1. Số tờ số thửa là gì ?

Theo định nghĩa của Luật Đất đai năm 2013, thửa đất là khái niệm được hiểu như sau:

Thửa đất là một trong những chế định pháp lý của nhà nước. Nó được quy định rõ ràng tại các Điều Luật, văn bản quản lý đất đai của Việt Nam. Theo đó, có thể hiểu rằng thửa đất là phần đất được giới hạn bởi những ranh giới trên thực địa. Cũng có thể là diện tích đất được mô tả thông qua những điểm mấu, đường ranh trên hồ sơ quản lý. Một thửa đất được xác định bằng những thông tin sau: Vị trí, loại đất ( mục đích sử dụng đất), số thửa ghi trên bản đồ.

Thửa đất sẽ được cơ quan địa chính đo đạc kỹ càng. Ngoài thửa đất, chủ sở hữu còn có quyền đối với các loại tài sản gắn liền trên đất như:

  • Nhà ở, nhà máy, cửa hàng, doanh nghiệp, nhà kho, cơ sở trưng bày sản phẩm…
  • Nhà máy, xưởng sản xuất, xưởng chế tác mỹ nghệ, chuồng nuôi gia súc gia cầm…
  • Giếng nước, nhà vệ sinh, tường bao…
  • Ao, hồ.
  • Cây ăn quả, cây cảnh…
  • Cây lâm nghiệp, rừng, đồi…

Còn về số tờ số thửa hay còn được gọi một cách dễ hiểu hơn là số thứ tự thửa đất được hướng dẫn rõ tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Theo đó, được hiểu như sau:

Số thứ tự thửa đất là số tự nhiên dùng để thể hiện số thứ tự của thửa đất trên mảnh bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính và được xác định là duy nhất đối với mỗi thửa đất trong phạm vi một mảnh bản đồ địa chính và mảnh trích đo địa chính đó.

Việc nắm rõ khái niệm về thửa đất sẽ giúp người dân hiểu và nắm được những quyền lợi cụ thể của mình về thửa đất đang sở hữu hoặc nếu có nhu cầu mua bán.

 

2. Hướng dẫn cách xem số tờ số thửa

Theo quy định của Luật Đất đai, người dân có quyền được biết đầy đủ các thông tin về thửa đất đang sở hữu. Cụ thể:

  • Thửa đất: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ.
  • Người sử dụng đất: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ.
  • Quyền sử dụng đất
  • Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất như: Nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm)
  • Tình trạng pháp lý
  • Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…)
  • Quy hoạch sử dụng đất
  • Trích lục bản đồ
  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giao dịch đảm bảo
  • Hạn chế về quyền
  • Giá đất

Trong trường hợp người dân tra cứu thông tin quy hoạch, xem bản đồ quy hoạch hoặc các thông tin cụ thể về thửa đất bằng số tờ số thửa, chỉ cần thực hiện bằng cách sau đây:

  • Bước 1: Truy cập vào phần mềm (website) quản lý đất đai của địa phương
  • Bước 2: Nhập số tờ, số thửa của thửa đất cần tìm tại thanh tìm kiếm theo định dạng “Số tờ/Số thửa”. Hoặc nhấn chọn trực tiếp vào thửa đất hiển thị trên bản đồ.
  • Bước 3: Làm theo chỉ dẫn để đến được thông tin chi tiết
  • Bước 4: Kiểm tra thông tin do phần mềm cung cấp (chú ý số tờ số thửa và người sở hữu trước hết)

Việc tìm kiếm bằng số tờ số thửa thông qua các ứng dụng quản lý đất đai của địa phương không những nhanh, tiện lợi mà còn giải quyết được tình trạng không tiếp hết dân, dẫn đến mất thời gian và tốn nhân lực. Đối với các trường hợp có thắc mắc hoặc thông tin tra cứu không trùng khớp với thực tế. Người dân nên đến trực tiếp phòng địa chính hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường để được giải đáp cụ thể.

Trên đây là những vấn đề cơ bản của số tờ số thửa. Nếu anh/chị muốn hiểu cụ thể hơn có thể tham khảo chi tiết tại Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, nên thường xuyên theo dõi các thông báo về quy hoạch sử dụng đất, bảng giá nhà đất từ UBND tỉnh hoặc UBND huyện để nắm rõ thực trạng và những chuyển động của thị trường nhà đất.

 

3. Xử lý tình huống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai số thửa so với thực tế ?

Kính gửi: Công ty Luật Minh Khuê, Tôi muốn công ty hỗ trợ tư vấn cho tôi nội dung sau:

Nội dung tóm tắt: xây dựng nhà lộn thửa,  Năm 2004 ba tôi có mua một miếng đất 72m2 số 387 tờ bản đồ 34! Do không có thời gian và ít khi trông coi! Năm 2016 gia đình tôi có đến xem thực trạng phần đất thì thấy có căn nhà cấp bốn đã xây xong được cấp số nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 386 tờ bản đồ số 34! Tôi có làm đơn gửi lên toà án nhân dân quận ABC đề nghị làm rõ và trả hiện trạng thửa đất 387 cho gia đình tôi!

