1. Sổ đỏ hộ gia đình là gì và tách sổ đỏ hộ gia đình được hiểu như thế nào?

1.1. Khái niệm sổ đỏ hộ gia đình:

Sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân và tương ứng với quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật về đất đai.

Trong Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ta có thể hiểu sổ đỏ hộ gia đình là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

1.2. Tách sổ đỏ hộ gia đình được hiểu như thế nào?

Pháp luật về đất đai có quy định về hộ gia đình sử dụng đất. Đây là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Thông tư quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng có nêu: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình theo quy định; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình; Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất...

Như vậy, khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện.

Tách sổ đỏ (hay tách thửa đất) là một cụm từ được người dân gọi chỉ việc chia một mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh đất khác với diện tích nhỏ hơn. Dưới góc độ pháp lý, có thể hiểu tách sổ đỏ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện chia mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh khác nhau khi việc tách thửa này đáp ứng được các quy định về điều kiện tách thửa đất của từng địa phương.

2. Quy định về thực hiện tách sổ đỏ hộ gia đình mới nhất

2.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị tách thửa gồm các thành phần sau:

- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK (người dân phải viết theo mẫu, để có mẫu này người dân có thể tải mẫu tại bài viết hoặc ra gặp công chức địa chính để xin mẫu đơn).

- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ).

2.2. Trình tự thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ theo hướng dẫn sau đây:

Cách 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.

Cách 2: Không cần nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất mà có thể nộp theo quy định sau:

+/ Nếu địa phương đã thành lập Bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) - Một số địa phương là Trung tâm hành chính công.

+/ Nếu địa phương chưa thành lập Bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất; nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Bước 2: Đợi cán bộ kiểm tra, tiếp nhận hồ sơ

Người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra sơ bộ, ghi và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (phiếu hẹn); trường hợp người tiếp nhận hồ sơ không đưa phiếu tiếp nhận hồ sơ thì người nộp phải hỏi lấy phiếu này.

Bước 3: Nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ có ghi ngày hẹn trả kết quả nếu hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ

Ở bước này, người có nhu cầu xin tách Sổ đỏ cần lưu ý nghĩa vụ thanh toán tài chính.

Bước 4: Nhận kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, phường, thị trấn, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (thời gian nộp tiền vào ngân sách (nếu có)); không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất mới nhất

3. Các khoản phí phải nộp khi tách sổ đổ hộ gia đình:

Nếu các thành viên trong hộ gia đình thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ để tách phần đất của mình thì phải nộp các khoản tiền sau:

+/ Phí đo đạc khi tách thửa: Phí đo đạc không phải là khoản tiền do Nhà nước thu, nói cách khác đây là khoản tiền mà người tách thửa trả cho đơn vị đo đạc (chi phí thuê đo đạc). Thông thường phí đo đạc sẽ từ 1.800.000 đồng đến 2.500.000 đồng.

+/ Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau, quý khách hàng nộp lệ phí theo quy định tại địa phương theo mức lệ phí mà hội đồng nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành.

Ngoài khoản tiền trên thì các thành viên hộ gia đình không phải nộp lệ phí trước bạ (theo khoản 5 Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC). Việc được miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp này là vì khi cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu đã phải nộp lệ phí trước bạn theo quy định rồi, khi các thành viên tách thửa đất chung của hộ gia đình cho các thành viên thì thuộc trường hợp đăng ký lại nên không cần nộp lệ phí trước bạ nữa.

4. Một số vấn đề xoay quanh tách sổ đỏ hộ gia đình:

4.1. Quyền của các thành viên đối với đất cấp cho hộ gia đình

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Khoản 1 Điều 105 và Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định rằng quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Do đó, các thành viên trong gia đình là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và quyền được chuyển giao cho người khác với các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế ….

Theo Điều 166, 167 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ có các quyền như: Được cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành quả lao động; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;…

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Về bản chất, thành viên hộ gia đình sử dụng đất là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi các thành viên thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, tách thửa đất,…phải được sự đồng ý của các thành viên còn lại. Như vậy, đối với đất cấp cho hộ gia đình thì các thành viên đều có chung quyền sử dụng đất.

4.2. Tách thửa đất hộ gia đình khi một trong các thành viên không đồng ý

Như đã nêu ở trên, vì là đất cấp cho hộ gia đình nên khi muốn tách thửa thì phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu thì mới được tách thửa.

Pháp luật dân sự quy định về tài sản chung của hộ gia đình gồm: Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ. Bên cạnh đó cũng chỉ rõ: Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Do đó, nếu đây là tài sản chung của hộ gia đình và các thành viên trong gia đình cũng đứng tên trong sổ hộ khẩu thì một trong các thành viên hoàn toàn có quyền không đồng ý tách thửa. Nếu một trong các thành viên không đồng ý tách thửa thì việc tách thửa đất đối với đất hộ gia đình sử dụng chung sẽ không được thực hiện.

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề Quy định tách sổ đỏ đất hộ gia đình, sở hữu chung cần lưu ý? mà Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách hàng. Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết: Diện tích cấp sổ đỏ và diện tích tối thiểu tách thửa tại 63 tỉnh, thành phố của Luật Minh Khuê. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ Luật sư qua số hotline tư vấn pháp luật nhà đất: 19006162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác cùng quý khách hàng. Trân trọng./.