Sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất qua nhiều đời chủ?

Trả lời:

Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:

Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp

Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:

1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Ví dụ: "Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001";...

Như vậy, nội dung ghi trên sổ đỏ hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Anh Bảy và chị Nhi là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó. Nên khi thực hiện hợp đồng mua bán anh/chị không cần ký giấy ủy quyền hay ký với bà Dung ông Phấn mà anh/chị có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất với anh Bảy, chị Nhi theo đúng quy định của Pháp luật. Sau đó anh chị liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động mảnh đất này.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Hiện tại bạn đang muốn bán căn hộ chung cư theo đó các nghĩa vụ tài chính mà bạn là bên chuyển nhượng (bên bán) phải thực hiện khi bán căn hộ chung cư này là nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 1 Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi bổ sung khoản 5, điều 3 của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật số 71/2014/QH13 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân trong đó thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các khoản chịu thuế:

"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức."

Và mức thuế bạn phải đóng khi chuyển nhượng căn hộ chung cư được quy định tại Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên bạn xác nhận đây là nhà ở duy nhất của 2 vợ chồng bạn nên theo quy định tại Điểm b, khoản 1, Điều 3, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà duy nhất mà vợ hoặc chồng không có nhà ở riêng thì khi tiến hành chuyển nhượng thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đồng thời thỏa mãn cả điều kiện có quyền sở hữu nhà ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Vậy nếu đáp ứng đủ các điều kiện đó thì bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư trên.

Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

“b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.”

Mặc dù khi chuyển nhượng căn nhà trên bạn thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng bạn vẫn phải làm các thủ tục kê khai thuế theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013/TT-BTC.

“b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.”

Như vậy, việc kê khai là nhà ở duy nhất sẽ do bạn tự kê khai nếu bạn hoặc chồng bạn có nhà ở riêng hoặc có 2 vợ chồng có bất động sản nào khác thì bạn sẽ bị xử phạt về hành vi vi phạm các quy định về cung cấp thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ thuế hoặc hành vi trốn thuế, gian lận thuế theo quy định của luật quản lý thuế.

- Ngoài ra, đối với bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ theo quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Trả lời:

Trả lời:

1. Ký hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay có đúng quy định hay không ?

Khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 quy định, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản điều 167 Luật đất đai 2013. Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được. Và để thực hiện đúng hình thức của hợp đồng bắt buộc bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 điều 117 bộ luật dân sự 2015 quy định:

“2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Như vậy, mọi giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất mà không tuân thủ về hình thức đều không phát sinh hiệu lực. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại Khoản 3 điều 188 Luật đất đai 2013:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng dù bạn có thực hiện giao dịch bằng bất cứ hình thức nào cũng không thể bảo đảm quyền lợi cho bạn là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn được. Vì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không thể hoàn thành thủ tục mua bán, hợp đồng sẽ không được công chứng và như vậy quyền lợi của bạn sẽ không được đảm bảo, sau này bạn muốn làm thủ đang kí biến động đất đai sang tên quyền sử dụng đất sẽ không thể thực hiện được.

2. Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ?

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ được quy định tại điều 9 thông tư 24/2014/TT- BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực

- Bản gốc sổ đỏ

- Giấy tờ tùy thân của bên bán: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

- Giấy tờ tùy thân của bên mua: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

- Tờ khai thực hiện nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân,…

Trong trường hợp người thực hiện thủ tục sang tên muốn sang tên thành một sổ riêng thì thay vì làm Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất sẽ làm Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người thực hiện thủ tục sang tên nộp 01 bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất.

3. Các loại chi phí cấp sổ đỏ ?

Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm một số chi phí cơ bản sau: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,…

3.1. Tiền sử dụng đất

Đối với mỗi trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có cách tính tiền sử dụng đất khác nhau.

- Trường hợp cấp sổ đỏ khi có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013:

+ Trường hợp đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Trường hợp chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định

- Trường hợp cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất được tính như sau:

+ Đối với đất ở sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 và không có hành vi vi phạm theo điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu có hành vi vi phạm thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

+ Đối với đất ở sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004 và không có hành vi vi phạm theo điều 22 nghị định 43/2014/NĐ-CP phải nộp 50% tiền sử dụng đất, nếu có hành vi vi phạm thì nộp 100% tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở được quy định trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất

3.2. Lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được quy định tại điều 6 nghị định 140/2016/NĐ-CP: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Mức thu đối với nhà, đất là 0,5%.

3.3. Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được quy định tại Luật phí và lệ phí năm 2015. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức phí trên địa bàn dựa theo tình hình kinh tế, xã hội của từng địa phương tại mỗi thời kỳ.

3.4. Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.