1. Thủ tục mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ?

Thưa luật sư: Gia đình tôi đang muốn mua 1 mảnh đất giãn dân được cấp của bà A. Mảnh đất 60m2, dài 12m, rộng 5m. Mảnh đất đó chưa có sổ đỏ, bà A được cấp do có hoàn cảnh khó khăn và mảnh đất đó nằm trong khu vực giãn dân. Bà A muốn bán cho gia đình tôi một nửa (tức 30m2 dài 6m rộng 5m).
Hai gia đình dự định xây 2 nhà xoay mặt hậu vào nhau ( mảnh đất đó 2 mặt tiền). Vậy xin hỏi Luật sư thủ tục mua bán thế nào ? Với diện tích trên 30m2 thì gia đình tôi sau này có tách làm sổ đỏ được không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày đây là đất giãn dân và chưa được cấp sổ đỏ, để thực hiện việc mua phần đất này bạn cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ điều 188, Luật Đất đai 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Có thể thấy rằng, quy định của pháp luật khi chuyển nhượng đất là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của khoản 3 Điều 167 Bộ đất đai năm 2013: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này". Căn cứ vào quy định trên thì bà A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng cho bạn. Bạn không nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng này, nó sẽ không đảm bảo quyền lợi của bạn, rất khó để bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai về điều kiện tách thửa để làm sổ đỏ:

Đối với vấn đề về tách thửa bạn phải xem xét quy định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất quy định diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu, mảnh đấy của bà A có đủ điều kiện để được tách thửa chuyển nhượng cho bạn hay không. Nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa do ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì bà A mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng cho bạn được. Bạn lưu ý là thủ tục tách thửa phải được thực hiện trước thủ tục chuyển nhượng.

Theo đó trong giao dịch này bạn phải để ý đến hai vấn đề:

- Bạn phải yêu cầu bà A làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau khi có giấy chứng nhận rồi mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bạn.

- Nếu bạn chỉ nhận chuyển nhượng 1 phần đất thì bạn phải yêu cầu bà A thực hiện thủ tục tách thửa trước.

2. Có nên mua mảnh đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau?

Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Khuê. Tôi có ý định mua mảnh đất ở Khu vực 1 (thôn ĐY - HT - AD - HP). Sổ đỏ được cấp từ năm 1996 với tổng diện tích là 1240 m2 bao gồm nhiều mục. Mục 1 là: đất thổ cư, sử dụng lâu dài với tổng diện tích là 210 m2. Mục 2 là đất trồng trọt (năm 1995-2015). Mục 3…thì bỏ trống.
Tôi muốn mua 90 m2 với giá 3.5 triệu /m2 (chiều rộng 5m, chiều dài 18m) ở mục 1 và ông A đã đồng ý bán nhưng 90 m2 tôi muốn mua thì có chiều rộng 4m đang là công trình phụ và 1m ăn vào nhà ở của ông A. Ông A hứa sau này sẽ đập ra để xây nhà mới trên tổng diện tích còn lại của mục 1 sau khi bán được cho tôi 90 m2 đó vì tôi cũng chưa cần xây ngay nhưng tôi không biết là bao giờ ông A phá ra để trả lại mặt bằng cho tôi.
Hai bên có thỏa thuận là chia đôi chi phí tách sổ đỏ và tiền thuế đất. Tôi có nên mua mảnh đất đó không? Nếu mua thì tôi sẽ phải đóng những loại phí gì và khoảng bao nhiêu ? Liệu có tranh chấp gì xảy ra nếu 2 năm sau tôi muốn xây nhà không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, ông A đã được cấp GCNQSD đất đối với mảnh đất này, vì vậy ông A hoàn toàn có quyền sử dụng đối với mảnh đất này. Căn cứ vào Điều 5 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này"

Thì sau đó nếu ông chuyển quyền sử dụng đất cho bạn thì bạn sẽ có quyền sử dụng với mảnh đất này. Nhưng vấn đề bạn đang băn khoăn là không biết khi nào ông A sẽ đập nhà để giải phóng mặt bằng cho bạn. Thì theo quy định của Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc dạng hợp đồng phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Vì thế mọi thỏa thuận của bạn với ông A nếu chỉ là thỏa thuận miệng thì pháp luật sẽ không công nhận. Bây giờ như đã trình bày sau khi ông A chuyển quyền sử dụng đất cho bạn theo đúng thủ tục thì bạn sẽ có quyền sử dụng với mảnh đất này. Lúc đó bạn có thể yêu cầu ông A di rời tài sản và trả lại đất cho bạn vì ông A không còn quyền gì đối với mảnh đất này.

Khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải đóng những khoản sau:

1/ Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất (Bên bán nộp trừ trường hợp 2 bên có thỏa thuận khác)

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản. (Theo điểm c tiểu mục 1.2 mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT)

Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

Cách tính:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

(Khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

2/ Lệ phí trước bạ: Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

Đồng thời, Theo Thông tư 301/2016/TT-BTC, cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) X Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

3/ Lệ phí địa chính: là Khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

(Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC)

4/ Phí công chứng hợp đồng:

Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

"a) Chứng thực hợp đồng, giao dịch: 30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch." (Thông tư 158/2015/TTLT-BTC-BTP)

3. Đã mua đất nhưng bên bán ngăn cản phải làm sao ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: tôi mua thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách đây 3 năm. Nhưng bên bán ngăn cản, đe dọa chiếm dụng không cho tôi sử dụng thửa đất mà tôi mua. Vậy tôi phải gửi đơn đến cơ quan nào để giải quyết?
Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: V.L

Đã mua đất nhưng bên bán ngăn cản phải làm sao ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi:1900.6162

Trả lời:

Với thông tin bạn cung cấp chúng tôi không biết bạn và người bán đất có làm đầy đủ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không?

Cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện như sau:

Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“...3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã...”.

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng viết tay, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực thì rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Nếu bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán. Khi đó, bên bán có quyền không cho bạn sử dụng đất vì bạn chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó.

Bước 2: nộp hồ sơ sang tên và nộp thuế để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu bạn đã thực hiện toàn bộ thủ tục như trên thì bạn là người có quyền sử dụng mảnh đất đó. Khi đó, việc người bán đe dọa không cho bạn sử dụng là hành vi trái pháp luật bạn có quyền khởi kiện hành vi này theo quy định tại khoản 7 điều 166, luật đất đai.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

- Hòa giải

Trước hết hai bên phải tiến hành tự hòa giải, nếu không được thì gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thi thông qua hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai mà các bên không hòa giải được thỉ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

- Sau đó, khi không hòa giải được thì gia đình anh phải gửi đơn khởi kiện lên một trong các cơ quan sau đây kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp thì khi các bên không thể hòa giải được thì được giải quyết như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Theo đó, bạn có thể căn cứ vào các điều trên để giải quyết trường hợp của mình cho phù hợp với quy định của pháp luật.

4. Nhờ người thân mua đất làm thế nào để đòi lại ?

Thưa Luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn cho tôi một việc như sau: Năm 1984 tôi có làm đơn xin chính quyền thôn, xã cấp cho mảnh đất nhưng vì là mẹ góa con côi nên không được chấp nhận. Tôi đã nhờ anh trai đang công tác ở trên huyện đứng tên trong đơn giúp. Đến năm 1986, tôi có làm nhà cấp 4 và cũng được anh trai cùng làm (anh bỏ tiền mua gạch tôi mua cát...có thể nói là góp tiền làm chung ).
Đến năm 2012, mảnh đất đó được cấp sổ đỏ đứng tên tôi. Đến năm 2017, chị dâu tôi có về đòi đất nhưng tôi không trả. Đến năm 2019 thì anh trai tôi có đòi đất nhưng tôi cũng không trả và đến hôm nay có xảy ra tranh chấp thì anh trai tôi có đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tôi mới té ngửa ra là anh trai tôi "dựa vào mối quan hệ" đã sang tên sổ đỏ đứng tên anh ấy và mọi chữ ký của tôi đều là giả mạo. Còn một điều tôi thắc mắc: Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất đứng tên anh tôi, Hồ sơ thửa đất đứng tên anh trai tôi và hợp đồng chuyển nhượng đều ký ngày 5.1.2014; còn Đơn xin đăng ký biến động đất đai đứng tên tôi ký ngày 4.1.2015, tờ trình thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động đất đai đứng tên tôi được ký ngày 5.11.2015. Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên anh tôi được ký năm 2017. Và cũng xin lưu ý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi luôn để dưới UBND xã, tôi vẫn đóng thuế nhà đất đầy đủ đến tận bây giờ và phiếu thu đứng tên tôi.
Vậy xin hỏi luật sư, vấn đề giấy tờ như vậy có đúng trình tự không? Tôi có thể khởi kiện anh tôi về tội mạo danh chữ ký (khi chuyển nhượng tôi không có mặt ở cơ quan pháp luật cũng như không ký giấy chuyển nhượng) và tôi đòi lại đất của mình bằng cách nào, vì bây giờ anh tôi đuổi mẹ con tôi ra khỏi nhà và đòi phá nhà tôi để xây dựng nhà mới. Người dân trong thôn có thể làm chứng cho tôi đã và đang ở đất đấy chưa rời đi khỏi đất ?
Rất mong luật sư giúp đỡ.

Nhờ người thân mua đất làm thế nào để đòi lại ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Vấn đề giấy tờ như vậy có đúng trình tự không?

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 thì trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Thủ tục đăng ký biến động đất đai trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm có:

+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng,quyền sử dụng đất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Như vậy, sau khi hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện các thủ tục trên để được công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Và sau khi đã thực hiện hết các thủ tục này thì người chuyển nhượng mới đủ điều kiện đăng ký biến động đất đai. Việc đăng ký biến động đất đai chỉ diễn ra sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đơn đăng ký phải kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, anh trai bạn làm đơn đăng ký biến đông đất đai đứng tên bạn ký ngày 4.1.2015 còn hợp đồng chuyển nhượng lại ký ngày 5.1.2014 là không đúng trình tự theo quy định của pháp luật.

- Thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

Như vậy, việc anh bạn cung cấp đơn xin đăng ký biến động đất đai đứng tên bạn ký ngày 4.1.2015, tờ trình thẩm tra hồ sơ đăng ký biến động đất đai đứng tên bạn được ký ngày 5.11.2015 là không đúng với quy định của pháp luật.

2. Có thể khởi kiện anh tôi về tội mạo danh chữ ký (khi chuyển nhượng tôi không có mặt ở cơ quan pháp luật cũng như không ký giấy chuyển nhượng) và tôi đòi lại đất của mình bằng cách nào?

Điều 174, Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017quy định Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

Anh bạn đã có thủ đoạn gian dối (giả mạo chữ ký và giấy tờ) nhằm chiếm đoạt quyền sử dụng đất của bạn. Anh bạn đã thực hiện các giấy tờ và thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và còn đuổi mẹ con bạn ra khỏi nhà bạn đang ở. Do đó, mục đích chiếm đoạt đã rõ ràng. Như vậy, việc anh trai bạn giả mạo chữ ký của bạn và làm giả giấy tờ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể tố cáo ra cơ quan công an hoặc làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tới Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật Đất đai. Do bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện đúng quy định của pháp luật về thuế nên bạn nên nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tới Ủy ban nhân dân cấp xã.

5. Tư vấn về việc xin mua đất đối với hộ gia đình có công với cách mạng?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình em, mẹ là thương binh nặng loại 1/4, ba em là hạng 3/4. Gia đình thuộc diện có công cách mạng. Hiện tại năm 2019 ở trong gia đình còn 8 khẩu, năm 2017 có gửi đơn xin mua đất cho con tại sở lao động thương binh thành phố Đà Nẵng.

Lúc đó mẹ em còn sống, sau 6 tháng gửi đơn bà mất. Hồ sơ được kiểm tra và xét nhà, đợi duyệt sau đó, tính đến nay đã 3 năm. Vậy cho em hỏi mẹ em mất thì còn xin đất cho con được nữa không ? Và giờ đợi có chính sách mua đất bên thành phố là bao lâu ?

Em xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.V.L

Tư vấn về việc xin mua đất đối với hộ gia đình có công với cách mạng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trước hết, cần phải xét xem gia đình bạn có đủ điều kiện để được Nhà nước giao đất không. Vì vậy, căn cứ vào Điều 4, Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội : Ưu đãi người có công với cách mạng, được sửa đổi bổ sung tại Pháp lệnh số 04/2012/UBTVQH13 của ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI : PHÁP LỆNH SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA PHÁP LỆNH ƯU ĐÃI NGƯỜI CÓ CÔNG VỚI CÁCH MẠNG, Người có công với cách mạng và thân nhân của họ được hưởng các chế độ ưu đãi như sau

“Điều 4. Người có công với cách mạng và thân nhân của họ được Nhà nước, cộng đồng quan tâm chăm sóc, giúp đỡ và tùy từng đối tượng được hưởng các chế độ ưu đãi sau đây:

Người có công với cách mạng và thân nhân được Nhà nước, xã hội quan tâm chăm sóc, giúp đỡ và tuỳ từng đối tượng được hưởng các chế độ ưuđãi sau đây:

1. Trợ cấp hàng tháng, phụ cấp hàng tháng, trợ cấp một lần;

2. Bảo hiểm y tế;

3. Điều dưỡng phục hồi sức khỏe;

4. Nhà nước có chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ có khó khăn về nhà ở và huy động sự tham gia của xã hội, gia đình người có công với cách mạng;

5. Được ưu tiên trong tuyển sinh, tạo việc làm; được hỗ trợ để theo học tại cơ sở giáo dục thuộc hệ thống giáo dục quốc dân đến trình độ đại học;

6. Chính phủ quy định cụ thể thời điểm hưởng, mức hưởng và các chế độ ưu đãi tại Điều này.”

Khoản 4, điều 4 của Pháp lệnh này được quy định chi tiết tại Điều 55, Nghị định số 31/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng. Cụ thể, chế độ ưu dãi về nhà ở được quy định như sau:

"Điều 55. Chế độ ưu đãi về nhà ở

1. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở tùy theo hoàn cảnh, công lao đóng góp của từng người và khả năng của Nhà nước, địa phương.

Việc hỗ trợ cải thiện nhà ở căn cứ vào chế độ ưu đãi cao nhất mà người đó được hưởng và chỉ giải quyết một lần.

2. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ nếu mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ nếu được Nhà nước giao đất làm nhà ở thì tùy theo công lao đóng góp sẽ được giảm một phần tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, điều kiện để gia đình bạn được Nhà nước giao đất phụ thuộc vào công lao đóng góp của bố mẹ bạn và khả năng của thành phố Đà Nẵng. Bạn cần lên gặp sở lao động thương binh thành phố Đà Nẵng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm rõ về vấn đề này.

Vì điều 4 Pháp lệnh số 26/2005/PL-UBTVQH11 quy định về chế độ ưu đãi đối với người có công với cách mạng và thân nhân của họ, nên khi mẹ bạn mất, bạn vẫn có thể xin giao đất được.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê