Thời hạn vay mua, thuê mua nhà ở xã hội lên đến 25 năm

1. Thời hạn vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội tối đa 25 năm

Trong Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, có các điều chỉnh và bổ sung quy định liên quan đến vốn, lãi suất, và thời hạn vay trong việc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; cũng như xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Chi tiết về mức vốn vay, theo Nghị định này, trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội, mức vốn cho vay tối đa là 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Đối với việc xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mức vốn cho vay tối đa là 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, không vượt quá 500 triệu đồng và không quá 70% giá trị tài sản đảm bảo. Về lãi suất vay, lãi suất tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị. Lãi suất tại các tổ chức tín dụng được chỉ định bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, không vượt quá 50% so với lãi suất bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ.

Vốn vay được giải ngân dựa trên thỏa thuận được quy định trong hợp đồng vay vốn mà hộ gia đình, cá nhân ký kết với tổ chức tín dụng. Thời hạn vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được đàm phán giữa ngân hàng và khách hàng để phản ánh khả năng trả nợ, nhưng tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên, thay đổi so với quy định trước đó của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nơi thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Những điều chỉnh này nhằm mục đích hỗ trợ người dân có điều kiện hơn trong việc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, và cũng khuyến khích hoạt động xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Điều này cũng nhằm đảm bảo tính khả thi và ổn định trong quá trình trả nợ, đồng thời giảm áp lực tài chính lên người vay trong thời gian dài.

2. Nguyên tắc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định về quá trình lập, thẩm định, và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, và quy hoạch xây dựng cơ sở giáo dục tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, và loại III. Theo Nghị định này, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trong khu vực, dựa trên chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, để đảm bảo cung cấp đủ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

UBND cấp tỉnh có nhiệm vụ chỉ đạo cơ quan chức năng xác định vị trí, địa điểm, quy mô, và diện tích đất cụ thể của mỗi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, họ phải đảm bảo đồng bộ hóa với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội. Đối với các đô thị loại IV và loại V, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội khi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc khu đô thị được phê duyệt. Chủ đầu tư của các dự án này cần dành một phần diện tích đất trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Quy định cũng đề cập đến việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội, nhấn mạnh việc tuân thủ quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, và quy hoạch xây dựng nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp cần, giấy phép xây dựng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng là điều kiện bắt buộc.

Bên cạnh đó, Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng điều chỉnh và bổ sung quy định về quỹ đất cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Đối với các dự án có quy mô từ 2 ha trở lên ở các đô thị loại đặc biệt và loại I, hoặc từ 5 ha trở lên ở các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở để phát triển nhà ở xã hội, miễn là họ đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Với những dự án có quy mô nhỏ hơn, chủ đầu tư không cần dành 20% quỹ đất mà thay vào đó, phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, quy định này cũng đã bị bãi bỏ bởi khoản 5 Điều 6 Nghị định 35/2023/NĐ-CP.

3. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định về bán, cho thuê, thuê mua theo điều kiện và đối tượng quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014. Theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở 2014, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hỗ trợ nhà ở xã hội một lần. Quá trình bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư từ ngân sách nhà nước phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Người thuê nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà trong thời gian thuê theo hợp đồng ký với bên cho thuê. Điều này nhằm giữ vững mục tiêu cung cấp nhà ở xã hội cho những người có nhu cầu thực sự, và hạn chế việc sử dụng nhà này với mục đích khác ngoài việc ở định cư.

Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được thế chấp (trừ trường hợp thế chấp để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà trong thời gian tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền theo hợp đồng đã ký. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, nếu người mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội, họ chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm, không nộp thuế thu nhập cá nhân. Dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê có thể được bán sau ít nhất 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê, và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm. 

Việc bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư hoặc đối tượng khác được mua, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở và các quy định sau: Trong trường hợp bán lại cho chủ đầu tư, người bán phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư, giá bán không vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm, không nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp bán lại cho đối tượng khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội, người bán phải thực hiện thủ tục chuyển hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội, không nộp thuế thu nhập cá nhân. Người mua lại phải có giấy tờ xác nhận đối tượng và điều kiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để nộp hồ sơ đề nghị mua nhà theo quy định tại Điều 20 Nghị định này. Những quy định này nhằm đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng nhà ở xã hội được thực hiện một cách minh bạch, công bằng, và theo quy định của pháp luật, đồng thời giữ vững mục tiêu cung cấp nhà ở xã hội cho những đối tượng có nhu cầu thực sự.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết: Ai được mua nhà ở xã hội? Điều kiện mua nhà ở xã hội là gì?.

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!