Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở theo quy định mới?

1. Quy định pháp luật về thuế xây dựng nhà ở như thế nào?

Trong Công văn 3700/TCT/DNK của Tổng cục Thuế quy định thuế xây dựng nhà ở là loại thuế mà các chủ nhà bắt buộc phải đóng khi xây nhà. Đối tượng phải đăng ký và thống kế khai nộp thuế là các tổ chức và cá nhân có hoạt động xây dựng. Nơi thực hiện đóng thuế là địa phương đăng ký xây dựng công trình. Có thể hiểu rằng nếu tiến hành đăng ký xây dựng nhà ở đâu thì khi đó sẽ bắt buộc phải có nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp thuế cho cơ quan thuế tại địa phương đó. 

2. Những loại thuế, lệ phí người dân cần phải nộp khi xây dựng nhà ở hiện nay

2.1. Thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân

Khi hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thầu xây dựng

- Đối tượng nộp thuế:

Theo Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu nhà thầu xây dựng là doanh nghiệp) với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình.

Như vậy, bên nhận thầu xây dựng (tổ chức, cá nhân nhận thầu xây dựng nhà) có nghĩa vụ phải đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân với cơ quan thuế.

- Phương pháp tính thuế:

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định nếu chủ thầu xây dựng tư nhân là cá nhân thì phải nộp thuế nộp thuế theo phương pháp theo từng lần phát sinh.

Lưu ý: Vì trên thực tế nhà thầu xây dựng chủ yếu là cá nhân nên cách tính thuế, hồ sơ, thời hạn nộp thuế trong bài viết này theo quy định của phương pháp nộp thuế theo từng lần phát sinh.

- Cách tính thuế:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

- Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế bao gồm:

Khoản 1 Điều 12 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh gồm các giấy tờ sau:

+ Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD.

+ Các tài liệu kèm theo hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Trường hợp cá nhân là chủ thầu xây dựng tư nhân thì nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân phát sinh hoạt động xây dựng

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ  kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định tại khoản 3 Điều Thông tư 40/2021/TT-BTC.

- Thời hạn nộp thuế

Thời hạn nộp thuế theo từng lần phát sinh chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Khi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng

Theo hướng dẫn tại Công văn 3381/TCT-CS ngày 8/9/2008, Công văn 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017, Công văn 3077/TCT-CS ngày 9/8/2018 thì hộ gia đình tự xây dựng, không phải thuê nhân công thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp/

Đồng thời Công văn 3381/TCT-CS ngày 8/9/2008 nêu rõ:

Hộ gia đình chỉ là người đi thuê xây dựng nhà ở, không phải là bên nhận thầu xây dựng nên không phải là người nộp thuế vì vậy không thực hiện truy thu thuế đối với hộ gia đình.

2.2. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

- Trường hợp áp dụng

Chỉ áp dụng đối với trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng.

- Mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng

Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của các tỉnh, thành sẽ dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.

2.3. Lệ phí trước bạ

- Trường hợp áp dụng:

Sau khi xây dựng nếu chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở đó thì phải nộp lệ phí trước bạ. Nói cách khác, khi có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở để ghi thông tin vào trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì phải nộp lệ phí trước bạ.

- Đối tượng nộp lệ phí trước bạ

Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ bao gồm những tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở là người phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu.

Tuy nhiên, khi có hợp đồng thi công xây dựng giữa hộ gia đình, cá nhân với nhà thầu thì các bên có thể thỏa thuận người nộp lệ phí trước bạ là nhà thầu.

- Mức lệ phí trước bạ phải nộp:

Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = ,% x (diện tích x giá 01 m x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

- Giá 01 m2 là giá thực tế xây dựng mới của từng cấp nhà, hạng nhà do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (phải xem văn bản của từng tỉnh, thành mới có dữ liệu để tính).

- Đối với nhà mới xây xong thì không cần nhân (x) với tỷ lệ % chất lượng còn lại.

3. Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở  theo quy định mới 

Theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân có quy định như sau:

"Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ"

Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình.

Nhà thầu nhận khoán gọn công trình thì sẽ phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình. Trường hợp khi hộ gia đình tự mua vật liệu và tự tiến hành việc xây dựng thì sẽ không phải tính thuế thu nhập. Nếu tổ chức xây dựng cho nhà ở tư nhân trong trường hợp tự thuê nhân công để xây dựng thì sẽ vẫn phải nộp thuế giá trị gia tăng.

Như vậy, có thể thấy rằng khi phát sinh thu nhập chịu thuế sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và tùy theo cách thức xây dựng, có thể xác định việc nộp thuế xây dựng nhà ở vào trường hợp sau để xác định việc so được miễn thuế xây dựng hay không:

+ Trường hợp tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì sẽ được miễn thuế xây dựng

+ Trường hợp tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng riêng lẻ thì chủ gia đình sẽ phải nộp thuế thay, trong đó có thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.