1. Có được ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ không?
Sổ đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là cụm từ mà người dân thường sử dùng dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận và pháp luật đất đai không có giải thích về khái niệm sổ đỏ. Tuy nhiên, ta có thể hiểu theo nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó sổ đỏ sẽ được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của của các cá nhân, tổ chức khi trao đổi hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sang tên sổ đỏ là một trong các giao dịch rất phổ biến với hệ thống hành lang pháp lý đồng bộ.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Theo đó, các cá nhân hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch dân sự trừ những trường hợp như: đăng ký/ đăng ký lại kết hôn; đăng ký nhận cha mẹ con, thực hiện ly hôn, công chứng chứng thực di chúc, .... Bên cạnh đó, pháp luật Việt Nam hiện hành cũng không đưa ra quy định hạn chế về việc các cá nhân ủy quyền khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
Như vậy, các cá nhân hoàn toàn có thể làm ủy quyền cho nhau khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ. Thông thường, hoạt động ủy quyền sang tên sổ đỏ sẽ có 02 dạng như sau:
- Ủy quyền thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế... để xác lập quyền sở hữu tài sản của người ủy quyền.
- Ủy quyền làm các thủ tục hành chính để sang tên Sổ đỏ như nộp hồ sơ, nộp các loại thuế, nhận kết quả từ Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai...
Dù là cho ủy quyền dưới hình thức nào thì một khi các cá nhân đã tiến hành lập ủy quyền sang tên sổ đỏ, người được ủy quyền sẽ được thay mặt người được ủy quyền thực hiện các công việc không trái quy định pháp luật được xác lập trong phạm vi ủy quyền.
>> Xem thêm: Cách lập giấy ủy quyền cho người khác đi nhận sổ đỏ thay?
2. Có bắt buộc phải lập hợp đồng khi ủy quyền sang tên sổ đỏ không?
Thông thường, khi tiến hành ủy quyền thì các bên sẽ lập hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền, tuy nhiên, pháp luật dân sự hiện hành chỉ công nhận và đề cập đến hợp đồng ủy quyền tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, hợp đồng ủy quyền được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Còn giấy ủy quyền sẽ được xác định là hành vi pháp lý đơn phương của một bên và chưa được bất cứ văn bản pháp luật nào quy định cụ thể.
Thế nhưng trên thực tế thì có bắt buộc phải lập thành văn bản khi tiến hành ủy quyền sang tên sổ đỏ hay không thì vẫn là câu hỏi của nhiều người. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì không bắt buộc các bên phải lập thành hợp đồng và công chứng, chứng thực khi thực hiện thủ tục ủy quyền sang tên sổ đỏ. Song để đảm bảo quyền lợi khi xảy ra tranh chấp và đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ thì các cá nhân nên tiến hành lập hợp đồng ủy quyền sang tên sổ đỏ và có công chứng, chứng thực.
3. Thủ tục sang tên sổ đỏ từ hợp đồng ủy quyền
Bước 1: Lập hợp đồng ủy quyền sang tên sổ đỏ
Đối với trường hợp sang tên sổ đỏ từ hợp đồng ủy quyền thì người sử dụng đất cần phải tiến hành lập hợp đồng ủy quyền cho cá nhân khác trước khi làm thủ tục sang tên. Đầu tiên, công dân có thể thực hiện hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền có liên quan đến bất động sản tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã/ phường/ thị trấn của bất cứ địa phương nào mà không bắt buộc phải đến Văn phòng công chứng đặt trụ sở tại nơi có bất động sản.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 thì bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền còn có thể đến hai Văn phòng/ Phòng công chứng khác nhau để thực hiện thủ tục công chứng văn bản ủy quyền:
- Bên được ủy quyền đến Văn phòng/ Phòng công chứng ở nơi mình cư trú để công chứng văn bản ủy quyền.
- Bên nhận ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng nơi mình cư trú để công chứng tiếp vào văn bản ủy quyền gốc đã được công chứng trước đó và hoàn tất các thủ tục còn lại.
Để công chứng hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản thì các bên cần chuẩn bị một số văn bản giấy tờ như sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu có sẵn của Văn phòng/ Phòng công chứng).
- Dự thảo hợp đồng ủy quyền/ giấy ủy quyền (nếu các bên chuẩn bị trước).
- Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn...
- Giấy tờ về tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất...
Thông thường, thời hạn công chứng hợp đồng ủy quyền có liên quan đến bất đông sản sẽ là 02 ngày làm việc. Nếu hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn sẽ được kéo dài thêm nhưng không được quá 10 ngày làm việc. Theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì phí công chứng hợp đồng ủy quyền là 50 nghìn đồng/ trường hợp; phí công chứng giấy ủy quyền là 20 nghìn đồng/ trường hợp.
Bước 2: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
Sau khi thực hiện xong hợp đồng ủy quyền thì người được ủy quyền sẽ tiến hành các hoạt động trong phạm vi ủy quyền. Tuy nhiên, trước tiên cần xác định về điều kiện để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người ủy quyền. Theo đó, tại thời điểm tiến hành làm sổ đỏ thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ 04 điều kiện nêu tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất đang không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Và đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu thừa đất của người sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện nêu trên thì được phép chuyển nhượng. Lúc này, người được ủy quyền sẽ tiến hành chuẩn bị một số giấy tờ sau đây:
- Hợp đồng ủy quyền đã được tiến hành theo như bước 1 (01 bản chính).
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất 04 bản).
- Hợp đồng mua bán đã được công chứng, chứng thực (01 bản chính).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- Căn cước công dân còn thời hạn sử dụng của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
- Một số giấy tờ khác khi thuộc trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là: giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân
Sau khi chuẩn bị xong bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ nêu trên thì sẽ tiến hành nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên và lấy giấy hẹn. Tiếp đó là phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành giải quyết hồ sơ và cấp giấy chứng nhận, trả kết quả cho người dân.
Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: Quy định tách sổ đỏ đất hộ gia đình, sở hữu chung cần lưu ý gì? của Luật Minh Khuê.
4. Mua nhà theo hợp đồng ủy quyền có sang tên số đỏ được không?
Thưa luật sư, Nhà tôi mua nhà cách đây 5 năm (năm 2008) theo Hợp đồng Ủy quyền đứng tên bố tôi, bây giờ nếu muốn sang tên sổ đỏ cho tôi thì thủ tục như thế nào và chi phí hết bao nhiêu?Mong anh chị tư vấn và báo giá cho gia đình. Chân thành cảm ơn.Người gửi: Ngô Thị Hảo
>> Luật sư tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành, trong trường hợp này bố bạn muốn chuyển quyền sở hữu sang cho bạn (tức sang tên sổ đỏ) thì bố bạn có thể làm Hợp đồng tặng cho nhà ở.
Theo quy định tại Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, Hợp đồng tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, bạn phải có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định của Luật nhà ở năm 2014. Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển từ bố bạn sang cho bạn kể từ thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại Luật công chứng năm 2014; Thông tư 257/2016/TT-BTC Hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng; Thông tư 301/2016/TT-BTc Về lệ phí trước bạ; Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007; Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/06/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn phải tiến hành các thủ tục và nộp các khoản chi phí theo quy định của pháp luật như sau:
1. Công chứng Hợp đồng tặng cho nhà ở
Ø Trình tự thực hiện:
- Bạn nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bạn tỉnh (nơi có bất động sản);
- Công chứng viên sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng của bạn có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của bạn hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị bạn làm rõ hoặc có thể theo đề nghị của bạn, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
- Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng tặng cho.
- Trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở của bạn đã được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên sẽ chỉ rõ cho bạn để bạn sửa chữa. Trường hợp bạn không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
- Sau đó bạn sẽ tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho bạn nghe. Trường hợp bạn đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
Ø Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh
(nơi có bất động sản).
Ø Thành phần hồ sơ, bao gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản;
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu của bạn
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai, bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp bạn tự soạn thảo hợp đồng);
- Ngoài các giấy tờ nêu trên, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà hồ sơ yêu cầu công chứng của bạn phải có thêm giấy tờ sau đây: Bản sao Sổ hộ khẩu đối với trường hợp nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Ø Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Ø Thời hạn giải quyết:
- Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp của bạn là cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
Ø Lệ phí:
Mức phí công chứng hợp đồng tặng cho tài sản (được tính trên giá trị tài sản) như sau:
|
2. Đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở từ bố bạn sang cho bạn
Ø Cơ quan thực hiện: Cơ quan có thẩm quyền đăng ký nhà đất huyện, tỉnh nơi có bất động sản (Văn phòng đăng ký nhà đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện hoặc bộ phận một cửa của huyện).
Ø Hồ sơ đăng ký sang tên, bao gồm:
- Hợp đồng tặng cho nhà ở đã có công chứng (bản chính);
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bản chính);
- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của bạn và bố bạn (bản sao có chứng thực);
- Giấy khai sinh của bạn (để làm cơ sở miễn thuế thu nhập cá nhân).
Ø Thủ tục:
- Sau khi nhận hồ sơ của bạn, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính thuế thu nhập cá nhân.
- Sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế hoặc có tờ khai miễn thuế (trong trường hợp được miễn thuế), cơ quan nhà đất sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên mẹ bạn trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc cấp Giấy chứng nhận mới mang tên mẹ bạn.
Ø Chi phí khi đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở:
Gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Thuế thu nhập cá nhân từ việc tặng cho nhà ở: việc tặng cho nhà ở thuộc trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/06/2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/7/2013 thì việc tặng cho giữa bạn và mẹ của bạn được miễn thuế.
- Lệ phí trước bạ: tính bằng 0,5 % nhân với giá trị tài sản tặng cho theo Thông tư 301/2016/TT-BTC về lệ phí trước bạ.
- Phí: Ngoài thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì bạn còn phải nộp phí khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mức phí do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy quy định.
Sau khi hoàn thành các khoản chi phi phát sinh thì bạn sẽ được cơ quan nhà đất trao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mang tên bạn.
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Tô Thị Phương Dung qua số điện thoại: 0986.386.648. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
