1. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông theo quy định hiện nay

Để đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững, nước ta có các chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch, tuy nhiên phải hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông sang đất phi nông nghiệp.

Theo quy định của pháp luật hiện nay việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hiện nay được pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện để được phép thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và cơ qua nhà nước có thẩm quyền giám sát và quản lý việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện đúng các chính sách về đất đai, góp phần sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm cũng như đảm bảo xây dựng và phát triển nền kinh tế bền vững.

Tại Điều 52 Luật đất đai 2013 có quy định về việc căn cứ được phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, sang đất phi nông nghiệp nói riêng, cụ thể, pháp luật có đưa ra các căn cứ cụ thể sau:

- Việc thực hiện chuyển mục đích được thực hiện dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vây, chuyển mục đích sử dụng đất, pháp luật có quy định phải thực hiện dựa trên việc căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Ngoài ra, pháp luật cũng quy định cầu phải xác định nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phải được xem xét dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, hiện nay pháp luật quy định, việc tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra còn cần phải căn cứ vào nhu cầu thực tế thể hiện trong dự án hoặc đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp?

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định tại Luật đất đai 2013, theo đó, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện trong các trường hợp pháp luật quy định, cụ thể

- Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Và theo quy định tại khoản 4 Điều 59 Luật đất đai 2013 có quy định: "Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 59 Luật đất đai không được ủy quyền."

Từ đây có thể nhận thấy, về thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hiện nay pháp luật có quy định thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; và thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất pháp luật quy định thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

3. Quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 Thông tư quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất có quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; cùng vớ đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Về hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ theo khoản 2 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT có quy định gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Biên bản xác minh thực địa; cùng với đó là Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối trong trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình

+ Trong hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Pháp luật quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dung đất bao gồm văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, và thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ mà diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì pháp luật cần phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

+ Cùng với đó, trong hồ sơ cần phải có trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Ngoài các giấy tờ kể trên, pháp luật cũng có quy định trong hồ sơ cần nộp kèm tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Trên đây là một số vấn đề pháp lý hiện nay có liên quan, xung quanh đến câu hỏi các cơ quan có thẩm quyền thực hiện giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Để có thể hiểu rõ hơn về các nội dung trên, tham khảo bài viết: Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Khi nào phải xin phép?

Mọi thắc mắc liên hệ 19006162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp chi tiết.

Trân trọng !