Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Chào luật sư.

Hiện nay tôi đang muốn mua mảnh đất của ông A chưa có sổ đỏ, ông A không có hộ khẩu tại địa phương nơi mảnh đất toạ lạc. Trước đây ông A có mua mảnh đất này của ông B (có hộ khẩu tại địa phương mảnh đất toạ lạc, nhưng đã mất tích) chỉ có hợp đồng viết tay có xác nhận của UBND cấp xã do mảnh đất này chưa có sổ đỏ, mà chỉ có số thửa và trích lục bản đồ địa chính. Tôi là người có khẩu tại địa phương nơi mảnh đất toạ lac, Vậy cho Tôi hỏi nếu Tôi mua mảnh đất trên thì sẽ có những thủ tục như thế nào để đảm bảo tính pháp lý và sau này thủ tục làm sổ đỏ thế nào?

Nhờ Luật sư soạn thảo hộ Tôi hợp đồng mua bán

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013;

Bộ luật dân sự 2015;

>> Xem thêm:  Thanh lý hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật ? Thanh lý hợp đồng thuê đất của Nhà nước ?

Luật công chứng 2014;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có giá trị hay không ?

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Hiện nay, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây để Qúy khách dễ hiểu Luật Minh Khuê sẽ gọi tắt là “mua bán đất”) được thực hiện theo quy định của Luật đất đai 2013. Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 Điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Thứ hai, Đất không có tranh chấp;

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Thứ tư, Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất được thực hiện việc mua bán khi đáp ứng được bốn điều kiện nêu trên. Theo thông tin Qúy khách cung cấp diện tích đất mà Qúy khách muốn mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, không đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán.

Hơn nữa, theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Thế chấp tài sản là gì ? Quy định về nội dung, chủ thể của thế chấp tài sản

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, vào thời điểm hiện tại để hợp đồng mua bán đất có giá trị pháp lý thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, vì diện tích đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thực hiện việc công chứng/chứng thực được. Do đó, nếu Qúy khách thực hiện việc mua bán bằng hợp đồng hai bên tự ký thì sẽ không có hiệu lực pháp luật. Nếu Qúy khách vẫn mua bán bằng giấy viết tay hai bên tự ký thì sau này không đủ điều kiện làm sổ đỏ đứng tên Qúy khách.

Hiện tại, để tránh các rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra Qúy khách nên xem xét ông A có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, nếu ông A đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì hai bên có thể thực hiện việc đặt cọc, sau đó khi ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật. Như vậy, Qúy khách sẽ làm thủ tục sang tên sổ đỏ từ tên A sang tên Qúy khách.

Thông tin của Qúy khách cung cấp chưa rõ nên Luật Minh Khuê chưa xác định được diện tích đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

>> Xem thêm:  Thời hạn làm thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất ? Chi phí để thực hiện việc sang tên nhà đất ?

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Theo quy định này, nếu việc nhận chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/01/2008 và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 82, hợp đồng không có công chứng/chứng thực thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qúy khách có thể tìm hiểu và cung cấp cho Luật Minh Khuê rõ hơn thông tin về tình trạng thửa đất để xác định ông A có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Kết luận: Diện tích đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Qúy khách chưa nên thực hiện thủ tục mua bán một cách hợp pháp. Trường hợp nếu ông A đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận Qúy khách có thể tiến hành thực hiện mua bán sau khi A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Tư vấn về việc tách thửa đất thành nhiều lô ? Điều kiện tách sổ đỏ ?

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn lệ phí phải nộp khi tách sổ đỏ theo quy định mới năm 2021 ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Có được cấp lại sổ đỏ do bị mất hay không?

Trả lời:

Theo Quy định tại điểm k khoản 1 Điều 99 Luật đất đai năm 2013 thì hoàn toàn có thể xin cấp lại giấy chứng nhận đã bị mất. Cụ thể, tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định:

“Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất:

Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Câu hỏi: Đất đang có tranh chấp được cấp sổ đỏ hay không?

Trả lời:

Các trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Sổ đỏ được quy định tại khoản 11, Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (bổ sung Điều 11a Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) như sau:

"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.”

Câu hỏi: Các trường hợp hủy Sổ đỏ đã cấp cho người dân?

Trả lời:

Trường hợp 1: Hủy Giấy chứng nhận bị mất

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới

Trường hợp 3: Không giao nộp Giấy chứng nhận