1. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư?

Thưa Luật Sư, Tôi xin hỏi : hiện tại tôi có mua 1 mảnh đất phần trăm, đất nông nghiệp tại phường định công , Hà Nội. Tôi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thành đất thổ cư. Tôi là người ở địa phương khác. như vậy khi tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì tôi phải làm những thủ tục gì? tôi có phải chuyển hộ khẩu ra hà nội hay không? nếu như mảnh đất tôi mua không nằm trong diện quy hoạch thì tôi có thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được chuyển đổi hay không?

Mong Luật Sư giải đáp những thắc mắc của tôi. tôi xin cảm ơn Luật Sư.

Người gửi: V.C.L

 Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư?

Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục hỏi đáp của công ty luật Minh Khuê, vấn đề của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

1.1. Cơ sở pháp lý để xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp:

Luật Đất Đai năm năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai​

1.2. Tư vấn thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp:

Theo quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.".

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân quận ( huyện) nơi bạn có đất nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp ủy ban nhân dân ( quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi bạn đang có đất nông nghiệp có nằm trong diện quy hoạch không.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Căn cứ vào Điều 69, Nghị định 43/2014- NĐ/CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước sau:

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

1.3. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên môi trường đồng thời người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về mức thu tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân.

b. Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nhiệp sang đất ở theo như những thủ tục đã trình bày ở trên đây mà không nhất thiết phải chuyển hộ khẩu của bạn.

2. Có thể tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở hay không ?

Xin chào các vị luật sư. Chú tôi có mua 1 mảnh đất trồng cây 500m2 ở xã Phước Tân , Biên Hòa , Đồng Nai , đã có sổ đất trồng cây, đất bằng chưa sử dụng. Chú muốn tách thành 2 thửa ,cho con cháu 160m2 và 340m2 để lại vậy nếu muốn tách 160m2 riêng ra sổ đỏ thì phải lên thổ cư 80/160m2 kia phải không, diện tích còn lại 340m2 giữ nguyên đất nông nghiệp có vấn đề gì không ?
Cảm ơn luật sư!
Người gửi : N.T.H

Luật sư trả lời:

Chào bạn, luật Minh Khuê cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn pháp luật của chúng tôi , trường hợp của bạn chúng tôi đã nghiên cứu và xin được trả lời như sau :

Căn cứ Quyết định số 25/2016/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai , quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa đất như sau :

Điều 3. Điều kiện để thục hiện việc tách thửa đất

Cơ quan có thẩm quyền chỉ cho phép thực hiện tách thửa đất khi có các điều kiện sau đây:

1. Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của loại đất theo quy hoạch được quy định tại Điều 5 Quyết định này. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở quy định tại các Điểm a, c Khoản 1 Điều 5 Quyết định này (diện tích tối thiểu được tách thửa không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng);

Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề thì thửa đất mới hình thành sau khi hợp thửa và thửa đất còn lại sau khi chia tách phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 Quyết định này. Thủ tục tách thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời với thủ tục hợp thửa đất.

Điều 5. Diện tích tối thiểu để được tách thửa

1. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới), quy hoạch sản xuất nông nghiệp được phê duyệt;

a) Đối với loại đất ở

- Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2).

b) Đối với đất nông nghiệp

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm trăm mét vuông (500m2).

Để thực hiện được việc tách thửa và xin chuyển mục đích sử dụng đất , trước hết bạn cần liên hệ với cán bộ địa chính cấp xã/ phường hoặc cấp quận huyện để xác định chi tiết xem miếng đất bạn đang định tách thửa có quy hoạch gì của nhà nước chưa, việc bạn tách thửa và xin chuyển mục đích sử dụng đất có phù hợp với quy hoạch đó không

Tuy nhiên , mảnh đất của chú bạn chưa đủ điều kiện để tách thửa bởi thửa đất 160m2 trong đó có 80m2 đất ở được tách ra thì đủ điều kiện để tách thửa nhưng miếng đất còn lại sau khi tách thì không đủ diện tích tối thiểu là 500m2. Bạn có thể tham khảo cách chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất thổ cư khoảng 110m2 sau đó thực hiện việc tách đôi hai thửa đất ( mỗi thửa có 55m2 đất ở ) .

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn , nếu còn điều gì vướng mắc hoặc chưa rõ , bạn vui lòng liên hệ tổng đài 1900.6162 để được giải đáp.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ?

Xin chào Luật sư. Tôi có một câu hỏi rất mong Luật sư giúp đỡ. Tôi có mua được một miếng đất ao, đất sản xuất nông nghiệp thời gian sử dụng đất là lâu dài được một người hàng xóm tách ra bán diện tích là 168 mét vuông. Vị trí đất tại xóm 7 xã Khánh Hồng- Huyện Yên Khánh- Tỉnh Ninh Bình. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để xây nhà thì mức tính phí chuyển đổi là bao nhiêu một mét vuông. Tôi có được chuyển một phần không và cấp xã hay cấp huyện sẽ quyết định ?
Xin được luật sư tư vấn xin.

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điều 57-Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

............................................................................................

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan,....Theo đó, bạn hoàn toàn được phép chuyển đất ao, nông nghiệp sang đất ở.

Điểm a-Khoản 2-Điều 59 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất............

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Như vậy, UBND cấp Huyện là chủ thể có thẩm quyền cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật đất đai không có quy định bắt buộc bạn phải chuyển mục đích sử dụng toàn bộ mảnh đất.

Về phí chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể tham khảo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

"...2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này..."

Bạn lưu ý: Giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh nơi mảnh đất tọa lạc ban hành.

4. Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình tôi có 20.000m2 đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận. Nay gia đình tôi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất để làm trang trại. Luật sư tư vấn giúp tôi thủ tục cần những gì ?

Gia đình tôi có thể chuyển đổi diện tích đất 20.000m2 của gia đình tôi được không?

Tôi xin trân thành cám ơn!

Người gửi: Lê Ngọc Vũ

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại, gọi số: 1900.6162

Trả lời

4.1 Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

4.2 Nội dung phân tích:

Căn cứ Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước, được quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Căn cứ Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép như sau:

“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Căn cứ những quy định trên, việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất trang trại. Bạn cần xem xét có thuộc vào trường hợp phải xin phép hay không? Sau đo thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

- Trường hợp bạn phải xin phép, khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Nơi nộp: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.

- Trường hợp bạn không phải xin phép: trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Chú ý: Đất nông nghiệp bao gồm rất nhiều loại đất khác nhau, theo đó nếu như đất này là đất trông cây hàng năm bạn sẽ không phải xin phép cơ quan chính quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Tư vấn về phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư: cho em hỏi là chuyển từ đất hàng năm sang đất trang trại mất phí bao nhiêu ? Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn một số quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

2. Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang xây dựng trang trại thuộc trường hợp không phải xin phép nhưng phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất:

"Điều 11: Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép".

Tiếp đó, Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về đối tượng thu tiền sử dụng đất không áp dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại:

"Điều 2: Đối tượng thu tiền sử dụng đất.

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này".

Như vậy, có thể thấy trường hợp của bạn khi chuyển mục đích sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng bạn phải đăng kí biến động đất đai

Tham khảo bài viết liên quan: Phí chuyển mục đích sử dụng đất ?

6. Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở Xin phép cho tôi hỏi: Hạn mức (tối đa) để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 được quy định như thế nào. Có phải chuyển theo nhu cầu không?
Trân trọng.
Người gửi: K.T.V

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung trả lời:

- Về hạn mức chuyển đổi đất nông nghiệp sang ở (đất phi nông nghiệp) sẽ căn cứ vào hạn mức giao đất đối với đất nông nghiệp (loại đất mà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng) và bạn chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng trong hạn mức đất nông nghiệp đó. Cụ thể, hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại luật đất đai 2003 theo như bạn hỏi sẽ như sau:

"Điều 70. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba héc ta đối với mỗi loại đất.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba mươi héc ta đối với mỗi loại đất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm héc ta.

5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

6. Chính phủ quy định cụ thể hạn mức giao đất đối với từng loại đất của từng vùng."

7. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp theo quy định mới nhất ?

Thưa luật sư, Mong luật sư tư vấn giúp trường hợp của gia đình chúng tôi: Trước đây, gia đình chúng tôi được giao quyền sử dụng đất trồng lúa với diện tích 420m2, hết hạn năm 2016. Đất sát đường QL1A. Năm 2001, trúng mở đường, diện tích còn lại là 253m2. Nhưng từ 2001 đến nay 2015, do thủy lợi không có nên gia đình chúng tôi không thể canh tác được gì, các bảng quảng cáo, đèn hiệu làm cho đất thêm bạc màu. Vậy gia đình chúng tôi nên làm gì để đòi lại quyền lợi đã mất.

Mong luật sư giúp. Nếu chúng tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất để dựng quán buôn bán có được không? Thủ tục như thế nào? Cảm ơn luật sư!

Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.D.T

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin phép được trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai 1993

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

2. Nội dung tư vấn:

Gia đình bạn bị thu hồi đất để mở đường vào năm 2001 nên hoạt động này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 1993. Theo Luật này, Nhà nước có quyền thu hồi đất của anh để mở đường theo quy định tại Điều 28 và bạn được đền bù thiệt hại. Việc thủy lợi không có mà bạn đề cập nếu là do việc làm đường làm chặn dòng chảy thủy lợi thì bạn sẽ được Nhà nước đền bù thiệt hại như đã nói ở trên.

Về cách thức mà các bảng quảng cáo và đèn hiệu làm cho đất bị bạc màu đất như bạn mô tả, chúng tôi chưa hiểu rõ các tình tiết để có thể đưa ra hướng tư vấn? Bạn có thể liên hệ trực tiếp với công ty để có thể nhận được tư vấn cụ thể hơn. Do đó, trước hết, bạn có thể tự thỏa thuận với những người liên quan để giải quyết vấn đề này.

Hiện nay, bạn muốn chuyển mục đích đất nông nghiệp để dựng quán bán buôn nên theo quy định về phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà cụ thể là đất ở. Trong trường hợp này, bạn cần phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định tại Điều 57, khoản 1 điểm d và Điều 59, khoản 2 điểm a Luật này.

Để được chuyển mục đích sử dụng đất thì cần thỏa mãn những căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, với trường hợp của bạn thì để được chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 69: Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trình Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Với trường hợp này, bạn cần nộp các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 ở trên đến phòng tài nguyên và môi trường nơi có mảnh đất của gia đình bạn và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo sự hướng dẫn của phòng tài nguyên và môi trường.

Bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để nhận được sự tư vấn tốt nhất các thông tin chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính cũng như những thông tin khác liên quan đến vấn đề này.

Kết luận: Bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất để mở quán buôn bán theo trình tự, thủ tục nêu trên.

Trên đây là những giải đáp, tư vấn từ phía Công ty Luật Minh Khuê cho câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu còn có điều gì thắc mắc, mời Quý khách hàng vui lòng gửi thư theo địa chỉ email hoặc gọi điện trực tiếp đến tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê