao hàm cả việc phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở, góp phần nâng cao chất lượng không gian sống và bảo đảm sự phát triển bền vững của khu dân cư.
2. Các hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định trong Luật đất đai 2023
Theo khoản 1 điều 30 Luật nhà ở năm 2023 thì phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở độc lập hoặc 01 cụm công trình nhà ở
Đây là hình thức phát triển nhà ở theo dự án với quy mô tương đối đơn giản, có thể là một công trình nhà ở riêng lẻ hoặc một nhóm các công trình nhà ở được xây dựng tập trung trong cùng một dự án. Loại dự án này thường nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cụ thể tại một khu vực nhất định và không nhất thiết phải gắn với việc phát triển đồng bộ toàn bộ hạ tầng của một khu vực lớn.
- Dự án đầu tư xây dựng 01 công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc 01 cụm công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp
Quy định này đề cập đến các dự án trong đó công trình nhà ở được xây dựng kết hợp với các chức năng khác như thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc công cộng. Việc phát triển nhà ở theo mô hình sử dụng hỗn hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở và các nhu cầu sinh hoạt, làm việc, dịch vụ của người dân.
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng bộ việc xây dựng nhà ở với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở
Đây là hình thức phát triển nhà ở mang tính tổng thể, trong đó việc xây dựng nhà ở được thực hiện song song và đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như giao thông, cấp thoát nước, điện, trường học, y tế, không gian công cộng. Hình thức này nhằm bảo đảm điều kiện sống đầy đủ, thuận tiện và bền vững cho người dân trong khu nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
Quy định này cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án tập trung vào việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng của khu nhà ở, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch và quy định được phê duyệt. Hình thức này tạo điều kiện cho người dân chủ động xây dựng nhà ở, đồng thời vẫn bảo đảm sự quản lý thống nhất về quy hoạch và hạ tầng.
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở
Đây là loại dự án có quy mô lớn, bao gồm nhà ở là một trong những thành phần chính của khu đô thị. Việc phát triển nhà ở trong khu đô thị gắn liền với phát triển không gian đô thị đồng bộ, hiện đại, đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt, dịch vụ và các hoạt động kinh tế – xã hội khác của cư dân.
- Dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
Quy định này bao quát các dự án có mục đích sử dụng đất đa dạng, trong đó một phần diện tích đất được dành để xây dựng nhà ở bên cạnh các mục đích khác. Việc cho phép phát triển nhà ở trong các dự án sử dụng đất đa mục đích nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển nhà ở trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội đa dạng.
Như vậy, việc phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở được pháp luật quy định với nhiều loại hình khác nhau, qua đó bảo đảm sự đa dạng, linh hoạt trong phát triển quỹ nhà ở, đồng thời đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất, sử dụng hiệu quả đất đai và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội trong từng giai đoạn.
3. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở?
Theo Điều 31 Luật nhà ở 2025, các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
- Phát triển nhà ở thương mại
Đây là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, đáp ứng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở của các tổ chức, cá nhân theo cơ chế thị trường. Việc phát triển nhà ở thương mại góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
- Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân
Loại hình này hướng đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội của Nhà nước, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, công nhân làm việc trong khu công nghiệp và cán bộ, chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang nhân dân. Việc phát triển các loại nhà ở này thường gắn với các cơ chế, chính sách ưu đãi và sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
- Phát triển nhà ở công vụ
Nhà ở công vụ được đầu tư xây dựng để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức và các đối tượng khác trong thời gian thực hiện nhiệm vụ theo sự phân công, điều động của cơ quan có thẩm quyền. Loại hình nhà ở này không nhằm mục đích kinh doanh mà phục vụ yêu cầu công vụ, bảo đảm điều kiện sinh hoạt cho người được bố trí sử dụng trong thời gian công tác.
- Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư
Đây là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng nhằm bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân phải di dời chỗ ở do Nhà nước thu hồi đất hoặc thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội. Việc phát triển nhà ở tái định cư nhằm bảo đảm ổn định chỗ ở và đời sống cho người dân bị ảnh hưởng.
- Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Loại hình này tập trung vào việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư đã xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn hoặc không đáp ứng yêu cầu về chất lượng sử dụng. Hoạt động này góp phần nâng cao chất lượng nhà ở, cải thiện điều kiện sống và bảo đảm an toàn cho cư dân đô thị.
- Phát triển các loại nhà ở hỗn hợp quy định tại khoản này theo quy định của Luật này.
Quy định này cho phép phát triển các dự án nhà ở kết hợp nhiều loại hình nhà ở khác nhau trong cùng một dự án, nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng đa dạng nhu cầu nhà ở và phù hợp với định hướng phát triển tổng thể theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Như vậy, việc xác định rõ các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đa dạng hóa hình thức phát triển nhà ở, đồng thời bảo đảm sự cân đối giữa mục tiêu kinh doanh, an sinh xã hội và yêu cầu quản lý, sử dụng hiệu quả quỹ đất theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Nhà ở được thiết kế, xây dựng theo quy định của Luật này và phải phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng khép kín, có diện tích sàn căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; đối với khu vực nông thôn, việc xây dựng nhà ở còn phải phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền, phải bao gồm các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của gia đình, cá nhân.
Kết luận
Có thể thấy rằng, Luật Đất đai năm 2023 đã xây dựng một khuôn khổ pháp lý tương đối đầy đủ và rõ ràng đối với các hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, qua đó góp phần khắc phục những vướng mắc, chồng chéo tồn tại trong giai đoạn trước. Thông qua việc quy định cụ thể các hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở, Luật không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất đai, mà còn tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước nhằm bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và đúng mục đích.
Các hình thức phát triển nhà ở theo dự án được Luật Đất đai 2023 ghi nhận đã phản ánh rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước trong việc gắn phát triển nhà ở với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, yêu cầu phát triển đô thị bền vững và mục tiêu an sinh xã hội. Đồng thời, các quy định này cũng đặt ra những yêu cầu nghiêm ngặt hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư, từ khâu chuẩn bị đất đai, triển khai xây dựng đến quản lý, khai thác dự án sau đầu tư.
Ngoài ra, có thể tham khảo: Nhà ở để phục vụ tái định cư là gì? Các nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.
