Mục lục bài viết

Theo Nguyên lý và thực hành Luật thương mại và Luật kinh doanh thì người cho thuê có thể từ chối không tiếp tục cho thuê

- Hoặc biểu lộ ý định của mình trong bản tống đạt gửi cho người thuê và nói rõ lý do việc từ chối.
- Hoặc tống đạt việc từ chối trong 3 tháng sau khi nhận được đề nghị xin tiếp tục thuê.
Trong trường hợp đó bên thuê có thể đề nghị tòa án thầm quyền chung quyết định cho bồi thưòng về lý do người ấy không được thuê nữa.
Thực vậy, về nguyên tắc khi bên cho thuê từ chối không tiếp tục cho thuê thì người đó phải trả cho người thuê nhà tiền bồi thường, nhưng nguyên tắc này có một số ngoại lệ.

1 Mức bồi thường vì không đươc tiếp tục thuê

Khoản bồi thường này ngang với thiệt hại gây ra cho  người thuê vì không được tiếp tục thuê.
Khoản đó gồm có "giá trị thương mại" của bất động sản trích theo các tập quán của ngành nghề và có thể thêm các phí tổn thông thường về dọn đi và trạng bị nơi mỗi cùng các lệ phí phải trả để được thuê một cơ sở có giá trị tương đương.
Bên thuê có quyền ở lại nơi đã thuê theo cặc điều khoản và điều kiện của hợp đồng đã hết hạn cho đến khi được trả khoản bồi thường đó.
Nhưng bên cho thuê nhà bị xử phải trả tiền bồi thường cho bên thuê sau khi tòa án có phán quyết vẫn có thể tránh việc trả khọản đó bằng cách đồng ý trong 15 ngày sau cho ký lại hợp đồng thuê.
* Trường hợp giảm khoản tiền bồi thường.
Nếu người chủ sở hữu muốn lấy lại những nhà ở phụ của các nhà dành cho việc buồn bán để bản thân ở hay cho vợ, chồng, bố mẹ, con cháu của mình ở, với điều kiện những ngưồí đến ở chưa có nhà ổ theo nhu cầu bình thường, thì tiền thuê cũng sẽ được giảm.
Cũng nhự vậy, nếu người cho thuê muốn lấy lại nhà để phá dỡ và thay bằng một nhà khác đáp ứng nhu cầu và khả năng của bên thuê, và ở một địa điểm tương đương, ngườii cho thuê chỉ phải trả một khoản tiền bồi thường để đền bù cho bên thuê về việc tạm thời không được hưởng dụng, về việc cơ sở bị tổn hai phí tổn dọn đi và dọn lại.
*Trường hợp không phải bồi thường.
Bên cho thuê có thể từ chối không tiếp tục cho thuê mà vẫn không phải bồi thương, nếu chứng minh được là mình có lý do chỉnh đáng để từ chối do hành động hay cử chỉ của bên thuê đó là:
- Lỗi của bên thuê đã không thực hiện hay vi phạm nghĩa vụ hợp đồng (không trả tiền thuê, thay đổi mục đích sử dụng nơi thuê, không bảo quản), với điều kiện hành động đó phải đến mức đủ nghiêm trọng, và hành động đó vẫn tiếp tục lặp lại hơn một tháng sau khi người chủ buộc người thuê phải chấm dứt hành động đó (điều 9 sắc lệnh 30-9-1953 do luật ngày 30-7-1960 sửa đổi);
- Hoặc là một hành vi có tính cách tội phạm (bên thuê có hành động hung bạo đối với bên cho thuê, chửi rủa, V.V...);
Bên cho thuê còn có thể từ chối không cho tiếp tục thuê nếu chứng minh được là nhà xưởng cho thuê phải phá đi toàn bộ hạy một phần do tình trạng của nó có nguy cơ làm tổn hại đến sức khỏe, mà nhà chức trách hành chính cũng công nhận điều đó.
Tất cả các quy định của pháp luật về vấn đề tiếp tục cho thuê nhà xưởng vào mục đích kinh doanh đều có tinh cách trật tự công cộng, nên các điều khoản của hợp đông trái với các quy định đó đều bị tuyên bố vô hiệu. "Tiền vào cửa" .
Thường thường người chủ nhà buộc người muốn thuê nhà xưởng trước đó chưa ai thuê phải trả một khoản tiền mới đồng ý cho thuê và phải chịu mọi quy định . Án lệ tòa án công nhận tính hợp pháp của "tiền vào cửa "

