Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Bộ Luật Dân sự năm 2015

II. Nội dung tư vấn

Theo quy định của pháp luật dân sự, chủ sở hữu tài sản có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên cũng có những chủ thể khác có quyền trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Một trong số những quy định đó là quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 245 BLDS 2015: "Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)." Luật Đất đai 2013 cũng quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

* Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

* Thay đổi việc thực hiện quyền đối với các bất động sản liền kề

Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.

* Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề:

Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

3. Theo thỏa thuận của các bên.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật.

* Các nghĩa vụ của chủ sở hữu 

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?

- Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

- Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.

* Các quyền của chủ thể khác không phải là chủ sở hữu:

- Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy. Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.

- Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường.

- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

- Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Chào Luật sư ! nhờ luật sư tư vấn giúp em vấn đề sau. Hẻm cụt chỗ em đang thuê trọ chỉ có 2 dãy trọ, dãy trọ em đang thuê có trước, ở phía ngoài, còn dãy trọ vừa mới xây phía cuối hẻm. Hai dãy trọ có lối đi chung là con hẻm tầm 4m-5m, con hẻm này buổi trưa có nắng, nên mọi người dãy trọ em hay tranh thủ phơi đồ vào ban trưa từ 11h tới 15h chiều dọc sát bên tường 2 bên lối đi, và vẫn chừa 1 lối đi tương đối rộng. Nhưng chủ dãy trọ bên cạnh cho đó là hành động vô ý thức, mất mỹ quan lối đi chung nên có hành động là đem các trụ đồ phơi ở lối đi bỏ ngổn ngang vào dãy trọ bên em, có khi còn vứt cả cây treo đồ của mọi người. Xin hỏi luật sư, mọi người dãy trọ em có được phép phơi đồ ở lối đi chung như vậy không? hành động của cô chủ dãy trọ bên cạnh là đúng hay sai? có cách giải quyết nào cho trường hợp này không? vì dãy trọ em chỉ có lối đi là có nắng phơi đồ, dãy trọ nhiều con nít và trẻ sơ sinh. Chân thành cảm ơn Luật sư!

 Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2016/NĐ_CP về sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ thì hoạt động phơi đồ trên các trụ phơi đồ như bạn cung cấp thì không bị xử phạt hành chính. Như vậy, nếu việc phơi đồ mà không làm cản trở đến việc đi lại của những người khác ở cùng con hẻm thì vẫn được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý việc sử dụng lối đi chung để dùng cho mục đích khác cần đảm bảo được mỹ quan cũng như không làm ảnh hưởng đến lợi ích của người khác. Trong trường hợp này, các bên liên quan cần thỏa thuận với nhau để tìm ra hướng giải quyết vấn đề.

Hiện tại, liền kề căn nhà gia đình tôi đang sinh sống có một căn nhà khác đang xây dựng. Trong quá trình xây dựng, chủ nhà có sử dụng chất liệu gạch kính, có khả năng chiếu sáng, nhìn xuyên qua; cho phần xây dựng liền kề với khoảng trống trên mái nhà cấp 4 của nhà tôi. Xin hỏi luật sư, cách xây dựng như vậy có đúng luật không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Pháp luật về xây dựng hiện hành không cấm việc sử dụng vật liệu xây dựng là gạch kính để xây nhà. Theo quy định tại Điều 174 BLDS 2015: "Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh." Như vậy, nếu chủ sử dụng bất động sản liền kề xây dựng công trình mà sử dụng chất liệu gạch kính làm chiếu sáng, nhìn xuyên qua cho phần xây dựng liền kề với khoảng trống trên mái nhà cấp 4 của nhà bạn mà làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình bạn thì hoạt động xây dựng này là không đúng theo quy định của pháp luật.

xin nhờ luật sư tư vân sự việc như sau: gia đình tôi có hồ nước liền kề suối thiên nhiên nhưng có anh tên nguyễn văn A ở bên kia suối (dòng suôi này là ranh dưới giữa tôi và anh A) dùng máy múc múc lấy đất ở giữa suối thiên nhiên lên vườn nhà anh A chú ý là đến mùa mưa khi nước chảy thì bờ hồ nước của gia đình của nhà tôi sẽ bị sập. vây tôt xin hỏi luật sư anh A làm như vậy có vi phạm pháp luật không nếu vi phạm thì vi pham vào điều nào của bộ luât gi?

 Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Khoáng sản 2010: "Khoáng sản là khoáng vật, khoáng chất có ích được tích tụ tự nhiên ở thể rắn, thể lỏng, thể khí tồn tại trong lòng đất, trên mặt đất, bao gồm cả khoáng vật, khoáng chất ở bãi thải của mỏ." Như vậy, đất cũng là một loại khoáng sản theo quy định của pháp luật hiện hành, việc khai thác, sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, anh A chỉ được khai thác đất và sử dụng để xây dựng các công trình của hộ gia đình anh này mà không cần phải đề nghị cấp phép khai thác khoáng sản khi địa điểm khai thác đất của anh A thuộc cùng diện tích đất đó theo quy định tại Điều 64 Luật Khoáng sản. Như vậy, đối với suối tự nhiên này không thuộc diện tích đất thuộc quyền sử dụng của anh A do đó, việc múc đất từ suối để đắp lên vườn của anh A là trái phép. Ngoài ra, nếu việc khai thác đất của anh A gây ảnh hưởng đến môi trường thì có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật và nếu gây sập nhà bạn là xâm phạm đến tài sản của bạn thì phải bồi thường theo quy định tại Điều 589 BLDS 2015.

>> Xem thêm:  Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng hay tặng cho ?

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật ?