Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư số 124/2011/TT-BTC

2. Luật sư tư vấn

Hi Luật sư, Mình đang tìm hiểu để mua đất tại Phường hiệp bình chánh Thủ đức, Mảnh đất mình cần mua diện tích 210m2, đất trồng cây lâu năm khác. Về mặt pháp lý thì mảnh đất đang thuộc sổ chung của chủ đất, chưa tách sổ. Theo mình hiểu thì vướng quy hoạch treo, nhưng quy hoach mới nhất thì đã là khu dân cư. Mình muốn nhờ luật sư tư vấn: 1. Nếu mua thì giấy tờ cần xác minh điều gì để đảm bảo hợp đồng mua bán là minh bạch và được pháp luật công nhận. 2. Nếu có rủi ro về pháp luật thì rủi ro đó là rủi ro gì? 3. Nếu mình muốn tách sổ lên thổ cư thì mình cần phải theo những trình tự gì?

Căn cứ quy định tại khoản 1, điều 168, Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

[​........]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

 Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền...."

Căn cứ quy định tại khoản 2, điều 49, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

" 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật." 

1. Thủ tục chuyển nhượng đất

>> Xem thêm:  Trình tự sang tên khi mua bán xe máy ở tiệm cầm đồ ?

Thủ tục chuyển nhượng đất : 

- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thỏa thuận về diện tích, mức giá chuyển nhượng, một trong hai bên thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, thời gian, địa điểm... Các vấn đề này được hai bên được thỏa thuận thông qua nội dung của hợp đồng chuyển nhượng đất và văn bản trên phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, điều 167 nêu trên. 

Trong trường hợp của bạn, mảnh đất 210m2 này nằm trong quy hoạch sử dụng đất của quận Thủ Đức. Nếu như phần đất này chưa có quy hoạch sử dụng đất hằng năm thì các bên vẫn mua bán đất bình thường hoặc có quy hoạch sử dụng thì khi chuyển nhượng phải đảm bảo các quy định nêu trên. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận theo quy định tại điều 168, Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp mảnh đất trên đã có giấy chứng nhận sử dụng đất thì hai bên cần lập hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng, chứng thực thì việc mua bán được coi là hợp pháp. 

2. Rủi ro phát sinh

Có thể trong quá trình thỏa thuận mua bán các bên cần nêu rõ vấn đề tách thửa để được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, tránh trường hợp người bán chỉ bán một phần diện tích thửa đất, nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Nếu không cẩn thận sẽ bị lừa với lý do đặt tiền chờ tách thửa, tách thửa sau mua bán, làm giấy mua bán viết tay…

Thông tin về thửa đất cần rõ ràng và đầy đủ: đất có tranh chấp với các hộ gia đình xung quanh hay không ? có phải đất lấn chiếm hay không ?..

Trong quá trình mua bán đất khi ký vào hợp đồng mua bán cần phải có đầy đủ chữ ký của những người có quyền liên quan đên thửa đất và đặc biệt hợp đồng mua bán phải được công chứng mới có giá trị hiệu lực pháp lý. 

Chào luật sự! Tôi đang muốn bán mảnh đất.Tôi có một số thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp. 1.Thủ tục mua bán đất được thực hiện thế nào ạ? 2.Khi bên mua giao tiền đặt cọc tôi không giao sổ đỏ mà chỉ giao bản foto sổ đỏ đúng không luật sư? 3.Có phải khi nào bên mua làm xong giấy tờ và hợp đồng cũng như đóng thuế... họ giao hết tiền cho tôi lúc đó vợ chồng tôi mới ký vào hợp đồng, giấy tờ mua bán và lăn vân tay không ạ? Cảm ơn luật sư rất nhiều!

1. Thủ tục mua bán đất:

Bạn có thể tham khảo bài viết ở trên. 

>> Xem thêm:  Hợp lý hóa giấy tờ hóa đơn mua bán nhà đất ?

2. Vấn đề giao tiền đặt cọc.

Việc giao tiền đặt cọc bên bạn giao cho bên mua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất photo là do hai bên thỏa thuận. Pháp luật cũng không quy định không được giao bản photo, việc giao bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là việc cung cấp thông tin về mảnh đất cho bên mua. Bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị nếu thực hiện các thủ tục sang tên, chuyển nhượng hoặc đăng ký biến động đất đai. 

3. Thủ tục mua bán đất

Việc hai bên ký kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng do hai bên thỏa thuận. Hai bên thỏa thuận các nội dung về việc mua bán đất trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Sau khi kí kết xong các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình ghi trong hợp đồng đã thỏa thuận. Do đó, việc giao nhận tiền, giao nhận đất, thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế, nghĩa vụ tài chính do các bên thỏa thuận với nhau. 

Thưa Luật Sư! Gia đình tôi năm 1983 có mua của lại tòan bộ ngôi nhà của người khác, lúc bấy giờ chưa có sổ đỏ nhà đất, và hai bên thỏa thuận mua bán đất bằng hình thức văn bản có trưởng thôn đứng ra ký làm chứng nhưng vì ít học mẹ tôi không biết phải đem lên xã đóng dấu xác nhận. Tôi đã nhiều lần nộp phí khi có đợt làm sổ đỏ đại trà, nhưng chờ hoài không thấy nhận sổ đỏ, vì gia đình nghèo tôi phải đi làm ăn luôn không có thời gian tới hỏi, đến thời gian gần đây tôi liên tục lên xã hỏi sổ đỏ nhưng chỉ được báo là chưa nhận số liệu từ huyện về nên chưa làm sổ đỏ. và họ bảo muốn lấy sổ đỏ thì phải đóng phí trước bạ rất cao. Nay tôi nhờ luật sư tư vấn giúp tôi xem về vấn đề làm sổ đỏ này, và có phải đóng phí trước bạ đó không?

Căn cứ quy định tại điều 100, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

>> Xem thêm:  Quy định của pháp luật về chủ thể hợp đồng phải đáp ứng điều kiện pháp lý nào ?

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. [...]"

Như vậy, theo thông tin bạn đưa ra thì mẹ bạn mua căn nhà từ năm 1983, có giấy tờ viết tay và có trưởng thôn ký làm chứng nên theo quy định trên tì gia đình bạn đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ gồm:

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

1. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (01) bộ hồ sơ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
b) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
c) Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
đ) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
e) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
f) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
g) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
h) Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).

Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất. UBND xã/phường nơi có đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

>> Xem thêm:  Đất chưa có sổ đỏ có thể bán được không ?

Trường hợp của bạn không thuộc trường hợp không phải đóng lệ phí trước bạ theo quy định tại thông tư số 124/2011/TT-BTC nên vẫn phải đóng lệ phí trước bạ. 

 Các loại phí bạn có thể phải đóng khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

- . Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

- Các khoản Phí, Lệ phí khác về đất đai:

>> Xem thêm:  Không có sổ đỏ có bán được nhà không ?

Theo quy định trong danh mục các loại Phí và Lệ phí đất đai tại Pháp lệnh Phí, lệ phí năm 2001 thì các loại phí và lệ phí đất đai gồm:

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính;

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất;

- Lệ phí địa chính.

Gia đình e đang định mua 1 lô đất ở dự án, e mua thông qua 1 sàn giao dịch bất động sản như vậy e có cần mời văn phòng công chứng qua nữa không? ở sàn thì họ bảo không cần văn phòng công chứng e cũng chưa hiểu thế nào?

Căn cứ quy định tại khoản 3, điều 167 Luật đất đai quy định:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã"

>> Xem thêm:  Có thể ký hợp đồng mua nhà khi đang làm thủ tục thừa kế ?

Sàn giao dịch bất động sản là Tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nên khi mua đất bạn không phải qua văn phòng công chứng nữa. 

Tôi muốn mua một lô đất tái định. Nhưng lô đất nầy mới xác định tiền thuế chứ chưa có nộp thuế, chưa ra sổ đỏ. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi, tôi và bên bán ra phòng công chứng ký ủy quyền cho tôi đi nộp thuế và thực hiện tất cả các quyền và nghĩa vụ còn lại đối với lô đất trên có được không ? Ủy quyền này có thời hạn không? Và khi tôi thực hiện việc bán đất nầy cho người khác thì có bị vướng gì nữa hay không? (Vì tên trên sổ đỏ là tên của người bán đất cho tôi). Xin cảm ơn luật sư.

Căn cứ quy định tại điều 168, Luật đất đai thì khi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho... theo quy định. Do đó, trường hợp này nếu chưa có sổ đỏ thì việc mua bán đất giữa hai bên dù có diễn ra cũng không được pháp luật công nhận. 

Về vấn đề ủy quyền: Nếu bạn mua đất bằng cách thông qua hợp đồng ủy quyền thì khi có hợp đồng ủy quyền bạn có toàn quyền sử dụng. Tuy nhiên, khi nhà nước thực hiện việc cấp GCNQSDĐ cho lô đất đó thì người được ủy quyền không được quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận đó, do vậy bạn chỉ có thể thay họ làm thủ tục và nhận trả hồ sơ cấp GCN. Do đó, người sử dụng hợp pháp phần đất tái định cư vẫn là người bán đất. 

Nếu bạn vẫn mua đất khi chưa có GCN thì bạn nên soạn một hợp đồng viết tay riêng giữa bạn và họ. Trong đó, thể hiện rõ việc thỏa thuận của hai bên là chuyển nhượng toàn bộ lô đất theo quyết định nào, với số tiền bao nhiêu, ghi rõ là sau khi có GCN quyền sử dụng đất thì họ phải có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng sang tên đúng theo quy định của pháp luật. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Những điều cần biết mua lại công ty trách nhiệm hữu hạn.