 2 Ấn định tiền thuê và các điều kiện khác của hợp đồng gia hạn

Giá thuê nhà xưởng là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu để doanh nghiệp vừa tìm được nhà xưởng ưng ý vừa phù hợp với tài chính của doanh nghiệp. Giá thuê nhà xưởng cũng phụ thuộc vào một số yếu tố sau: vị trí của nhà xưởng, tình trạng hiện tại của nhà xưởng, điều kiện cơ sở vật chất,…Thông thường, giá thuê nhà xưởng sẽ được tính theo m2, diện tích của nhà xưởng và thời gian thuê nhà xưởng đó. Nếu thuê trong thời gian dài giá thường tốt hơn so với thuê trong thời gian ngắn. Bạn cần lưu ý điều này để giúp doanh nghiệp của mình giảm thiểu chi phí.

Việc tranh chấp thường liên quan đến giá thuê nhà xưởng. Giá đó phải tương ứng với giá trị việc tính theo các quy tắc đã kể trên.
Chánh án tòa án xem đơn trình bày và yêu cầu của các đương sự để biết các yếu tố thực tế, và nếu xét cần, có thể quyết định xuống hiện trường hoặc cử một giám định viên.
 Các điều kiện khác của hợp đồng gia hạn.
Thời hạn hợp đồng thuê lại là 9 năm, trừ khi hai bên đã thỏa thuận về một thời điểm dài hơn.
Các bên đương sự có thể đề nghị với thẩm phán thay đổi một số điều kiện khác của việc gia hạn, nhưng về nguyêh tắc, thẩm phán không có quyền sửa đổi các điều kiện chủ yếu.

2.1 Hợp đồng thuê nhà xưởng

Trước khi đi đến quyết định ký kết hợp đồng, cần tìm hiểu thêm các dịch vụ kèm theo của nhà xưởng như:

- An ninh, an toàn cho kho xưởng

- Dịch vụ điện sản xuất, phòng cháy chữa cháy và giá

- Dịch vụ cung cấp nước

- Dịch vụ quản lí hàng hóa

- Dịch vụ bốc xếp, vận chuyển và lưu trữ hàng hóa

- Về tiền cọc: Tùy theo thỏa thuận giữa chủ cho thuê và doanh nghiệp 

3 Điều kiện về đối tượng kinh doanh khi thành lập doanh nghiệp

Đối với chủ các doanh nghiệp là công dân Việt Nam hoặc chủ là người nước ngoài định cư sinh sống tại Việt Nam, điều kiện về đối tượng kinh doanh là:
- Các doanh nghiệp .
- Các tổ chức , cơ quan  hay cá nhân có nhu cầu thành lập công ty .
Đối với chủ doanh nghiệp là thương nhân người nước ngoài có quốc tịch thuộc các nước thành viên WTO, được phép thành lập doanh nghiệp sau:
- Thành lập doanh nghiệp, công ty liên doanh tại Việt Nam.
- Công ty có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài.
- Doanh nghiệp, công ty thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện đặt tại Việt Nam.
Điều kiện về tên doanh nghiệp khi thành lập doanh nghiệp
Tên của các doanh nghiệp phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố:
- Loại hình doanh nghiệp như: công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn 2 thành viên trở lên , công ty cổ phần, công ty hợp doanh , công ty tư nhân , doanh nghiệp tư nhân (áp dụng điều 38 trong luật doanh nghiệp).
- Tên riêng của doanh nghiệp phải được viết bằng các chữ cái trong bảng tiếng Việt.
- Tên doanh nghiệp phải được gắn tại trụ sở chính, văn phòng đại diện, chi nhánh, địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp. Tên doanh nghiệp phải được in hoặc viết trên tất cả các loại giấy tờ giao dịch, hồ sơ tài liệu và ấn phẩm do doanh nghiệp phát hành nội bộ cũng như phát hành ra bên ngoài.
Cần lưu ý một số điều cấm trong việc đặt tên cho một doanh nghiệp:
- Không được đặt tên trùng hoặc cố tình gây nhầm lẫn với các doanh nghiệp đã đăng ký trước đó.
- Không được sử dụng những từ ngữ vi phạm văn hóa, truyền thống , thuần phong mỹ tục của Việt Nam.
- Không được sử dụng tên của các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, các đơn vị vũ trang nhân dân, tên của tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp để làm toàn bộ hoặc một phần tên riêng của công ty. Tuy nhiên nếu có sự chấp thuận của cơ quan, đơn vị hoặc tổ chức đó thì vẫn có thể sử dụng.

