1. Sang tên sổ đỏ phần đất dùng để thờ cúng ?

Thưa Luật sư! Trước đây, ông bà nội tôi có chia phần đất đai cho 3 người con gồm ba tôi và 2 cô. Tuy nhiên, bà cô 3 không nhận đất mà để lại cho hương hỏa do ba tôi thờ cúng. Các phần đất đã chia cũng đã làm sổ đỏ nhưng phần đất do cô ba để lại làm hương hỏa lại do bà nội tôi đứng tên và ba tôi quản lý sử dụng đến nay. Nay ba tôi đã mất, bà tôi cũng đã mất năm 2005.
Xin hỏi luật sư giờ gia đình tôi muốn chuyển giấy đỏ của bà nội đứng tên sang cho anh chị em chúng tôi có cần xin ý kiến của 2 bà cô không và nếu đã hết thời hiệu khởi kiện già đình tôi có thể đi chuyển sổ đỏ từ bà nội sang chúng tôi không?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng Luật dân sự 2015

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Trong trường hợp bạn nếu, theo di chúc ông bà bạn không để lại di sản nào dùng cho việc thờ cúng.

Cô ba bạn sẽ là người thừa kế phần đất mà ông bà nội bạn để lại cho cô ba, nếu di chúc hợp pháp. Do đó, khi muốn sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện đang đứng tên bà nội bạn nhưng bà nội bạn đã mất), bạn cần phải có sự chấp thuận của cô ba. Nếu không được sự chấp thuận của cô ba, bạn sẽ hoàn toàn không có quyền gì với phần đất này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép theo quy định mới 2021 ?

2. Thủ tục sang tên nhà ở như thế nào ?

Thưa Luật sư, mẹ chồng tôi hiện đang sống tại TP. BMT, bố mẹ chồng tôi có 1 lô đất tại tỉnh Thanh Hóa. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bố tôi, hiện nay ông đã mất và đã có giấy chứng tử. Mẹ chồng tôi muốn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này này cho 01 người em chồng tôi (nhà chồng tôi có 5 anh chị em), tôi xin nói rõ là bố mẹ chồng tôi trước đây có đăng ký kết hôn nhưng giấy tờ đã mất, bố chồng tôi chỉ còn mẹ thôi.
Vậy thủ tục để sang được tên cho em chồng tôi bao gồm những bước như thế nào ?
Tôi chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Để xác định được các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục sang tên nhà đất thì bạn cần phải xác định nguồn đất đó do ai có quyền sử dụng. Trong sổ đó có tên của bố chồng bạn, nhưng bố mẹ chồng bạn có thỏa thuận đó là tài sản chung hay không? Đồng thời có di chúc hay không? Trường hợp này là thừa kế hay tặng cho để bạn xác định được giấy tờ.

Nếu đó là tài sản riêng của bố bạn, có di chúc để lại cho em chồng bạn thì cần di chúc đó hợp pháp. Di chúc hợp pháp là di chúc đáp ứng được các điều kiện của điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

"1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Nếu đó là tài sản riêng, di chúc không hợp pháp hoặc không có di chúc thì phải chia thừa kế theo pháp luật, khi đó mảnh đất đó không phải thuộc mình em chồng bạn. Nếu muốn để em chồng bạn thì những người thừa kế làm bản thỏa thuận việc để di sản thừa kế cho em chồng bạn.

Nếu đó là tài sản chung, thì mẹ bạn còn sống. Do đó, một nửa giá trị tài sản phải chia thừa kế và cũng xác định có di chúc hay không, di chúc hợp pháp hay không để chia theo di chúc hay chia theo pháp luật, và tương tự như trên, đối với phần tài sản của mẹ bạn thì mẹ bạn làm thủ tục tặng cho.

Việc tặng cho theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì cần phải công chứng chứng thực: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Sau khi có giấy tờ hợp pháp đó, thì chuẩn bị hồ sơ để sang tên theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính.

- Hồ sơ:

+ Đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế ( đối với người thừa kế là người duy nhất)

+ Văn bản hợp pháp về thừa kế hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Biên lai xác định các nghĩa vụ thuế/lệ phí trước bạ.

+ Giấy tờ tùy thân của các bên.

