Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trong khu công nghệ cao

Khoản 1 điều 150 Luật đất đai năm 2013 (thay thế bằng: Luật đất đai năm 2024) quy định: “1. Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.”

Bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những giải pháp then chốt phải thực hiện khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Trong mỗi một dự án quy hoạch đô thị hay thu hồi đất nhằm phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng của Nhà nước thì việc vận động người dân giải phóng mặt bằng luôn là điều quan trọng nhất.

Khi xây dựng khu công nghệ cao thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng khu đất đó. Vậy tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ được xử lý như thế nào? Hãy cùng Luật Minh Khuê tìm hiểu qua bài viết dưới đây:

1. Đặc điểm của Khu công nghệ cao là gì?

Khu công nghệ cao là khu chuyên nghiên cứu phát triển, ứng dụng công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đào tạo nhân lực công nghệ cao, sản xuất và kinh doanh sản phẩm công nghệ cao, có ranh giới địa lý xác định, được thành lập theo quy định của Chính phủ.

Đặc điểm của Khu công nghệ cao

• Đặc điểm là khu kinh tế kỹ thuật cao đa chức năng có thể thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất, khu ngoại quan, khu bảo thuế, khu dân cư.
• Chức năng của khu công nghệ cao: sản xuất, kinh doanh, công nghệ cao, nghiên cứu, phát triển công nghệ cao, hướng tới sản phẩm có hàm lượng công nghiệp.
• Được thành lập theo quy định của Chính phủ

2. Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trong hai trường hợp

Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trong khu công nghệ cao được quy định tại Điều 13 Nghị định 35/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

2.1 Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất và kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bố trí từ ngân sách nhà nước

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất và kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bố trí từ ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong Khu công nghệ cao phải hoàn trả ngân sách nhà nước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, trừ các trường hợp sau:

- Thuê đất trả tiền hàng năm và thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất nhưng có nguyện vọng không hưởng ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất.

- Sử dụng đất và đất có mặt nước để xây dựng công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật, khu cây xanh, công viên sử dụng công cộng theo quy hoạch chung và quy hoạch phân khu xây dựng.

- Ban quản lý Khu công nghệ cao và các đơn vị trực thuộc Ban quản lý sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình phục vụ quản lý và khai thác hạ tầng Khu công nghệ cao.

Được giao đất không thu tiền sử dụng đất, thuê đất miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê và đã được Ban quản lý Khu công nghệ cao bàn giao đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

2.2 Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất phải hoàn trả ngân sách nhà nước

Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất phải hoàn trả ngân sách nhà nước được xác định như sau:

1) Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê đất theo pháp luật đầu tư hoặc được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì phải hoàn trả ngân sách nhà nước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được xác định theo quy định tại điểm d khoản này và được tính vào vốn đầu tư của dự án.

2) Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc được miễn tiền thuê đất trong một số năm hoặc được giảm tiền thuê đất theo pháp luật đầu tư thì phải hoàn trả ngân sách nhà nước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được xác định theo quy định tại điểm d khoản này và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng hoàn trả đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được quy đổi ra thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất.

3) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà tổ chức, cá nhân phải hoàn trả được xác định như sau:

- Trường hợp phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được lập, phê duyệt tương ứng với từng thửa đất, khu đất hoặc hạng mục công trình trong Khu kinh tế thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Trường hợp phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được lập, phê duyệt theo phân khu chức năng hoặc toàn bộ Khu kinh tế mà không thể tách riêng được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tương ứng với từng diện tích đất mà tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất thì chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà tổ chức, cá nhân phải hoàn trả được xác định như sau:

đ) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất phải hoàn trả theo quy định tại điểm b, điểm c khoản này tương ứng với thời hạn thuê đất là 50 năm. Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn 50 năm thì số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả tương ứng với thời gian được Nhà nước cho thuê đất và được xác định như sau:

Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại được tiếp tục phân bổ cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất tiếp theo hoặc thời gian thuê đất tiếp theo nếu được Nhà nước gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Cụ thể sẽ do Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định và thông báo.

Trường hợp Khu công nghệ cao thuộc trung ương quản lý và kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được bố trí từ ngân sách trung ương thì số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất phải hoàn trả theo quy định được nộp vào ngân sách trung ương.

Thời hạn nộp ngân sách nhà nước số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng phải hoàn trả thực hiện theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 6 Nghị định này.

2.3 Trường hợp người sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trường hợp người sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phối hợp với Ban quản lý Khu công nghệ cao thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì được khấu trừ số tiền đã ứng vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định: Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá và tổ chức, cá nhân tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì số tiền đã ứng trước được xử lý như sau:

- Được khấu trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án.

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã ứng trước theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi theo chính sách và giá đất tại thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất và được xác định là thời gian đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.

Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp do Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định cùng với việc xác định và thông báo tiền thuê đất phải nộp.

3. Hồ sơ đề nghị khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất

Hồ sơ đề nghị khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất được quy định tại Điều 13 Nghị định số 35/2017/NĐ-CP, được nộp tại Ban quản lý Khu công nghệ cao và bao gồm các giấy tờ sau:

• Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất phải nộp (bản chính).
• Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (bản sao).
• Quyết định phê duyệt quyết toán chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao)

4. Câu hỏi thường gặp về quyền sử dụng đất trong khu công nghệ cao

4.1 Hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế gồm những gì?

Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
• Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

4.2 Trình tự thực hiện gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế?

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 4: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện đăng ký.

Bước 5: Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 6: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4.3 Điều kiện để gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế là gì?

Để thực hiện thủ tục cần phải đảm bảo các điều kiện sau:

• Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng thì người sử dụng đất phải làm thủ tục gia hạn theo quy định.
• Sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư đối với trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án.

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn.  Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng./.