4  Thay đổi đối tượng kinh doanh 

Các điều 34 và điều tiếp theo của sắc lệnh ngày 30-9- 1953 do luật số 71 - 585 ngày 16-7-1971 sửa đổi).
Cho đến khi có luật ngày 12-5-1965, người thuê nhà xưởng không được thay đổi tính chất thương mại hay công nghiệp của bất động sản nếu không có sự đồng ý rõ ràng của người cho thuế. Đó là một điều hợp lẽ phải.Nếu người 'thuê đơn phương thay đồi thì hợp đồng thuê có thể bị hủy bỏ và đó là một chế tài đặc biệt nặng.
Từ nay cần phân biệt:
Ví dụ, một người bán bơ, trứng và pho mát mở thêm trong cửa hiệu của mình một quầy bán rau qủa.Việc thêm như vậy là quyền của người thuê.
Bên thuê chỉ cần báo cho bên cho thuê biết ý định của mình muốn kinh doanh: thêm một mặt hàng hay thêm một hoạt đung phụ gần với lĩnh vực kinh doanh sẵn có.
Việc tống đạt do nhân viên chấp hành của tòa án làm, và người chủ nhà, trong hạn 2 tháng, phải cho biết là họ có phủ định tính cách liên quan và bổ sung không.
Nếu người chủ không có ý kiến gì thì người thuê có thể hoăt động kinh doanh mối; nếu người chủ phản đối, thì bên nào chủ động nhất sẽ đề nghị Tòa án đệ nhị cấp xết xử căn cứ vào sự phát triển của các tập quán thương mại.
Sau 3 năm, khi xét lại lần thứ nhất giá thuê để định lại giá , người ta có thể căn cứ vào các hoạt động bổ sung, nếu các hoặt động đó qúa đã làm thay đổi giá trị thương mại của nơi thuê (điều 34, đoạn 3 của sắc lệnh).
Bên thuê có thể đề nghị với người chủ cho phép thực hiện tại nơi thuê một hay nhiều hoạt động kinh doanh khác với ngành nghề đã ghi trong hợp đồng thuê, căn cứ vào bối cảnh kinh tế và các nhu cầu hợp lý sẽ phân phối, nếu các hoạt động này thích hợp với công dụng, tính chất và vị trí của nhà xưởng hay của tổng thể các nhà xưởng.
Bên thuê phải báo cho ngưồi chủ bằng giấy tống đạt của nhân viên chấp hành của tòạ án, trong đó chỉ rõ các hoạt động dự định tiến hành. ? 
Trong một tháng, kể từ ngày có tống đạt, bên cho thuệ phải thông báo, cũng bằng giấy tống đạt, cho người thuê là những người đó không thể thuê được nữa nêu thực hiện các hoạt động tương tự với hoạt động do người thuê đề nghị các  người thuê nhận được tống đạt cần cho biết ý kiến trong  một tháng kể từ ngày tống đạt, nếu không thì mất quyền kiện trước tòa án về việc này.
Nếu người chủ trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày người thuê đề nghị không trả lời là mình từ chối hay chấp nhận, hay không đề ra các điều kiện để chấp nhận thì người cho  thuê coi như đồng ý với yêu cầu của người thuê
Việc thay đổi hoạt động có thể buộc bên thuê phải trả  cho bên cho thuê một khoản bồi thường ngang với thiệt hại mà bên cho thuê phải chịu, và người này sẽ phải chứng minh là có sự thiệt hại. 
Tòa án đề nghị cấp có thể cho phép việc thay đổi toàn bộ hay một phần, dù ngưòi cho thuê từ chối, nếu việc từ chối này không có lý do quan trọng và chính đáng. 
 

Mọi vướng mắc về các vấn đề pháp lý liên quan đến bài viết , Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua tổng đài.

Công Ty Luật Minh Khuê xin cảm ơn!!