Sự việc đến nay kéo dài! Ngày 25/03/2021 toà án nhân dân có mời ba mẹ tôi cùng các ban ngành có thẩm quyền đến căn nhà xây dựng trên phần đất của tôi để xác minh thực trạng! Qua buổi làm việc, và lập biên bản thì xác nhận của các ban ngành thì thửa đất hiện trạng đúng là thửa 387!

Nhưng gia đình chủ thửa 386 nói rằng được cơ quan chức năng đo đạc, cấp phép xây dựng thì mới tiến hành xây cất, vậy thì hiện tại lỗi do ai và hướng tiếp theo tôi nên làm gì?

Hiện thực trạng khu đất có xê dịch, chồng chéo nhau, dẫn đến lệch diện tích đất, có 1 mảnh đất 2m7 và 1 mảnh đất khoảng 1m5 nhưng nằm cách xa nhau! Theo tờ bản đồ gốc trích lục thì căn cứ mốc là 1 khoảng hở 50cm còn hiện hữu kế khoảng hở là căn 388, rồi đến căn 387 của gia đình tôi mà hiện chủ 386 đang xây lộn thửa! Từ căn nhà đang xây lộn thửa liền kề những căn kế là có sự chồng chéo xâm lấn diện tích gây ra thực trạng có 1 mảnh đất 2m7 và 1m5 cách xa nhau nhưng chưa ai thừa nhận chủ!

Kính mong quý luật sư tư vấn pháp lý xem tiếp theo gia đình tôi nên làm gì để sớm lấy lại đất!

Xin cảm ơn công ty!

 

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin và hồ sơ Qúy khách cung cấp: Ngày 22/9/2004 gia đình Qúy khách có mua 01 phần đất có diện tích 72m2 đất ruộng, thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387, đất tọa lạc tại ấp Lợi Nguyên A, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH - nay là KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH. Giấy tờ chuyển nhượng đã được UBND phường An Bình ký - được phòng quản lý đô thị quận ABC xác nhận, kế tiếp được UBND quận ABC chấp thuận chuyển nhượng phần đất nói trên. Đến ngày 15/11/2004 gia đình Qúy khách được UBND quận ABC cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 02605 hợp lệ.

Như vậy, diện tích đất thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387 tại KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH của gia đình Qúy khách đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 02605 hợp lệ và đến nay không có bất kỳ cơ quan, tổ chức nào ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Từ việc khẳng định được: diện tích đất thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387 tại KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH thuộc sở hữu của ba Qúy khách (ông La Hiếu). Do đó, Ba Qúy khách có đầy đủ quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 nêu trên.

Ngày 25/03/2021 toà án nhân dân có mời ba mẹ Qúy khách cùng các ban ngành có thẩm quyền đến căn nhà xây dựng trên phần đất của gia đình Qúy khách để xác minh thực trạng. Qua buổi làm việc, và lập biên bản thì xác nhận của các ban ngành thì thửa đất hiện trạng chính là thửa 387. Điều này khẳng định rằng chủ thửa 386 đã lấn chiếm, sử dụng đất của gia đình Qúy khách để xây dựng nhà.

Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc tự ý xây dựng nhà của chủ thửa 386 sang đất của gia đình Qúy khách đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình Qúy khách.

Về nguyên tắc, các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sẽ phải phá dỡ và trả lại nguyên hiện trạng ban đầu.

Theo thông tín Qúy khách cung cấp: Phía gia đình chủ thửa 386 nói rằng được cơ quan chức năng đo đạc, cấp phép xây dựng thì mới tiến hành xây cất.

Quan điểm của Luật Minh Khuê, gia đình Qúy khách không cần đi tìm lý do cũng như căn cứ xác định việc chủ thửa 386 xây dựng sang đất nhà Qúy khách là do đâu. Vấn đề đó là nội dung mà chủ thửa 386 phải tự đi tìm hướng giải quyết với các cơ quan chức năng.

Hiện tại, gia đình Qúy khách có căn cứ chứng minh diện tích đất thuộc tờ bản đồ số 34, thửa số 387 tại KV4, phường An Bình, quận ABC, thành phố HH thuộc sở hữu của ba Qúy khách (ông La Hiếu). Đồng thời, các ban ngành đã thừa nhận thửa đất mà chủ thửa 386 xây dựng nhà lên chính là thửa 387 thuộc sở hữu của gia đình Qúy khách.

Như vậy đã xác định được vấn đề, chủ thửa 386 đã lấn chiếm diện đất của gia đình Qúy khách. Vi phạm Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013.

Để đảm bảo quyền lợi của gia đình Qúy khách, trước hết gia đình Qúy khách nên thỏa thuận với phía gia đình chủ thửa 386 để trả lại phần diện tích đã lấn chiếm. Trong trường hợp không trả lại thì gia đình Qúy khách có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

 

4. Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình

Trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì gia đình Qúy khách có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

 

5. Hướng dẫn thủ tục khởi kiện 

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện, yêu cầu kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án

- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án

- Đơn khởi kiện và tài liệu liên quan: 

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

- Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện và đơn yêu cầu

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, Hãy gọi: 1900.6162 để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật TNHH Minh Khuê