- Nơi nộp: Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ đô thị mới nhất

3. Tư vấn về thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư. Tôi có một câu hỏi xin được hỏi như sau: Gia đình tôi có 4 người ( bố mẹ tôi, tôi và chị gái ( chị gái đã có gia đình và ra ngoài ở riêng) hiện đang ở trên mảnh đất do tổ tiên ông bà nội tôi để lại mang tên bố mẹ tôi.
Năm 2012 bố mẹ tôi có mua thêm 2 mảnh đất (cả 2 mảnh đất mang tên mẹ tôi) và bố mẹ tôi cùng đồng ý thống nhất phân chia cho tôi và chị gái tôi mỗi người 1 mảnh nhưng chưa sang tên sổ đỏ cho hai chị em, ý định mẹ tôi chờ khi nào bố tôi về già sau này sẽ ký sổ sang tên cho chúng tôi. Năm 2013 mẹ tôi bị bệnh mất sớm, trước khi mất 2 tháng, khi còn minh mẫn, mẹ tôi có nói với mọi người xung quanh về 2 mảnh đất phân chia cho 2 chị em như trên để làm chứng sau này. Sau khi mẹ tôi mất được 1 năm, vợ chồng chị gái tôi lấy mọi lý do để thuyết phục bố tôi ký sang tên sổ đỏ cho chị gái tôi. Bố tôi đã đồng ý ký kèm theo đó là biên bản họp gia đình có bố tôi, tôi và chị gái ký đồng ý cho tặng chị gái tôi mảnh đất mang tên mẹ tôi, chị tôi đã sang tên sổ đỏ xong như ý muốn. Năm 2015, tôi lập gia đình cũng là lúc chị gái tôi không đối xử tốt với bố tôi, lại có ý định đòi chia mảnh đất của tổ tiên ông bà nội để lại cho bố mẹ tôi (hiện còn vợ chồng tôi và bố tôi đang ở trên mảnh đất tổ tiên để lại có sổ đỏ mang tên bố mẹ tôi). Thời điểm này, bố tôi quyết định sang tên cho vợ chồng tôi mảnh đất còn lại như trên tôi đã kể, nhưng chị gái tôi lại không đồng ý ký vào biên bản cho tặng. Vậy tôi có 2 câu hỏi xin nhờ Luật sư tư vấn như sau:
*Câu hỏi số 1. Luật sư hãy chỉ cho tôi phải làm những thủ tục gì để tôi được mang tên sổ đỏ mảnh đất bố mẹ tôi đã mua cho tôi khi chị tôi không chịu ký vào giấy đồng ý.
*Câu hỏi số 2: Chị tôi có quyền đòi phân chia mảnh đất tổ tiên ông bà nội tôi để lại cho bố mẹ tôi không ? Trong khi bố tôi muốn sang tên sổ cho tôi để giữ đất thờ cúng tổ tiên vì tôi là con trai.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Bên cạnh đó, Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

1.Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi trước đây bố mẹ bạn mua hai mảnh đất nhưng để cho mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên cả 2 mảnh đất đó, do vậy quyền sử dụng đất đối với hai mảnh đất trên được coi là tài sản chung của bố mẹ bạn. Sau này lúc mẹ bạn mất đi thì bố mẹ bạn không có di chúc chung, mẹ bạn cũng không để lại di chúc nên bây giờ bạn muốn đứng tên trên mảnh đất mà bố mẹ bạn đã mua cho bạn thì bố bạn phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi làm hợp đồng tặng cho thì bố bạn phải làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn theo trình tự thủ tục sau: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/ NĐ - CP hướng dẫn chi tiết một số quy định của Luật đất đai quy định về Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Hồ sơ bao gồm: tờ khai lệ phí trước bạ(bên mua); Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế); Hợp đồng chuyển nhượng; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực); Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực). Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước).

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2. Mảnh đất mà ông bà tổ tiên để lại cho bố mẹ bạn được coi là tài sản chung của vợ chồng tuy nhiên khi mẹ bạn mất đi không để lại di chúc nên 1 nửa di sản của mẹ bạn sẽ được phân chia đều cho những người thừa kế ở hàng thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Vì vậy chị bạn chỉ có quyền đòi phân chia mảnh đất do ông bà tổ tiên để lại thuộc di sản thừa kế của mẹ bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

4. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu ?

