Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

1. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở có phải nộp tiền không?

Căn cứ vào Điều 2 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

- Hiện tại, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng của đất này sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa; đồng thời đất đang sử dụng thuộc đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa, người sử dụng đất này phải tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo quy định đối với đất nông nghiệp có nguồn gốc là Nhà nước giao và phải nộp tiền sử dụng đất.

- Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao và yêu cầu nộp tiền sử dụng đất, khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, người sử dụng đất này phải tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

- Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất, người sử dụng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa cùng với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất và tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Tóm lại, theo quy định này, người sử dụng đất nông nghiệp khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa phải tuân thủ quy định và nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước.

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở cần nộp các khoản tiền gì?

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất cần nộp các khoản tiền như sau:

- Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được hiểu là một khoản tiền phải trả hàng năm cho việc sử dụng đất từ chủ sở hữu quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu đất. Đây là một loại phí được định kỳ và thường được thu bởi cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thuế của quốc gia hoặc địa phương. Tiền sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp khi cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp sử dụng đất thuộc quyền sở hữu nhà nước hoặc quyền sử dụng đất của người khác. Việc thu tiền sử dụng đất nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đồng thời cũng có vai trò kiểm soát và quản lý sử dụng đất.

Số tiền sử dụng đất được tính dựa trên các yếu tố như diện tích đất, vị trí, mục đích sử dụng đất, giá trị đất, và quy định của cơ quan quản lý đất đai. Các hình thức thu tiền sử dụng đất có thể bao gồm thu tiền hàng năm, hàng tháng hoặc theo các khoản đóng trước.

- Lệ phí trước bạ

Không phải trong tất cả các trường hợp đều yêu cầu nộp tiền sử dụng đất, mà chỉ áp dụng khi có đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Ví dụ, nếu đất ban đầu được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp (và được miễn lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận), khi chuyển đổi sang mục đích sử dụng đất ở thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cách tính lệ phí trước bạ được xác định vào theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) đối với nhà đất là 0,5 %. Do vậy, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

- Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ được hiểu là khoản phí mà Hội đồng nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, không phải tỉnh thành nào cũng áp dụng phí thẩm định hồ sơ này.

Mức thu phí thẩm định hồ sơ có thể khác nhau giữa các tỉnh thành, không đồng nhất trên cả nước. Việc quy định mức thu phí này được thực hiện dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm cả đặc thù địa phương, điều kiện kinh tế, quy mô dự án và các quy định pháp lý liên quan.

Do đó, khi thực hiện các thủ tục liên quan đến hồ sơ, người dân và doanh nghiệp nên tra cứu quy định cụ thể của tỉnh hoặc thành phố mình đang sinh sống hoặc làm việc để biết được mức thu phí thẩm định hồ sơ áp dụng tại địa phương của mình.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận được hiểu là khoản phí phải nộp khi được cấp bìa mới cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đát, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định về lệ phí cấp Giấy chứng nhận này sẽ được quy định khác nhau, tùy theo từng tỉnh thành.

Theo thông tin hiện tại, hầu hết các tỉnh thành đều áp dụng mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận dưới 100 nghìn đồng/ giấy/ lần cấp. Tuy nhiên, để biết chính xác mức phí áp dụng tại địa phương của mình, người dân và doanh nghiệp nên tham khảo quy định cụ thể của tỉnh hoặc thành phố mình đang sinh sống hoặc làm việc.

- Lệ phí tái định cư (nếu có)

rong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến việc tái định cư dân cư, có thể áp dụng lệ phí tái định cư để đảm bảo điều kiện sống tốt hơn cho những người bị ảnh hưởng bởi quyết định này. Lệ phí tái định cư thường liên quan đến việc cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng, dịch vụ công cộng cho các hộ gia đình bị di dời.

Ngoài ra, còn phải kể đến chi phí công chứng các giấy tờ khi tiến hành nộp hồ sơ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Về chi phí này thì còn căn cứ vào văn phòng công chứng thực hiện hoạt động công chứng. 

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, các mức lệ phí và thuế có thể thay đổi theo từng thời điểm và theo các quy định pháp luật cụ thể. Để biết thông tin chi tiết về các khoản tiền cần nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn nên tìm hiểu các quy định và quyền lợi tại địa phương hoặc liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền để được tư vấn cụ thể.

3. Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở

Về việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2021/NĐ-CP. Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng mà thuộc vào các trường hợp dưới đây thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất giữa đất nông nghiệp sang đất ở:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Điều này có nghĩa là, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thu cụ thể có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố và được quy định bởi cơ quan quản lý địa chính hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

Qúy khách có thể tham khảo thêm những bài viết liên quan trên trang web Luật Minh Khuê. Để đáp ứng mọi vướng mắc chưa rõ và cung cấp hỗ trợ pháp lý, Luật Minh Khuê có bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến sẵn sàng hỗ trợ quý khách. Qúy khách có thể liên hệ với chúng tôi thông qua tổng đài điện thoại 24/7 theo số 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tới địa chỉ: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp và hỗ trợ về các thắc mắc pháp lý một cách nhanh chóng. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm và theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.