Luật sư tư vấn:

Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng phần đất từ bạn của bạn sang cho bạn thì hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải đảm bảo các nội dung quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Để hợp đồng có giá trị pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 :

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hai bạn đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mang theo các giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014 gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Sau khi công chứng hoặc chứng thực xong hợp đồng chuyển nhượng thì bạn nộp 1 hồ sơ theo quy định tại khoản 4, Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất thực hiện thủ tục sang tên cho bạn:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

Sau thời gian 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp cho bạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của bạn.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn xin mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2021, Hướng dẫn soạn đơn mua nhà

5. Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Chào luật sư! Gia đình tôi có 6 người, bố mẹ và 4 chị em , mẹ tôi bệnh nên qua đời 6 năm trước, bố tôi vì bệnh tật nên cũng mất được 4 năm, các chị tôi cũng đã có gia đình và ra ở riêng. Vậy tôi muốn sang tên sổ đỏ thì cần những giấy tờ pháp lý gì?

Trả lời:

​Công ty luật Minh Khuê tư vấn về sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thừa kế, tặng cho hoặc do mua bán theo quy định của luật đất đai:

Điều 651 Bộ luật dân sự 2015. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, bố mẹ bạn đã mất. Trường hợp bố mẹ bạn qua đời mà để lại di chúc thì sẽ thực hiện theo di chúc. Trong trường hợp, bố mẹ bạn mất mà không để lại di chúc thì tài sản của bố mẹ bạn sẽ được chia đều cho tất cả các con. Vì vậy, khi bạn muốn có được đất của bố mẹ bạn thì phải thoả thuận với các chị của mình. Khi họ đồng ý để cho bạn đứng tên trên sổ đỏ thì bạn cần làm những giấy tờ như sau để sang tên sổ đỏ:

Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

- Hộ khẩu thường trú của bạn;

- Trích lục thửa đất;

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền thuế đất.

Thưa luật sư, Cho em hỏi bố mẹ chồng em có cho vợ chồng em 1 mảnh đất. Vợ chồng em tự xây nhà. Bố mẹ chồng làm giấy sang tên tặng cho nhưng chỉ mỗi mình chồng em đứng tên. Như vậy có thuộc tài sản chung của vợ chồng không? Thủ tục sang tên như thế nào?

Cảm ơn!

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Theo đó, mảnh đất bố mẹ chồng bạn chỉ tặng cho riêng chồng bạn nên bạn sẽ không phải là đồng chủ sở hưũ của mảnh đất đó mà chỉ có chồng bạn mới là chủ sở hữu. Thủ tục sang tên như sau:

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai thì trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn lền với đất được thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về hồ sơ địa chính;
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng theo quy định của pháp luật;
  • Tờ khai lệ phí trước bạ;
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
  • CMND và Sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn và chồng bạn;
  • Các giấy tờ liên quan đến việc hoàn thành nghĩa vụ thuế.
Thưa luật sư! Gia đình tôi có thửa đất 60 m2 khi mua chỉ có giấy tờ chuyển nhượng và xã , phường đã xác nhận . Nay gia đình tôi muốn làm sổ đỏ và đóng thuế, thủ tục phải làm thế nào ?

=> Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Gia đình bạn đã sử đụng đất từ năm 1989, gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục như sau:

3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Nộp tại văn phòng đăng kí đất đai.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Người Việt kiều có vợ là người Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam có được cấp sổ đỏ ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Căn cứ vào đâu để di sản thừa kế thuộc về người đang quản lý?

Trả lời:

Người quản lí di sản dùng vào việc thờ cúng dựa trên một trong hai căn cứ: Theo ý chí của người lập di chúc hoặc do những người thừa kế chỉ định.

Việc xác định người đang quản lý di sản dùng vào việc thờ cúng thuộc hay không thuộc diện thừa kế pháp luật có ý nghĩa pháp lí trong việc hưởng di sản khi:  “Tất cả những người thừa kế theo di chúc đã chết thì phần di sản dùng vào việc thờ cúng thuộc về người đang quản lí hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật”.

Theo quy định trên, di sản dùng vào việc thờ cúng thuộc quyền sở hữu của người đang quản lí hợp pháp với hai điều kiện:

+ Những người thừa kế theo di chúc đều đã chết;

+ Người đang quản lí di sản dùng vào việc thờ cúng phải là người thuộc diện thừa kế theo luật của người để lại di sản.

Câu hỏi: Trường hợp người lập di chúc chỉ định người thực hiện việc thờ cúng cụ thể là gì?

Trả lời:

 Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng

– Nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng

Câu hỏi: Trường hợp người lập di chúc không chỉ định người thực hiện việc thờ cúng là như thế nào?

Trả lời:

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.